Взрывной рост и иллюзии. Эксперты назвали тренды рынка малоэтажки Барнаула

Этой зимой ежемесячный платеж за коммуналку в многоэтажках Барнаула сравнялся с ценой отопления коттеджа за весь холодный сезон. Интерес подстегивают возможность жить в своем доме и пользоваться городскими удобствами, экология и социальное благополучие загорода, а еще специальные кредиты. Но рынок малоэтажки в зачаточном состоянии, предупреждают эксперты. А значит, высок риск дорогостоящей ошибки.

"Проблема в том, что рынок частных домов в Барнауле и пригороде как таковой не сформирован предложениями, которые подходят под современный спрос. То есть речь идет не о "памятниках амбициям" из 1990-х, когда строили коттеджи в 300 "квадратов" и более. А об эргономичных решениях", – говорит Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова слобода" (поселки "Новая грань", "Палитра" и др.).

Поэтому, отметила Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула, у человека нет возможности посмотреть достаточное количество домов, чтобы составить свое представление об идеальном решении. В том числе четко понять, из чего складывается цена предложения. Нет насмотренности.

В помощь будущим приобретателям домов – мнения десяти экспертов рынка малоэтажки, которые назвали его тренды 2023 года. Они собрались в центре "Мой бизнес" на встрече, которая дала старт проекту "Время трендов" портала "Толк" и журнала "Автограф".

Тренд №1. Дома стали дешевле квартир

С начала 2023 года кв. метр долевки в строящихся многоэтажках в районе новостроек и центре города стоит от 80 до 120 тыс. рублей. Цена продажи "квадрата" в домовладении (дом + участок) стартует с 30 тыс. рублей. Но, предупреждают эксперты, такое жилье будет построено где попало и из "палок". В среднем диапазон цен на дома хорошего качества составляет 50-80 тыс. рублей и дотягивается до 100 тысяч.

"Если говорить о материалах и технологиях строительства, то при одинаково качественном подходе цены будут сопоставимыми, – говорит Михаил Кочетов. – Хоть дом построен из газобетона, хоть он каркасный или из бруса". Сегмент элитных решений, например из кругляка кедра, не учитываем, так как это сегмент элитной недвижимости.

Кроме того, в конце 2022 коммунальные платежи в Барнауле заметно выросли. В декабре за трехкомнатную квартиру платили 10-12 тыс. рублей. "Плата за отопление за весь холодный сезон в нашем доме, который служит шоу-румом для покупателей, составила около 12 тыс. рублей", – говорит Валентин Бондаренко, директор строительной компании "Два этажа".

Юрий Фриц, директор компании "Сибирь Контракт" и инвестор поселка "Полянки" в Павловском районе, подытоживает:

"Мотиватором роста спроса на свой дома стала цена недвижимости. Коттедж можно купить по цене долевки в многоэтажке. И в придачу получить гараж или парковочное место, свой сад или огород. Плюс размер коммунальных платежей в квартирах вырос".

Тренд №2. Дом – инвестиция в благополучие и иммунитет

Загородные дома стали строить и приобретать как второе жилье для отдыха и перезагрузки, а квартира в городе остается в качестве запасного варианта. Например, ради сохранения городской прописки и чтобы там могли провести время дети после школы.

"Сейчас люди все больше склонны к комфорту. Загородный дом им нужен, чтобы отдохнуть эмоционально в экологически благоприятном месте, – говорит Алексей Шмаргун, руководитель отдела домостроения холдинга "Алтайлес". – В числе покупателей мы отмечаем рост количества молодых семей. Родители уверены, что иммунитет их детей будет крепче, если они больше времени станут проводить за городом".

Такой тест загородной жизни выливается еще в один тренд, говорит Шмаргун. Люди чаще стали "спускаться на землю" постепенно. Например, сначала строить на участке гостевой дом на одну комнату и баню. Пожив там год-два, уже закладывать капитальный дом для постоянного проживания. Если сельская романтика пришлась по вкусу.

"До недавних пор в умах горожан было множество барьеров к покупке своего дома, – делится Диана Фомина, руководитель Центра недвижимости Resmart. – Считалось, что его содержание чересчур хлопотно. Что на семью надо иметь две машины и желательно неработающую маму, которая будет возить детей в школу и детсад. А потом случилась пандемия. Жить в студии втроем два месяц – это ад кромешный. И люди поняли, что могут разрешить себе жить в доме".

Тренд №3. Рост индустрии домостроения

Появились компании, которые имеют необходимый штат сотрудников, включая проектировщиков, сметчиков, прорабов и т.д. Также производители стройматериалов (пенобетон, брус, каркасные решения и т.д.) развивают подразделения, которые работают на собственника будущего дома или инвестора. Причем это могут быть как местные компании, так и представительства из других регионов, которые сейчас наращивают свое присутствие на российском рынке.

В таких бизнес-моделях уделяют внимание маркетингу и идут на коллаборации с другими компаниями ради более выгодных решений. Партнерами становятся застройщики, поставщики оборудования, девелоперы поселков.

Однако есть и сомнительные игроки рынка. Гости из ближнего зарубежья выкупают по пять-семь участков в организованных поселках и строят на них дома на продажу: "Они работают уже как инвесторы. То, что они строят, это ужасно. Но на рынке есть компании, которые возводят действительно достойные дома", – говорит Михаил Кочетов.

Тренд №4. Ставка на типовые проекты в пользу ликвидности

На рынок малоэтажки стараются выводить типовые проекты. "Потребителю предлагают не амбиции отдельного человека, а продуманные решения специалистов в своей области, под которые заточены производства, – говорит Валентин Гусев, директор СК "Малые этажи. Барнаул". – Их проще строить, а банкам оценивать для определения залоговой стоимости. Есть проекты, которые разработаны и откатаны. Они уже используются, и люди знают, как в них жить".

Строительство по типовому проекту – это гарантия ликвидности недвижимости в будущем, уверена Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:

"Задача тех, кто приходит на рынок малоэтажки – построить дом, который будет актуален и через 10 лет. А если пойти на поводу у желания "пристроить башенки и арочки", то такой объект не будет ликвидным, потому что они дороги только автору творения".

Типовые проекты хороши еще и тем, что их стоимость сокращается до 20% по сравнению с похожими, но индивидуальными решениями, подтверждает Алексей Шмаргун: "Шаблонный проект можно собрать не за месяц, а за две недели, потому что бригады это уже делали. Также идет оптимизация стоимости инженерии: мы покупаем, например, не один котел на дом, а сразу 20".

Однако Диана Фомина и ее партнер Дмитрий Кокорев, основатель СК "Свой" (строит в поселке рядом с Власихой), настаивают: суть индивидуального жилищного строительства все равно остается.

"Типовой проект – это базовая инвестиция в дом, в котором уже можно жить. А дальше можно говорить о башенках, бассейне, дубовых лестницах. То есть об удорожании проекта. Эта схема работает и в другую сторону: если стоимость типового проекта 6,4 млн рублей, а у заказчика есть только 6, мы ищем подходящее решение", – говорит Дмитрий Кокорев.

Тренд №5. Банки отреагировали на спрос

По данным портала ДОМ.РФ, только 10% индивидуальных домов строится в ипотеку. Но спрос на этом рынке так высок, что заставляет банковские структуры перестраиваться.

"Год назад Сбер поменял подход к ИЖС: мы значительно упростили процесс одобрения заявки, отказавшись, например, от предоставления смет", – говорит Вадим Жеребков, территориальный менеджер направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк. В итоге в Алтайском Сбере в 2022 году выдали в четыре раза больше ипотек на ИЖС, чем в 2021-м (268 против 66).

Кроме того, вырос объем сельской ипотеки. Только в Первомайском районе в 2022 году выдано ипотек на 458 млн рублей против 231 млн в 2021 году, сообщил Николай Скрипников, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Алтайского регионального филиала Россельхозбанка.

Начало 2023 года показало – спрос только растет, говорят представители банков. Потому Россельхозбанк и Минсельхоз РФ готовят постановление на выдачу одному заемщику не 3 млн сельской ипотеки (под 3% годовых до 25 лет), а 6 млн. То есть супруги смогут прокредитоваться на 12 млн, если их доход это позволит.

"Средняя стоимость индивидуального строительства по кредиту в Сибирском федеральном округе – 4,7 млн рублей. Из них 1 млн – первоначальный взнос. Средний платеж по кредиту – 26 тыс. рублей", – рассказал Вадим Жеребков.

Совет, как быть

Участники встречи заметили: рынок малоэтажки в Барнауле и пригороде еще в стадии становления, но успешные сделки и проекты вполне возможны. Для этого нужно придерживаться следующего алгоритма действий.

Понять, где и какой именно дом хочется, и найти подобные. Желательно посмотреть и готовые к заселению варианты, чтобы можно было понять, из чего складывается цена. При таком подходе уже не появится вопросов: а почему вот тот дом (коробка без окон) стоит столько, а этот (под ключ) вот столько.

Если нет окончательной уверенности, что хочется свой дом, попробовать временно пожить за городом или начать строить постепенно. Например, с гостевого дома и бани. Это поможет оценить свои силы и намерения.

Определить бюджет проекта, в том числе посмотреть, какие банковские механизмы могут быть задействованы. А их много с разными условиями и ставками.

Не откладывать покупку дома, если принято принципиальное решение. А все потому, что, как и в многоквартирном домостроении, малоэтажку ждет рост цен.