Квартиры от застройщиков в Барнауле стали "проигрывать" вторичному жилью, потому что после покупки они требуют дополнительных вложений в ремонт
На рынке недвижимости, где ипотека перестала быть главным драйвером, изменился спрос. Риелторы отмечают, что покупатели, выбирая между квартирой без ремонта от застройщика и вторичным жильем, скорее предпочтут готовую для проживания – с ремонтом. Об этом говорили на "Днях дизайна и строительных решений", которые прошли в Барнауле 21–23 мая.
Драйверы сменились
Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина констатировала: инструмент, который пять лет активно разгонял рынок, ушел в прошлое.
"Господдержка закончилась, семейная ипотека трансформируется в узкую направленность. Высокая ключевая ставка затормозила развитие рынка во всех сегментах", — пояснила Ракина.
Сегодня деньги в недвижимость поступают из двух источников, отметила эксперт.
Рынок недвижимости Барнаула демонстрирует парадоксальную ситуацию: жители готовы брать ипотеку под высокий процент, но банки все чаще отказывают даже надежным заемщикам
- Сертификаты детей-сирот. На них покупаются квартиры стоимостью от 3,5 до 5 млн рублей.
- Средства участников СВО. На них приобретается жилье от 5 до 8 млн рублей. А также до 10 млн с подключением ипотеки.
Ремонт решает все
"Банки фиксируют рост спроса на вторичку, – заметила Марина Ракина. – И действительно, самый большой спрос на квартиры с готовым ремонтом".
Эксперт объясняет это тем, что цена на сопоставимое по площади жилье "в бетоне" и уже с хорошим ремонтом сегодня сравнялась.
Она привела пример: студия в новостройке площадью 20–25 "квадратов" стоит столько же, сколько готовая однокомнатная квартира с ремонтом — около 5–5,5 млн рублей.
"Люди хотят зайти и жить здесь и сейчас, — говорит Марина Ракина. — Клиент приходит к застройщику и говорит: "Я бы купил квартиру, но с ремонтом". А застройщик плечами пожимает, потому что не знает, как это сделать".
Рынок аренды в Барнауле избыточен: инвесторы массово отказываются от покупки квартир, но арендаторы по-прежнему страдают от высокой цены и дополнительных издержек
Рейтинг популярности типов жилья по версии эксперта.
- Квартиры с ремонтом в новом доме.
- Квартиры с ремонтом, в котором пожили 10–15 лет.
- Квартиры без ремонта ("в бетоне") от застройщика.
Дизайнеры, внимание: аренда меняется
Руководитель АН "Гнездо" Ольга Гросс подтвердила: тренд на покупку квартир "в бетоне" сломался. В 2024 году, пока была дешевая ипотека, работала схема "купил на старте строительства — продал после сдачи". Доходность достигала 40–100% годовых.
"Время было прекрасное, но мы его пережили, — констатирует Гросс. — Сейчас такие цифры доходности дают инвестиции в недвижимость Москвы, возможно, будет давать Горный Алтай".
В связи с этим инвесторы пересматривают стратегию: уходят от коротких спекулятивных сделок к долгосрочным вложениям.
"Покупка вдолгую — это формирование капитала: квартиру сдают в аренду и перекрывают ипотечный платеж полностью или частично. Это шикарная прибавка к пенсии", — отмечает Ольга Гросс.
При этом меняются требования к ремонту под аренду. Раньше сдавалась "любая" квартира — с мебелью и техникой с дач и из старых квартир. Сейчас если такую сдавать, то за низкий чек. Хорошего арендатора привлекает упакованная квартира, где он не испортит мебель и технику.
"Нам нужны ремонты для сдачи в аренду — недорогие, прочные и эффектные, с нестандартными визуальными решениями, — говорит Гросс. — Частный инвестор — не мультимиллионер, и дизайнерские услуги должны быть доступны не только в премиум-сегменте. Мы знаем, как важен визуал".
Квартиры в домах, которые начали строить в Барнауле около 70 лет назад, все еще интересны покупателям. Речь идет о хрущевках
