В каждой избушке свои погремушки, или Как найти управу на управляющую компанию?

Эксперт "ТОЛКа" Дмитрий Косов считает, что людям необходимо повышать свою грамотность в вопросах ЖКХ

Часто приходится слышать, что барнаульцы недовольны своими управляющими компаниями, но при этом не знают, как на них повлиять. На эту и многие другие темы мы поговорили с руководителем Алтайской ассоциации жилищного самоуправления, председателем общественного совета при Минстрое Алтайского края, членом лицензионной комиссии Дмитрием Косовым.

Нужно наладить диалог 

– Дмитрий Леонидович, управляющие компании появились в 2005 году, и на сегодняшний день в подавляющем большинстве случаев именно они занимаются решением проблем, которые возникают в процессе эксплуатации жилья. Если судить в целом, возникновение управляющих компаний – это оправданный шаг?

– Да. Этот шаг в полной мере можно считать оправданным. Предполагается, что управляющая компания – это профессиональный субъект, который заходит на рынок, он обладает необходимыми знаниями и навыками. Практика показывает, что все-таки управляющие компании более грамотно подходят к вопросам, связанным с эксплуатацией многоквартирных домов. Сам институт нужен. В перспективе он будет развиваться еще больше. Болевой точкой остаются взаимоотношения между управляющими компаниями и собственниками. На сегодняшний день они находятся в зачаточном состоянии.

– Чего не хватает?  

– Необходимо менять сознание людей. Человек должен понимать, что его собственность не заканчивается стенами его же квартиры. Многие не хотят принимать то, что подъезды, подвалы, чердаки и придомовая территория тоже требуют внимания, и это воспринимается как дополнительное бремя. А сколько было споров по взносам на капитальный ремонт?! Законодательство наделяет собственников жилья внушительным набором инструментов, но люди по-прежнему не знают, как этим пользоваться. В результате они не могут наладить нормальный диалог с управляющей компанией.

Есть четкие правила 

– По каким критериям можно оценить эффективность управляющей компании?

– Эти критерии прописаны в приказе Государственной инспекции Алтайского края. Среди них количество и площадь многоквартирных домов, которые обслуживает управляющая компания. Следующий критерий – количество выданных предписаний за отчетный период. Об эффективности управляющей компании можно судить по количеству возбужденных административных дел и сумме оплаченных административных штрафов. Еще одним важным критерием считается раскрытие информации управляющей компанией. Если она своевременно раскрывает информацию, это вызывает к ней дополнительное доверие и наоборот.

Еще один критерий – это соответствие договоров управления многоквартирным домом постановлению Правительства РФ № 290. Согласно этому документу, в договоре обязательно должен быть указан минимальный перечень услуг и работ.

Другим важным пунктом я считаю вхождение управляющей компании в Союз жилищно-коммунальных организаций Алтайского края. Члены этой организации должны соответствовать стандартам более высокого качества. Здесь используется системный подход к улучшению качества управления многоквартирными домами. Уже на основании исполнения перечисленных критериев составляется рейтинг управляющих компаний.

– А внешний вид многоквартирного дома может что-то сказать о том, насколько хорошо справляется со своими обязанностями управляющая компания?

– Я бы сказал, нет. Внешний вид дома зависит от того, как давно проводился капитальный ремонт. А если это вообще новый дом, как вы сможете судить об управляющей компании, которая его обслуживает?! Или наоборот, дом может быть очень старым и иметь не самый презентабельный вид, но при этом управляющая компания работает нормально.

– Насколько я знаю, в 2014 году вступил в силу закон о лицензировании деятельности управляющих компаний. Какие требования нужно выполнить, чтобы получить такую лицензию?

– Для этого руководитель управляющей компании должен сдать специальный экзамен, подтверждающий знания в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если говорить прямо, ничего сложного в получении таких лицензий нет.

– А могут ли эту лицензию отозвать и у кого есть такие полномочия?

– Есть перечень грубых нарушений, из-за которых управляющая компания может лишиться лицензии. Но опять же это происходит не сразу. Управляющую компанию могут дважды привлечь к административной ответственности, и только потом будет решаться вопрос о лишении лицензии. В Алтайском крае был такой случай. Лицензию отозвали у одной из управляющих компаний Бийска.

– С какой периодичностью и в какой форме управляющие компании должны отчитываться перед собственниками жилья о своей деятельности?

– Управляющие компании ежегодно должны предоставлять отчет о проделанной работе. Этот документ должен содержать информацию о финансовой и технической составляющих. Есть четкая форма отчета, но другой вопрос, что далеко не каждый разберется в этом документе. Отчеты размещаются на сайте Государственной информационной системы ЖКХ. Если кто-то желает получить документ в письменном виде, для этого достаточно обратиться с заявлением в управляющую компанию.  

– Какие санкции предусмотрены, если такого отчета нет?   

– Для должностных лиц предусмотрены штрафы от 50 до 100 тысяч рублей, для юридических лиц – от 150 до 350 тысяч рублей.

За что мы платим? 

– Какие принципиальные отличия есть между управляющей компанией и товариществом собственников жилья?

– Главное отличие заключается в том, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией. ТСЖ создаются самими собственниками. Если у них позволяют средства, они нанимают работников. Есть примеры, когда ТСЖ объединяет несколько домов. В целом товарищество собственников жилья может быть образовано, если среди собственников есть лидер, который компетентен в вопросах жилищно-коммунального хозяйства.

– В квитанциях за жилищно-коммунальные услуги есть строка "содержание помещения". А если расшифровать, за что конкретно мы платим деньги по этой статье расходов?

– Мы уже затронули тему минимального перечня тех работ, которые должна делать управляющая компания, и хоть он так и называется, на самом деле этот список занимает несколько листов. Сюда относится аварийно-диспетчерское обслуживание. Управляющая компания должна заниматься содержанием несущих конструкций, следить за инженерными коммуникациями, должна заниматься придомовой территорией.

– Часто бывает так, что собственники месяцами не видят представителей управляющей компании в своем доме. Можно ли судить, что в подобных ситуациях содержанием дома никто не занимается и люди платят деньги впустую?

– Чтобы подобных ситуаций не было, собственники должны совместно с представителями управляющей компании наметить план работы. Желательно расписать по месяцам, что и когда будет выполнено. Здесь же собственники могут и поторговаться, ведь управляющая компания, скорее всего, за те или иные услуги выставит максимальную цену. Фактически такого взаимодействия между собственниками и управляющими компаниями нет, хотя в законодательстве все четко прописано на этот счет.

– Предположим, собственники и представители управляющей компании наметили фронт работ, но в назначенное время они не были выполнены. Как быть в таких ситуациях?

– В таких случаях нужно составлять акты и уже детально разбираться по каждому пункту. Если управляющая компания не выполняет свои обязательства, то собственники могут подать документы на перерасчет.     

– Еще жильцы многоквартирных домов каждый месяц платят за капитальный ремонт жилья. Как формируется сумма платежа? И что делать, если ты платишь годами, а капитального ремонта как не было, так и нет?

– Есть два способа аккумулирования средств на капитальный ремонт. В первом случае собственники платят деньги за ремонт исключительно своего дома. Этот способ подходит для новостроек. Старым домам лучше использовать котловой способ. В этом случае есть региональный оператор, который собирает средства. По каждому дому устанавливается календарный план работ. Этот план можно корректировать. Если где-то возникает острая необходимость по ремонту кровли или инженерных коммуникаций, собственники вправе добиться того, чтобы капитальный ремонт был сделан в их доме. Другие дома в этом случае выступают в роли заемщиков.

Не стоит делать резких движений

– Если становится очевидным, что управляющая компания работает спустя рукава, собственники жилья могут на нее как-то повлиять?

– Я не сторонник резких движений. Не стоит торопиться со сменой управляющей компании. Если пойти по этому пути, то обязательно будет промежуток времени, когда домом вообще никто не будет заниматься. А если смена управляющей компании будет сопровождаться судебными спорами, то и вовсе этот процесс может затянуться. Прежде всего, нужно понять, почему управляющая компания отвернулась от дома, и уже потом выстраивать стратегию поведения, основываясь на жилищном законодательстве. Заявления, претензии, акты о неоказанных услугах, перерасчеты…  Если все эти меры не приведут к должному эффекту, тогда с управляющей компанией стоит прощаться.

– Какие меры могли бы сделать взаимоотношения жильцов и управляющих компаний наиболее честными и прозрачными?  

– Собственники должны повышать свою грамотность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Это необходимо для того, чтобы на одном языке общаться с представителями своей управляющей компании. Специально для этого Алтайская ассоциация жилищного самоуправления проводит школу домкомов. Также любой желающий может пройти обучение в Государственной инспекции Алтайского края и получить статус общественного инспектора.