Нодар Шония рассказал, почему Республика Алтай перетягивает спрос с Сочи, а дефицит жилья здесь — около миллиона квадратных метров
Группа компаний СЕЛФСТРОИТ — один из крупнейших девелоперов в Сибири. В Республике Алтай компания занимает до 70% рынка многоквартирных новостроек, а по итогам 2026 года планирует нарастить долю до 90%. О том, почему этот регион привлекательнее Сочи, на какие экономические показатели опирается девелопер и зачем ему строить детсады, школу и новые коммунальные объекты, "Толку" рассказал собственник компании Нодар Шония. Попутно он дал ориентиры тем, кто планирует развиваться в республике с нуля.
Говорящие цифры
— Нодар Викторович, накануне нашего разговора Росстат опубликовал данные по развитию Республики Алтай. Объемы ввода жилья за январь-февраль сократились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 50%. Почему так произошло?
В регионе создадут перечень социальных задач с учетом всех потребностей в образовательных учреждениях, медицине и спортобъектах, которые можно закрыть с помощью инвесторов
— Республика Алтай — это небольшой регион. Всего 210 тыс. человек (в Алтайском крае, например, больше 2 млн). Строительство одного многоквартирного дома до недавних пор было настоящим событием на рынке недвижимости.
Для нас как девелоперской компании цифры по объемам ввода жилья — не самый главный ориентир. Мы скорее смотрим на строительный задел и то, как чувствует себя экономика республики в целом. Вы обратили внимание, например, на то, что показатель обеспеченности этой территории электроэнергией, газом и другими ресурсами в феврале 2026 года вырос к февралю 2025-го на 25,3%, а за период январь-февраль рост год к году составил почти 20%. А потребление воды за этот период выросло на 9,5%.
Или, например, посмотрите на объем платных услуг населению. За два месяца этого года он составил примерно 2,5 млрд рублей. Это почти на 30% больше относительно итогов двух первых месяцев 2025 года. Вот эти показатели я бы назвал пульсом экономики в моменте.
Но есть и более крупные индикаторы рынка. Например, рост инвестпортфеля республики. Только Сбербанк вкладывает в строительство своих объектов на сегодня 147 млрд рублей и будет увеличивать эти цифры. Предстоит открытие второй игорной зоны, законопроект уже одобрен Госдумой. Идет рост спроса на курортную недвижимость и перераспределение в пользу Республики Алтай – 40%, мы опередили Архыз (25%) и Сочи (20%). Мы видим, что люди покупают, потребляют, производят. И это повод для девелопера и инвестора обратить внимание на регион.
— Есть еще какие-либо экономические показатели, важные для вас?
— Мы пристально следим за развитием туристической отрасли республики. Для меня ее потенциал стал очевиден еще в начале 2010-х, когда на бюджетные деньги заложили "Бирюзовую Катунь". Тогда мы приобрели Майминский завод ЖБИ "Магис" — он был убыточным, но мы создали производственный плацдарм. Это был стратегический расчет: рано или поздно спрос на недвижимость придет.
Сейчас мы анализируем рынок, смотрим на развитие крупных инвестпроектов, приток населения, трудовую миграцию, арендный рынок. Мы понимаем, как республика будет развиваться в ближайшие 5-10 лет, и передаем это знание нашим покупателям — инвесторам в недвижимость.
Ну и, конечно, важны базовые цифры, которые говорят сами за себя. Например, в 2025 году в экономику республики привлечено чуть более 63 млрд рублей инвестиций в основной капитал (за 2024 год — 56,3 млрд. — Прим. ред.). Из них порядка 90% инвестиций — это частный капитал. Мы видим, что инвесторы вкладывают в реальный сектор экономики, в развитие туризма, жилищного строительства и инфраструктуры.
"Квадраты" республики
— А как все-таки меняется ситуация на рынке новостроек?
— Динамично (смеется). Если серьезно, то давайте посмотрим на цифры: в 2024 году общий объем первичного рынка жилья в Республике Алтай составил 2,7 млрд рублей. Мы знаем точно, потому что наша доля в этом пироге была 70% — около 1,8 млрд. В 2025 году емкость рынка выросла до 5,7 млрд рублей, мы заняли почти 3 млрд — доля сохранилась. В этом году планируем выйти на 90%.
Сейчас у нас в Республике Алтай в стадии строительства четыре проекта. Это "Чуйские кварталы" — 8 панельных домов с проектным финансированием от ДОМ.РФ. "Город гор" (проект в профсообществе называют "Катунский промузел") — 105 гектаров земли, в стройке две очереди: 15 домов и две надземные парковки. ЖК "Первогорье" — семь домов и парковка: два дома сдали в декабре 2025 года, остальные пять с парковкой планируем сдать в 2026 году с переходом на первый квартал 2027-го. И дом на Социалистической, 82, в центре Горно-Алтайска — проект "Дом 1824".
— Видится прирост объемов ввода жилья.
Одним из драйверов развития экономики Республики Алтай являются инвестиционные проекты. Наиболее важные из них получают региональный статус, а вместе с ним и поддержку
— Да. У нас, например, в проработке — "Чуйские кварталы 2". А там почти в два раза больше жилья, чем в первой очереди. Это порядка 100 тыс. продаваемых "квадратов". Еще мы проектируем элитный дом в центре Горно-Алтайска — рядом с драмтеатром и правительством. Уже понятно, что в нем будет около 60 тыс. кв. метров площадей, предусмотрен подземный паркинг.
Также в центре столицы Республики Алтай запланировано строительство бизнес-центра (разрешение получим в июне) и еще два проекта в центре Горно-Алтайска под застройку порядка 70 тыс. кв. метров комфорт-класса — к ним приступим в 2027 году.
Если суммировать по двум регионам — Алтайскому краю и Республике Алтай — у нас в стройке порядка 305 тыс. кв. метров с разрешением на строительство и в проработке около 700 тыс. кв. метров. Общий объем — более 1 млн кв. метров.
В одной лодке
— Вы участвуете в строительстве социальных и инженерных объектов. Зачем девелоперу это делать?
— Тут все просто: зачем строить жилье там, где людям неудобно жить? Ведь все мы хотим иметь равные возможности. Например, чтобы наши дети могли получить образование не хуже, чем в других регионах.
Так вот, чтобы обеспечить наш продукт возможностями, мы и включаемся в социальные проекты. В этом отношении мы с правительством республики "плывем в одной лодке". У нас подписано соглашение по проекту "Город гор": проектом предусмотрены школа на 2000 мест и три детских сада по 300 мест. Я считаю, что это на 100% выгодный союз для всех. Главное — для жителей республики.
Что еще? Например, по "Чуйским кварталам" подписано четырехстороннее соглашение: мы безвозмездно делаем проектную документацию на школу, инвестор дает деньги, школа строится рядом с кварталами.
Кроме того, отдельно от коммерческой стройки мы возводим Республиканский Классический лицей на 850 мест в Горно-Алтайске. Сейчас там монтируют монолитные конструкции, надеемся к зиме завести тепло и продолжить работать уже внутри.
Также в тройку наиболее востребованных направлений попали Суздаль во Владимирской области и Железноводск в Ставропольском крае
Из инженерных проектов: проектируем водозабор, очистные сооружения (ливневые и бытовые), канализационно-насосную станцию на "Городе Гор", котельную (1-й этап — 25 из 50 мегаватт), внутриквартальные сети, дороги, линии наружного освещения.
Всю инфраструктуру проектируем с запасом мощности, чтобы можно было переподключить часть жилого фонда в Майме. Плюс — полосы разгона с федеральной трассы, межквартальные и внутриквартальные дороги совместно с республикой.
— Какую поддержку вы получаете от правительства Республики Алтай и насколько она важна для вас и ваших партнеров-инвесторов?
— При строительстве таких масштабных проектов, как у СЕЛФСТРОИТ, с социальной инфраструктурой – взаимодействие с региональными властями – это взаимовыгодное сотрудничество и ответственность. Например, республика помогает обеспечивать земельные участки инфраструктурой. Мы получили одобрение инфраструктурно-бюджетного кредита на 440 млн рублей — это софинансирование строительства очистных сооружений в Майме, доля участия республики. Это большая поддержка для строительства жилья в этой местности.
Да и в целом, когда есть поддержка на уровне руководства региона, бюрократические барьеры преодолеваются быстрее. Это помогает быстрее реализовывать проекты. А чем быстрее реализация, тем ниже себестоимость и цена для конечного потребителя.
Крупнейшие банки страны тоже нас поддерживают, потому что понимают уровень развития регионов и их перспективу, помогают финансировать проекты с учетом географических и экономических особенностей.
Дефицит VS профицит
— Чем, на ваш взгляд, Республика Алтай отличается от других регионов с точки зрения инвестора?
— В стране это уникальный регион по двум причинам: буквально на наших глазах запускается международный аэропорт, развивается всесезонный курорт мирового уровня "Манжерок". О чем это говорит? О том, что из любого уголка страны можно долететь без пересадки, сразу окунуться в природу и, заметьте, получить сервис, сопоставимый с курортами, которым десятки лет. В Республике Алтай практически нет "грязных" производств — это самый экологически чистый регион, по данным Росприроднадзора.
Для сравнения: в Хакасии аэропорта нет, прямого регулярного сообщения — тоже, инфраструктуры и такого развития, как создал Герман Оскарович Греф на "Манжероке", там нет. Рынок центральной части России перенасыщен, поэтому такого роста инвестиционной привлекательности там также нет. Немаловажный фактор – безопасность регионов, Алтай остается тихой шамбалой для местных и для туристов.
В 2025 году при турпотоке в 2,8 миллиона человек налоговые поступления в регионе выросли на 51%, превысив 1,7 млрд рублей. Также наблюдается качественная динамика в расширении транспортной доступности
— Как вы видите развитие инвестиционной привлекательности республики и в целом ее экономики на длинных горизонтах?
— Прежде чем говорить о "далеком" будущем, давайте посмотрим назад. В республике за последние 10 лет построили порядка 100 тыс. кв. метров жилья, а нужно около миллиона — только для восстановления жилищного фонда, который выбывает естественным путем.
А есть же еще функциональное устаревание, моральный износ. В XXI веке люди хотят жить в других условиях. Потребителю нужен паркинг, закрытая территория, "15-минутная концепция города", когда все рядом – поликлиника, школа, детский сад, магазины.
А еще жители современных городов давно привыкли, что их дом – это более широкое понятие, чем квартира. Это благоустроенный двор с хорошим озеленением, именно поэтому, например, в "Городе гор" озеленение в 4 раза превышает нормативные показатели. Дом начинается сначала с района – уютного, безопасного, потом со двора и входа в подъезд с комфортными лобби, зонами ожидания. Люди хотят жить по-другому, и мы создаем им данные условия. Мы не просто строим дом, мы меняем среду вокруг него.
— Интересно, как вы оцениваете потенциал республики в сравнении с Сочи? Вы же работали в Краснодарском крае и хорошо знаете его рынок новостроек.
— Да, что касается сравнения с Сочи: цена кв. метра там гораздо выше, чем в Республике Алтай. Рынок Сочи перегрет, и это говорю не только я, а многие эксперты. Если в 2010 году на Красной Поляне "квадрат" стоил 50–100 тыс. рублей, сегодня — от 800 тыс. до 1 млн рублей. Это очень высокая цена входа.
Сочинские агентства недвижимости хорошо понимают, как начинал развиваться регион после Олимпиады, и видят, что сегодня происходит на Алтае с драйверами в лице Сбербанка и его проектов — международного аэропорта и "Манжерока". Перелет Сочи — Москва и Москва — Горно-Алтайск примерно одинаков с учетом дороги из аэропорта. Думаю, что емкость рынка в Краснодарском крае исчерпала себя и цена расти уже не может. У Республики Алтай огромный потенциал — и внутреннего, и внешнего потребления.
Инвестпросвет
— Что вы посоветуете инвестору, который только ищет место для приложения капитала? Почему стоит обратить внимание на Республику Алтай?
— Я бы посоветовал обратить внимание на прирост инвестиционной стоимости объектов и сравнить с безрисковыми инструментами. Доверие к финансовым инструментам и ценным бумагам падает. Ничто в этой жизни не обеспечивает гарантированный доход, кроме квадратных метров. Средние ставки по депозитам будут падать, и для сохранения и преумножения средств единственный способ — вложение в недвижимость, особенно в проекты в Республике Алтай.
По итогам 2025 года Республика Алтай заняла 1 место по спросу на курортную недвижимость — 40% спроса по данным NF Group. 25% приходится на Абхазию и только 20% — на Сочи. Емкость рынка мы видим порядка 11 млрд рублей против 5,7 млрд в прошлом году.
— К чему нужно быть готовым, выходя на рынок республики? Какие особенности ведения бизнеса здесь существуют?
— Я не могу назвать каких-то уникальных условий, которые опытный предприниматель не сможет понять, впервые обратив внимание на республику. Да, это горная местность со своей непростой логистикой. Те же путешествия через перевалы, если это дальние районы Республики, — непростое мероприятие, если нужно перевозить строительные материалы и оборудование. А это придется делать. Есть еще повышенная сейсмика местности. Горы диктуют свои правила, но наши архитекторы и конструкторы понимают, как работать в таких условиях.
То есть я бы не выделял каких-то отдельных сложностей. Опять же, правительство и руководство Республики Алтай работают очень активно, обеспечивают поддержку, чтобы люди приходили и занимались бизнесом.
— Как выстраивать бизнес, чтобы быть успешным в этом регионе?
— Вопрос многослойный. Нужно просчитывать риски. Мы руководствуемся емкостью рынка: если она позволяет создавать — создаем, инвестируем. Если не позволяет — надеяться, что построишь и продашь, бессмысленно. Мы сегодня уверены в емкости рынка Республики Алтай. О многих знаковых цифрах мы с вами уже поговорили.
Что еще? Например, мы проводим трендвотчинг на горизонте 10 лет: оцениваем социально-экономические, демографические, политические факторы, денежно-кредитную политику, структуру экономики регионов Сибирского федерального округа. Понимаем, где будет точка притяжения инвестиций.
Классические финансовые инструменты подвержены инфляции, девальвации, деноминации. Материальный актив — особенно в регионе, где фондов недостаточно, — будет пользоваться спросом, цена будет расти и капитализироваться. Люди смогут заработать. Итоговая формула успеха: оценка емкости рынка, изучение стратегии развития регионов, понимание того, как регион будет обеспечен инфраструктурой через федеральные программы.
— Как продуктивно выстроить диалог с региональной властью? Что работает, а что — нет?
— Эффективное взаимодействие основано на взаимовыгодном сотрудничестве. Когда вы реализуете социальные проекты и в рамках законодательства решаете задачи, которые необходимы республике, при этом пользуетесь федеральными программами, чтобы не увеличивать рост себестоимости, — это и есть взаимовыгодное сотрудничество. Работает именно такой подход.
Ряд обстоятельств стал катализатором развития рынка доходных апартаментов на Алтае. Они привлекли инвесторов, которые ранее предпочитали покупать квартиры или магазины
