Эффект бомбы. Что пандемия и налоги сотворили с магазинами и офисами Барнаула
В 2020 году на рынке торговой и офисной недвижимости Барнаула произошло три события, определяющих его судьбу. Это самоизоляция в пандемию с параллельно обвалившимся рублем, курс на повышение коммунальных платежей и рост налога на имущество. В совокупности они запустили режим трансформации ритейла и бизнеса в целом.
Рынок затаилсяИз-за последствий пандемии коронавируса критично упал спрос на объекты, рассказал Роман Еремин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость":
"Множество мартовских заявок на подбор помещений для кафе, магазинов, пиццерий аннулировано. Спрос остался разве что на помещения под пивные".
Рухнувший в марте рубль привел клиентов за новой концепцией для развития, добавляет Анна Поломошнова, соучредитель консалтинговой компании "ТЦ БЦ": "Многие чувствовали, что если ничего не сделают со своими объектами, начнут терять доходность. Мы находили отличные концепции, которые бы работали, но пандемия остановила почти все".
"Сейчас время инвестировать в развитие недвижимости, чтобы после кризиса быть конкурентоспособным. Но какими должны быть эти офисы, рестораны и другие помещения? Законы, которые будут регулировать нашу жизнь после пандемии, еще не написаны", – продолжает Поломошнова.
Сценарии "пандемичных" переменКакие решения будут работать, эксперты "ТОЛКа" не берутся сказать однозначно. Но есть ряд "пандемических" трендов, на которые уже сейчас стоит обратить внимание.
"Планировка современных городов – это как раз результат пандемий прошлых столетий. Безусловно, современные эпидемии тоже отразятся на планировке городов, а также жилого и рабочего пространства человека", – рассказывает архитектор Александр Деринг.
Есть предпосылки к тому, чтобы снизить плотность застройки, отдать предпочтение малоэтажным домам с большими дворами, развивать пешеходные и велосвязи между районами города, чтобы ими можно было пользоваться в обход общественного транспорта. Могут появиться материалы, которые помогут защитить человека от вируса.
Модные офисы с аллеями
Эксперты "ТОЛКа" полагают, что в перспективе будут востребованы качественные офисные помещения. Арендатор будет ценить системы, которые сэкономят деньги на "коммуналку", а также экологичность. Плюсом проекта может стать, например, рекреационная зона – балконы, аллеи и зеленые уголки для прогулок, переговоров.
"Ведь мы знаем, что человек выбирает, руководствуясь в первую очередь эмоциями – нравится или нет. А уж потом считает деньги. Поэтому есть смысл создавать стильные интерьеры, хорошую инженерную начинку здания. Не для того, чтобы получить сверхприбыль, а чтобы остаться на плаву", – говорит Анна Поломошнова.
Эксперты добавляют, что все чаще компании интересуют помещения в спальных районах города, где проживает основная часть сотрудников. В удачных проектах даже сейчас есть лист ожидания из желающих занять там локации. До 2020 года "поселиться" в таком офисе хотели, чтобы не стоять в пробках по дороге на работу и домой.
"Я точно знаю: найти сотрудника в клуб на ул. Взлетной проще простого, – говорит Владимир Гордейчик, владелец фитнес-центра "Магис-спорт". – А вот в центр очень сложно. Мало кто хочет проводить два часа в день в пути. Это почти трое суток в месяц уходит только на дорогу в душном транспорте".
Сейчас аргументом "за" офис в спальном районе становится безопасность: не надо ездить в автобусе, а значит, меньше риск подхватить вирус.
Рациональная торговля со складов
Константин Никитеев, директор АН "Ключ-риэлт", полагает, что новая экономика обратит внимание на складские помещения.
"Могут быть востребованы здания на окраинах города, в том числе в промзоне. На их базе можно развивать склад-магазины. Это позволит сэкономить на аренде площадей в традиционных местах. Однако бизнесу придется вложиться в развитие интернет-магазина", – говорит Никитеев.
Риелтор считает, что этот сценарий имеет потенциал еще и потому, что проблемы, возникшие из-за пандемии, не снимутся еще долго. Более того, эксперты предупреждают: возможна вторая волна и новый карантин. Обществу придется дистанцироваться, и удаленный формат торговли станет еще актуальнее.
Кафе, салоны красоты и фитнес
Уже сейчас Роспотребнадзор сформулировал правила на период пандемии – какие нормы должны соблюдать заведения, чтобы продолжить работать. В них большое внимание уделяется санитарной обработке, большой дистанции между людьми, защитным барьерам при интенсивном общении с клиентами.
Не исключено, что эти правила будут постоянными, говорит Владимир Гордейчик: "Возможно, нас ограничат в количестве человек, которые могут тренироваться и вообще находиться на одном квадратном метре клуба. Будем подстраиваться. И да, это отразится на цене услуги, потому что тот, кто ходит заниматься, будет платить за того, кто не может прийти".
Торговлю и производство "поженят"
Пандемия уже запустила процесс сжимания бизнеса, который неизбежно приведет к освобождению площадей. Чтобы вдохнуть в них новую жизнь, нужны будут глобальные разработки. Например, советские заводские комплексы могут по-новому встроиться в жизнь человека.
"У них прекрасная инфраструктура: есть складские, офисные, производственные, торговые помещения. Подъездные пути, парковки, протянута мощная инженерная система. Ведь когда-то это были заводы. В 1990-2000-х они превратились в магазины. Сейчас время новых концепций", – говорит Поломошнова.
Например, "Геомаш" может стать локацией, которая объединит производство и торговлю. "Если бы у меня была швейная фабрика, я бы открыла там предприятие и магазин рядом. Или, например, производство обуви – и тоже со своим магазином", – предлагает Анна.
Ближе к дому
По словам эксперта, стабильным остался спрос у крупного ритейла, который составляет долгосрочные планы на открытие магазинов. В их числе "Мария-Ра", "Пятерочка", "Магнит", "Ярче" и другие.
В период самоизоляции локации в торговых центрах сработали плохо, рассказал "ТОЛКу" Виктор Филипчук. Зато особенно хорошо показали себя магазины в формате "у дома". Это направление будет развиваться, потому что человеку проще и безопаснее сходить в магазин рядом с домом, чем идти в место массового скопления народа.
Ярко и с размахом
Александр Деринг считает, что период уединения в пандемию может вылиться в стремление людей ярко и эмоционально общаться:
"Конечно, останется осторожность и привычка соблюдать меры безопасности. Но человек – существо социальное. Ему свойственно общаться. Поэтому бизнес-концепции, которые смогут объединить веселье и безопасность, имеют шанс на прорывное развитие".
Эта идея закладывается в проект "Купеческий квартал", говорит архитектор. Он призван вдохнуть новую жизнь в старую часть города, сохранив историческую атмосферу. Это будет местом для развития инновационного бизнеса, уверены авторы проекта.
Смирись, ужмись, замриНа проблемы пандемии наложились другие, говорит Константин Никитеев. Он напоминает, что в Барнауле ежегодно поднимается плата за коммунальные услуги. А в 2021 году налог на имущество придется заплатить исходя из кадастровой стоимости объекта.
"Иногда она существенно выше рыночной. Если это касается мелкого бизнеса, у собственника нет средств на услуги оценщика и адвоката, чтобы оспорить ее. При этом платеж по налогу может быть равен сумме аренды за два месяца", – добавляет Никитеев.
Однако в текущих экономических условиях собственник не может поднять ставку аренды, скорее напротив – сократит ее "старому" или новому арендатору. Из-за режима изоляции бизнес стал просить сокращать или вовсе отменять арендные платежи. Соглашаются не все, но чаще всего идут на компромисс, потому что найти другого претендента будет сложно.
"Идет миграция бизнеса: из большого или дорогого офиса, магазина или производственного помещения в маленькое и дешевое. Как правило, подыскивают помещения, которые будут на 25-30% дешевле предыдущего. Хотя есть желающие сохранить сумму аренды, но получить за нее более комфортное и престижное помещение", – рассказывает Роман Еремин."Сейчас уже очевидно, что доходность от арендного бизнеса будет падать. Если до 2020 года можно было ожидать, что вложения в коммерческую недвижимость окупятся через 7-8 лет, то сейчас можно рассчитывать на окупаемость только в течение 10 лет", – говорит Еремин.
Замдиректора торгового центра "Алтай" Ирина Клюкина подтверждает: "Многие арендаторы переходят с фиксированной ставки на процент от выручки. Некоторые получают скидку. Даже с восстановлением торговли девелоперы не смогут быстро вернуть свой доход. Думаю, что на это может уйти до двух лет".
Поэтому, добавляет Роман Еремин, собственники не форсируют сделки по продаже объектов: "Они четко не понимают, куда потом вложить деньги от продажи. Это было особенно заметно в апреле. Количество объявлений о продаже и аренде коммерческих помещений сократилось со среднемесячных 1,5 тыс. до 900. Сейчас количество предложений подросло".