В каждой избушке свои погремушки, или Как найти управу на управляющую компанию?

Часто приходится слышать, что барнаульцы недовольны своими управляющими компаниями, но при этом не знают, как на них повлиять. На эту и многие другие темы мы поговорили с руководителем Алтайской ассоциации жилищного самоуправления, председателем общественного совета при Минстрое Алтайского края, членом лицензионной комиссии Дмитрием Косовым.

Нужно наладить диалог 

– Дмитрий Леонидович, управляющие компании появились в 2005 году, и на сегодняшний день в подавляющем большинстве случаев именно они занимаются решением проблем, которые возникают в процессе эксплуатации жилья. Если судить в целом, возникновение управляющих компаний – это оправданный шаг?

– Да. Этот шаг в полной мере можно считать оправданным. Предполагается, что управляющая компания – это профессиональный субъект, который заходит на рынок, он обладает необходимыми знаниями и навыками. Практика показывает, что все-таки управляющие компании более грамотно подходят к вопросам, связанным с эксплуатацией многоквартирных домов. Сам институт нужен. В перспективе он будет развиваться еще больше. Болевой точкой остаются взаимоотношения между управляющими компаниями и собственниками. На сегодняшний день они находятся в зачаточном состоянии.

– Чего не хватает?  

– Необходимо менять сознание людей. Человек должен понимать, что его собственность не заканчивается стенами его же квартиры. Многие не хотят принимать то, что подъезды, подвалы, чердаки и придомовая территория тоже требуют внимания, и это воспринимается как дополнительное бремя. А сколько было споров по взносам на капитальный ремонт?! Законодательство наделяет собственников жилья внушительным набором инструментов, но люди по-прежнему не знают, как этим пользоваться. В результате они не могут наладить нормальный диалог с управляющей компанией.

Есть четкие правила 

– По каким критериям можно оценить эффективность управляющей компании?

– Эти критерии прописаны в приказе Государственной инспекции Алтайского края. Среди них количество и площадь многоквартирных домов, которые обслуживает управляющая компания. Следующий критерий – количество выданных предписаний за отчетный период. Об эффективности управляющей компании можно судить по количеству возбужденных административных дел и сумме оплаченных административных штрафов. Еще одним важным критерием считается раскрытие информации управляющей компанией. Если она своевременно раскрывает информацию, это вызывает к ней дополнительное доверие и наоборот.

Еще один критерий – это соответствие договоров управления многоквартирным домом постановлению Правительства РФ № 290. Согласно этому документу, в договоре обязательно должен быть указан минимальный перечень услуг и работ.

Другим важным пунктом я считаю вхождение управляющей компании в Союз жилищно-коммунальных организаций Алтайского края. Члены этой организации должны соответствовать стандартам более высокого качества. Здесь используется системный подход к улучшению качества управления многоквартирными домами. Уже на основании исполнения перечисленных критериев составляется рейтинг управляющих компаний.

– А внешний вид многоквартирного дома может что-то сказать о том, насколько хорошо справляется со своими обязанностями управляющая компания?

– Я бы сказал, нет. Внешний вид дома зависит от того, как давно проводился капитальный ремонт. А если это вообще новый дом, как вы сможете судить об управляющей компании, которая его обслуживает?! Или наоборот, дом может быть очень старым и иметь не самый презентабельный вид, но при этом управляющая компания работает нормально.

– Насколько я знаю, в 2014 году вступил в силу закон о лицензировании деятельности управляющих компаний. Какие требования нужно выполнить, чтобы получить такую лицензию?

– Для этого руководитель управляющей компании должен сдать специальный экзамен, подтверждающий знания в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если говорить прямо, ничего сложного в получении таких лицензий нет.

– А могут ли эту лицензию отозвать и у кого есть такие полномочия?

– Есть перечень грубых нарушений, из-за которых управляющая компания может лишиться лицензии. Но опять же это происходит не сразу. Управляющую компанию могут дважды привлечь к административной ответственности, и только потом будет решаться вопрос о лишении лицензии. В Алтайском крае был такой случай. Лицензию отозвали у одной из управляющих компаний Бийска.

– С какой периодичностью и в какой форме управляющие компании должны отчитываться перед собственниками жилья о своей деятельности?

– Управляющие компании ежегодно должны предоставлять отчет о проделанной работе. Этот документ должен содержать информацию о финансовой и технической составляющих. Есть четкая форма отчета, но другой вопрос, что далеко не каждый разберется в этом документе. Отчеты размещаются на сайте Государственной информационной системы ЖКХ. Если кто-то желает получить документ в письменном виде, для этого достаточно обратиться с заявлением в управляющую компанию.  

– Какие санкции предусмотрены, если такого отчета нет?   

– Для должностных лиц предусмотрены штрафы от 50 до 100 тысяч рублей, для юридических лиц – от 150 до 350 тысяч рублей.

За что мы платим? 

– Какие принципиальные отличия есть между управляющей компанией и товариществом собственников жилья?

– Главное отличие заключается в том, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией. ТСЖ создаются самими собственниками. Если у них позволяют средства, они нанимают работников. Есть примеры, когда ТСЖ объединяет несколько домов. В целом товарищество собственников жилья может быть образовано, если среди собственников есть лидер, который компетентен в вопросах жилищно-коммунального хозяйства.

– В квитанциях за жилищно-коммунальные услуги есть строка "содержание помещения". А если расшифровать, за что конкретно мы платим деньги по этой статье расходов?

– Мы уже затронули тему минимального перечня тех работ, которые должна делать управляющая компания, и хоть он так и называется, на самом деле этот список занимает несколько листов. Сюда относится аварийно-диспетчерское обслуживание. Управляющая компания должна заниматься содержанием несущих конструкций, следить за инженерными коммуникациями, должна заниматься придомовой территорией.

– Часто бывает так, что собственники месяцами не видят представителей управляющей компании в своем доме. Можно ли судить, что в подобных ситуациях содержанием дома никто не занимается и люди платят деньги впустую?

– Чтобы подобных ситуаций не было, собственники должны совместно с представителями управляющей компании наметить план работы. Желательно расписать по месяцам, что и когда будет выполнено. Здесь же собственники могут и поторговаться, ведь управляющая компания, скорее всего, за те или иные услуги выставит максимальную цену. Фактически такого взаимодействия между собственниками и управляющими компаниями нет, хотя в законодательстве все четко прописано на этот счет.

– Предположим, собственники и представители управляющей компании наметили фронт работ, но в назначенное время они не были выполнены. Как быть в таких ситуациях?

– В таких случаях нужно составлять акты и уже детально разбираться по каждому пункту. Если управляющая компания не выполняет свои обязательства, то собственники могут подать документы на перерасчет.     

– Еще жильцы многоквартирных домов каждый месяц платят за капитальный ремонт жилья. Как формируется сумма платежа? И что делать, если ты платишь годами, а капитального ремонта как не было, так и нет?

– Есть два способа аккумулирования средств на капитальный ремонт. В первом случае собственники платят деньги за ремонт исключительно своего дома. Этот способ подходит для новостроек. Старым домам лучше использовать котловой способ. В этом случае есть региональный оператор, который собирает средства. По каждому дому устанавливается календарный план работ. Этот план можно корректировать. Если где-то возникает острая необходимость по ремонту кровли или инженерных коммуникаций, собственники вправе добиться того, чтобы капитальный ремонт был сделан в их доме. Другие дома в этом случае выступают в роли заемщиков.

Не стоит делать резких движений

– Если становится очевидным, что управляющая компания работает спустя рукава, собственники жилья могут на нее как-то повлиять?

– Я не сторонник резких движений. Не стоит торопиться со сменой управляющей компании. Если пойти по этому пути, то обязательно будет промежуток времени, когда домом вообще никто не будет заниматься. А если смена управляющей компании будет сопровождаться судебными спорами, то и вовсе этот процесс может затянуться. Прежде всего, нужно понять, почему управляющая компания отвернулась от дома, и уже потом выстраивать стратегию поведения, основываясь на жилищном законодательстве. Заявления, претензии, акты о неоказанных услугах, перерасчеты…  Если все эти меры не приведут к должному эффекту, тогда с управляющей компанией стоит прощаться.

– Какие меры могли бы сделать взаимоотношения жильцов и управляющих компаний наиболее честными и прозрачными?  

– Собственники должны повышать свою грамотность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Это необходимо для того, чтобы на одном языке общаться с представителями своей управляющей компании. Специально для этого Алтайская ассоциация жилищного самоуправления проводит школу домкомов. Также любой желающий может пройти обучение в Государственной инспекции Алтайского края и получить статус общественного инспектора.