На рынке коммерческой недвижимости три глобальных фактора запускают новые процессы. Пандемия, "коммуналка" и налоги могут сильно изменить работу магазинов и офисов
В 2020 году на рынке торговой и офисной недвижимости Барнаула произошло три события, определяющих его судьбу. Это самоизоляция в пандемию с параллельно обвалившимся рублем, курс на повышение коммунальных платежей и рост налога на имущество. В совокупности они запустили режим трансформации ритейла и бизнеса в целом.
Рынок затаился
Девять лет назад здание хотели капитально отремонтировать, однако оно до сих пор стоит в прежнем виде. Мэрия не оставляет попыток продать его за большие деньги
Из-за последствий пандемии коронавируса критично упал спрос на объекты, рассказал Роман Еремин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании "Миэль-Недвижимость":
"Множество мартовских заявок на подбор помещений для кафе, магазинов, пиццерий аннулировано. Спрос остался разве что на помещения под пивные".
Рухнувший в марте рубль привел клиентов за новой концепцией для развития, добавляет Анна Поломошнова, соучредитель консалтинговой компании "ТЦ БЦ": "Многие чувствовали, что если ничего не сделают со своими объектами, начнут терять доходность. Мы находили отличные концепции, которые бы работали, но пандемия остановила почти все".
"Сейчас время инвестировать в развитие недвижимости, чтобы после кризиса быть конкурентоспособным. Но какими должны быть эти офисы, рестораны и другие помещения? Законы, которые будут регулировать нашу жизнь после пандемии, еще не написаны", – продолжает Поломошнова.
Сценарии "пандемичных" перемен
Какие решения будут работать, эксперты "ТОЛКа" не берутся сказать однозначно. Но есть ряд "пандемических" трендов, на которые уже сейчас стоит обратить внимание.
"Планировка современных городов – это как раз результат пандемий прошлых столетий. Безусловно, современные эпидемии тоже отразятся на планировке городов, а также жилого и рабочего пространства человека", – рассказывает архитектор Александр Деринг.
Есть предпосылки к тому, чтобы снизить плотность застройки, отдать предпочтение малоэтажным домам с большими дворами, развивать пешеходные и велосвязи между районами города, чтобы ими можно было пользоваться в обход общественного транспорта. Могут появиться материалы, которые помогут защитить человека от вируса.
Модные офисы с аллеями
Эксперты "ТОЛКа" полагают, что в перспективе будут востребованы качественные офисные помещения. Арендатор будет ценить системы, которые сэкономят деньги на "коммуналку", а также экологичность. Плюсом проекта может стать, например, рекреационная зона – балконы, аллеи и зеленые уголки для прогулок, переговоров.
"Ведь мы знаем, что человек выбирает, руководствуясь в первую очередь эмоциями – нравится или нет. А уж потом считает деньги. Поэтому есть смысл создавать стильные интерьеры, хорошую инженерную начинку здания. Не для того, чтобы получить сверхприбыль, а чтобы остаться на плаву", – говорит Анна Поломошнова.
Эксперты добавляют, что все чаще компании интересуют помещения в спальных районах города, где проживает основная часть сотрудников. В удачных проектах даже сейчас есть лист ожидания из желающих занять там локации. До 2020 года "поселиться" в таком офисе хотели, чтобы не стоять в пробках по дороге на работу и домой.
"Я точно знаю: найти сотрудника в клуб на ул. Взлетной проще простого, – говорит Владимир Гордейчик, владелец фитнес-центра "Магис-спорт". – А вот в центр очень сложно. Мало кто хочет проводить два часа в день в пути. Это почти трое суток в месяц уходит только на дорогу в душном транспорте".
Сейчас аргументом "за" офис в спальном районе становится безопасность: не надо ездить в автобусе, а значит, меньше риск подхватить вирус.
Рациональная торговля со складов
Томская сеть продуктовых магазинов Дениса Штенгелова "Ярче" откроет в Барнауле магазин нового формата. Дату старта держат в секрете
Константин Никитеев, директор АН "Ключ-риэлт", полагает, что новая экономика обратит внимание на складские помещения.
"Могут быть востребованы здания на окраинах города, в том числе в промзоне. На их базе можно развивать склад-магазины. Это позволит сэкономить на аренде площадей в традиционных местах. Однако бизнесу придется вложиться в развитие интернет-магазина", – говорит Никитеев.
Риелтор считает, что этот сценарий имеет потенциал еще и потому, что проблемы, возникшие из-за пандемии, не снимутся еще долго. Более того, эксперты предупреждают: возможна вторая волна и новый карантин. Обществу придется дистанцироваться, и удаленный формат торговли станет еще актуальнее.
Кафе, салоны красоты и фитнес
Уже сейчас Роспотребнадзор сформулировал правила на период пандемии – какие нормы должны соблюдать заведения, чтобы продолжить работать. В них большое внимание уделяется санитарной обработке, большой дистанции между людьми, защитным барьерам при интенсивном общении с клиентами.
Не исключено, что эти правила будут постоянными, говорит Владимир Гордейчик: "Возможно, нас ограничат в количестве человек, которые могут тренироваться и вообще находиться на одном квадратном метре клуба. Будем подстраиваться. И да, это отразится на цене услуги, потому что тот, кто ходит заниматься, будет платить за того, кто не может прийти".
Торговлю и производство "поженят"
Пандемия уже запустила процесс сжимания бизнеса, который неизбежно приведет к освобождению площадей. Чтобы вдохнуть в них новую жизнь, нужны будут глобальные разработки. Например, советские заводские комплексы могут по-новому встроиться в жизнь человека.
"У них прекрасная инфраструктура: есть складские, офисные, производственные, торговые помещения. Подъездные пути, парковки, протянута мощная инженерная система. Ведь когда-то это были заводы. В 1990-2000-х они превратились в магазины. Сейчас время новых концепций", – говорит Поломошнова.
Например, "Геомаш" может стать локацией, которая объединит производство и торговлю. "Если бы у меня была швейная фабрика, я бы открыла там предприятие и магазин рядом. Или, например, производство обуви – и тоже со своим магазином", – предлагает Анна.
Ближе к дому
По словам эксперта, стабильным остался спрос у крупного ритейла, который составляет долгосрочные планы на открытие магазинов. В их числе "Мария-Ра", "Пятерочка", "Магнит", "Ярче" и другие.
В период самоизоляции локации в торговых центрах сработали плохо, рассказал "ТОЛКу" Виктор Филипчук. Зато особенно хорошо показали себя магазины в формате "у дома". Это направление будет развиваться, потому что человеку проще и безопаснее сходить в магазин рядом с домом, чем идти в место массового скопления народа.
Ярко и с размахом
Архитектор Александр Деринг и его команда подключились к проекту "100 городских лидеров". На основе научных исследований они подготовят реновацию исторической части Барнаула
Александр Деринг считает, что период уединения в пандемию может вылиться в стремление людей ярко и эмоционально общаться:
"Конечно, останется осторожность и привычка соблюдать меры безопасности. Но человек – существо социальное. Ему свойственно общаться. Поэтому бизнес-концепции, которые смогут объединить веселье и безопасность, имеют шанс на прорывное развитие".
Эта идея закладывается в проект "Купеческий квартал", говорит архитектор. Он призван вдохнуть новую жизнь в старую часть города, сохранив историческую атмосферу. Это будет местом для развития инновационного бизнеса, уверены авторы проекта.
Смирись, ужмись, замри
На проблемы пандемии наложились другие, говорит Константин Никитеев. Он напоминает, что в Барнауле ежегодно поднимается плата за коммунальные услуги. А в 2021 году налог на имущество придется заплатить исходя из кадастровой стоимости объекта.
"Иногда она существенно выше рыночной. Если это касается мелкого бизнеса, у собственника нет средств на услуги оценщика и адвоката, чтобы оспорить ее. При этом платеж по налогу может быть равен сумме аренды за два месяца", – добавляет Никитеев.
Однако в текущих экономических условиях собственник не может поднять ставку аренды, скорее напротив – сократит ее "старому" или новому арендатору. Из-за режима изоляции бизнес стал просить сокращать или вовсе отменять арендные платежи. Соглашаются не все, но чаще всего идут на компромисс, потому что найти другого претендента будет сложно.
"Сейчас уже очевидно, что доходность от арендного бизнеса будет падать. Если до 2020 года можно было ожидать, что вложения в коммерческую недвижимость окупятся через 7-8 лет, то сейчас можно рассчитывать на окупаемость только в течение 10 лет", – говорит Еремин.
Замдиректора торгового центра "Алтай" Ирина Клюкина подтверждает: "Многие арендаторы переходят с фиксированной ставки на процент от выручки. Некоторые получают скидку. Даже с восстановлением торговли девелоперы не смогут быстро вернуть свой доход. Думаю, что на это может уйти до двух лет".
Поэтому, добавляет Роман Еремин, собственники не форсируют сделки по продаже объектов: "Они четко не понимают, куда потом вложить деньги от продажи. Это было особенно заметно в апреле. Количество объявлений о продаже и аренде коммерческих помещений сократилось со среднемесячных 1,5 тыс. до 900. Сейчас количество предложений подросло".
Торговый центр начали возводить еще в 2017 году, срок на его строительство заканчивается в 2021-м. Сейчас здание внесено в реестр приостановленных объектов края
