Что дальше-то? На Алтае застройщики и власть готовятся перейти на эскроу-счета

Меньше месяца осталось до перехода на эскроу-счета. Строительному бизнесу придется непросто. Кто-то уйдет с рынка, кому-то придется занимать деньги у банков. Последние становятся равноправными игроками и будут диктовать свои правила.

Эскроу-счет – это счет в банке, где будут замораживаться деньги дольщика на весь период строительства дома. Средства передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Для обычных людей переход на эскроу означает повышение качества проектов и повышение стоимости недвижимости. Цена  квадратного метра взлетит достаточно ощутимо, говорят эксперты.

Как будут переходить алтайские застройщики на эскроу-счета и что будет с домами, которые уже строятся на деньги дольщиков, "ТОЛКу" рассказал глава алтайского Минстроя Иван Гилев.

Сколько алтайских застройщиков могут уйти с рынка

Сколько игроков рынка не смогут работать по новым правилам, глава профильного министерства ответить не смог – таких прогнозов нет, но, скорее всего, это неизбежно.

"Это будет, наверное, неизбежный вопрос в части каких-то малых организаций, юридических лиц. Но это будет уже потом, в неком текущем режиме. То есть организация соберется строить дом, но не сможет получить проектное финансирование", – пояснил Гилев.

Главная задача

Для властей сейчас главная задача – перейти первый этап, который начнется 1 июля. Опасность в том, что многие дома, которые возводят по долевому строительству, потеряют право пользоваться деньгами дольщиков и не смогут и дальше привлекать средства покупателей недвижимости.

"Постановление РФ вышло, принята методика определения. Сегодня могу сказать так: из 85 домов, которые строятся с участием средств дольщиков, 24 дома (было 30, сейчас количество потихоньку сокращается) на сегодняшний день не попадают под возможность продолжить работу в старом формате и должны будут в эти условия попасть", – рассказал "ТОЛКу" министр Гилев.

  

Условия такие: строительная готовность объектов должна быть до 30%, в случае комплексной застройки – до 15% либо получить проектное финансирование.

Из 24 домов, о которых говорит Гилев, к 1 июля половина должна будет достигнуть необходимого уровня строительной готовности. По крайней мере, темпы работ на объектах дают все основания так считать. Так что 12 многоэтажек окажутся вне проблемы. Еще четыре застройщика (четыре дома) имеют большие шансы на получение проектного финансирования.

"Мы взаимодействуем с банками, смотрим с обеих сторон, и, скорее всего, там все будет нормально. Восемь объектов находятся на особом контроле, четыре из которых, по сути, – технические дольщики. По одному дольщику. И этот вопрос, я думаю, решим. Оставшиеся четыре дома держим на контроле", – заявил министр.

Эти дома, уточнил глава алтайского Минстроя, скорее всего, пойдут по  достройке своими силами.

А что дальше?

"Мы ждали решения, нормативных актов. Что будет 1 июля – это понятно. А что будет, например, 1 августа? Если застройщик довел объем строительной готовности до необходимых 30% не к 1 июля, а к 1 августа, может ли он пользоваться деньгами дольщиков? Да – на сегодня он это может сделать. Это сильно снимает градус напряжения", – говорит министр.

Застройщики, которые не прошли до 1 июля, не должны достраивать дом до 100%. Им придется построить на треть готовый объект, и тогда они смогут продолжить взаимоотношения с дольщиками и в существующем режиме завершить строительство объекта.

Решение на строительство и первые договоры долевого участия, заключенные после 1 июля 2019 года, – только проектное финансирование, только эскроу-счета.

  

Кто будет защищать застройщиков?

"Сегодня могу это констатировать, что на уровне федеральных властей есть желание, есть потребность банки завести в исполнение по сути поручения. Но банки (их тоже можно понять) используют деньги вкладчиков и отвечают перед вкладчиками, очень жестко подходят к качеству заемщиков, к условию предоставления кредита. И каких-то поблажек со стороны финансовых организаций к застройщикам мы не ждем. И, наверное, это нереально", – прокомментировал взаимоотношения застройщиков и банков Иван Гилев.

Что надо понимать: сегодня весь промышленный комплекс, вся наша рыночная экономика работает так: если не хватает своих денег, можно привлекать банковские кредиты, увеличивать доходность и эффективность. Но для этого необходимо соблюдать требования кредитной организации. Либо работать за свои деньги.

Строительство, говорит руководитель профильного ведомства, – это фактически единственная отрасль, которая на протяжении 20-30 лет находилась за скобками этого процесса и могла привлекать деньги вкладчиков. Это позволяло удешевлять и оптимизировать процессы. Схема, в которой было прекрасно все. Однако проблема обманутых дольщиков заставила ужесточить контроль за безопасностью средств вкладчиков. Поэтому и появились эскроу-счета, которые гарантируют, что человек получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

Рост цен на недвижимость

Ставка по квартирам будет от 12% годовых, эскроу – 5%. Новая схема ляжет дополнительными расходами на бизнес, и себестоимость, что логично, вырастет.

По словам экспертов, сегодня в Барнауле спрос отстает от предложения. "И здесь мы будем говорить об ухудшении финансового состояния застройщиков. У нас проблемы сегодня в Алтайском крае со спросом", – резюмировал Гилев.