50 га на 9 лет. Дом.рф готовит к аукциону первый квартал на полях в Барнауле

Бывшие сельхозполя вдоль Павловского тракта в Барнауле, которые решили отдать под жилую застройку, разделят на небольшие кварталы и будут продавать отдельно. Об этом "Толку" рассказал директор подразделения "Реализация федерального имущества" Дом.рф Николай Сарокваша в ходе заседания дискуссионного клуба "Точка зрения", который прошел в "Сибирской медиагруппе" 28 ноября и был посвящен земельным вопросам.

– Николай, напомните, пожалуйста, какие участки от Дом.рф сейчас доступны инвесторам в Барнауле?

– У нас есть большой массив земель вдоль Павловского тракта. Это свыше тысячи гектаров. Для одной площадки уже нашелся инвестор, так как мы недавно успешно провели торги (5,5 га для строительства торгово-развлекательного комплекса. – Прим. ред.). Дальше еще есть площадки, которые мы предлагаем под различные цели: 16 га – под производства, 9 га – под развлекательные объекты, еще 11 га – в оценке.

Тут работает сарафанное радио. Если нашелся первый инвестор для одной территории, то у других инвесторов появляется вера в успешность площадки, и они начинают тоже интересоваться всеми остальными участками.

Что касается территорий под жилищное строительство, то у нас есть два больших массива земель примерно по 500 га. Большая часть из них предназначена для многоквартирных домов, другие – под иное использование. Но все это позволяет осуществлять комплексное развитие данных территорий.

Конечно, это огромные площадки, здесь нужно решать с регионом вопросы по их обеспечению сопутствующей инфраструктурой. Это и инженерные сети, и социальные учреждения: детские сады, школы, поликлиники. На таких больших территориях эта работа должна идти комплексно и параллельно. Регион в итоге должен получить современный микрорайон.

– А есть ли в планах разделить эти огромные земли под жилье на несколько лотов и выставлять на аукционы отдельно? Потому что местные застройщики привыкли работать кварталами примерно по 10-20 га?

– Конечно, мы уже пришли к этому. Выставлять такие объемы в моменте – наверное, неправильно. Просто бизнес региона не сможет их переварить. Поэтому мы условно поделили площадку под жилье на 12 лотов, каждый порядка 45-50 га. Сейчас мы на этапе формирования цены. Заказываем независимую оценку. Она пока не готова, но я уверен, что это будет рыночный показатель по городу, по локации.

– Почему решили поделить земли именно на такие площади?

– Мы отталкиваемся от спроса и предварительных консультаций с застройщиками. Но дальше возможна корректировка. Мы сейчас одну площадку выставим в таком формате, посмотрим, как на этот объект отреагирует рынок. Может быть, мы не угадали по площади. Может, эти 50 га надо поделить еще по 10 га. Мы это узнаем, только когда сформируем и выпустим конкретное предложение с готовыми параметрами.

– В какие сроки может быть застроена территория?

– Учитывая огромную площадь территории, реализация проекта может растянуться на десятилетия. Если мы говорим про один лот – первую очередь, то мы поставим срок 9-10 лет. Полгода-год дается на разработку проекта планировки территории, дальше мы в договоре прописываем график ввода жилья.

– Какими будут условия аукционов по продаже этих земель?

– На всю территорию будет разработана концепция развития. Она уже согласовывается с регионом. Это обязательное условие. И претенденты сразу увидят все технико-экономические показатели в части жилой составляющей, потребность в местах в социальных учреждениях и прочие параметры.

Но если развитие сопутствующей инфраструктуры ляжет на плечи застройщика, то, естественно, никакой прибыли он не получит в итоге. Поэтому мы просматриваем в этих проектах возможность получения бюджетных и внебюджетных средств, в том числе инфраструктурные облигации.

Это алгоритм, который мы закладываем в договор комплексного развития. Он позволяет привлекать дополнительные источники финансирования за счет современных инструментов.

Также мы прописываем в аукционной документации требования к застройщику, объемы строительства. Первое – это должен быть профессиональный игрок на рынке девелопмента, который имеет опыт работы не менее пяти лет. Второе – у него не может быть судебных разбирательств, задолженности по налогам, то есть, претендент должен быть финансово устойчивым.

Если захотят прийти мелкие застройщики с небольшим объемом сданных квадратов, мы советуем им объединяться в некие синдикаты, участвовать в аукционах и работать на площадках.

– Может ли на эти земли зайти не местный застройщик? Может, кто-то из федеральных девелоперов уже интересовался?

– У нас процедура электронная, она не требует поездок в Москву и личного участия, поэтому теоретически в торгах могут участвовать любые заинтересованные инвесторы, и не только федеральные. У нас есть опыт, когда на земли под комплексное развитие территорий во Владивостоке заходит и побеждает компания из Краснодара, а в Белгородской области – компания из Севастополя. Есть некая конкуренция, и, конечно, к таким большим территориям мы видим интерес у федеральных и других крупных игроков.