Спрос на собственные дома в Барнауле и пригороде кратно вырос, но у рынка много подводных камней. Да и самого рынка фактически нет, говорят эксперты
Этой зимой ежемесячный платеж за коммуналку в многоэтажках Барнаула сравнялся с ценой отопления коттеджа за весь холодный сезон. Интерес подстегивают возможность жить в своем доме и пользоваться городскими удобствами, экология и социальное благополучие загорода, а еще специальные кредиты. Но рынок малоэтажки в зачаточном состоянии, предупреждают эксперты. А значит, высок риск дорогостоящей ошибки.
"Проблема в том, что рынок частных домов в Барнауле и пригороде как таковой не сформирован предложениями, которые подходят под современный спрос. То есть речь идет не о "памятниках амбициям" из 1990-х, когда строили коттеджи в 300 "квадратов" и более. А об эргономичных решениях", – говорит Михаил Кочетов, директор компании "Фирсова слобода" (поселки "Новая грань", "Палитра" и др.).
Поэтому, отметила Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула, у человека нет возможности посмотреть достаточное количество домов, чтобы составить свое представление об идеальном решении. В том числе четко понять, из чего складывается цена предложения. Нет насмотренности.
В помощь будущим приобретателям домов – мнения десяти экспертов рынка малоэтажки, которые назвали его тренды 2023 года. Они собрались в центре "Мой бизнес" на встрече, которая дала старт проекту "Время трендов" портала "Толк" и журнала "Автограф".
Тренд №1. Дома стали дешевле квартир
С начала 2023 года кв. метр долевки в строящихся многоэтажках в районе новостроек и центре города стоит от 80 до 120 тыс. рублей. Цена продажи "квадрата" в домовладении (дом + участок) стартует с 30 тыс. рублей. Но, предупреждают эксперты, такое жилье будет построено где попало и из "палок". В среднем диапазон цен на дома хорошего качества составляет 50-80 тыс. рублей и дотягивается до 100 тысяч.
"Если говорить о материалах и технологиях строительства, то при одинаково качественном подходе цены будут сопоставимыми, – говорит Михаил Кочетов. – Хоть дом построен из газобетона, хоть он каркасный или из бруса". Сегмент элитных решений, например из кругляка кедра, не учитываем, так как это сегмент элитной недвижимости.
Эксперт рассказал, какие тенденции наблюдаются в начале 2023 года на строительном рынке Алтайского края и чего ждать в ближайшем будущем
Кроме того, в конце 2022 коммунальные платежи в Барнауле заметно выросли. В декабре за трехкомнатную квартиру платили 10-12 тыс. рублей. "Плата за отопление за весь холодный сезон в нашем доме, который служит шоу-румом для покупателей, составила около 12 тыс. рублей", – говорит Валентин Бондаренко, директор строительной компании "Два этажа".
Юрий Фриц, директор компании "Сибирь Контракт" и инвестор поселка "Полянки" в Павловском районе, подытоживает:
"Мотиватором роста спроса на свой дома стала цена недвижимости. Коттедж можно купить по цене долевки в многоэтажке. И в придачу получить гараж или парковочное место, свой сад или огород. Плюс размер коммунальных платежей в квартирах вырос".
Тренд №2. Дом – инвестиция в благополучие и иммунитет
Загородные дома стали строить и приобретать как второе жилье для отдыха и перезагрузки, а квартира в городе остается в качестве запасного варианта. Например, ради сохранения городской прописки и чтобы там могли провести время дети после школы.
"Сейчас люди все больше склонны к комфорту. Загородный дом им нужен, чтобы отдохнуть эмоционально в экологически благоприятном месте, – говорит Алексей Шмаргун, руководитель отдела домостроения холдинга "Алтайлес". – В числе покупателей мы отмечаем рост количества молодых семей. Родители уверены, что иммунитет их детей будет крепче, если они больше времени станут проводить за городом".
Такой тест загородной жизни выливается еще в один тренд, говорит Шмаргун. Люди чаще стали "спускаться на землю" постепенно. Например, сначала строить на участке гостевой дом на одну комнату и баню. Пожив там год-два, уже закладывать капитальный дом для постоянного проживания. Если сельская романтика пришлась по вкусу.
"До недавних пор в умах горожан было множество барьеров к покупке своего дома, – делится Диана Фомина, руководитель Центра недвижимости Resmart. – Считалось, что его содержание чересчур хлопотно. Что на семью надо иметь две машины и желательно неработающую маму, которая будет возить детей в школу и детсад. А потом случилась пандемия. Жить в студии втроем два месяц – это ад кромешный. И люди поняли, что могут разрешить себе жить в доме".
Тренд №3. Рост индустрии домостроения
Появились компании, которые имеют необходимый штат сотрудников, включая проектировщиков, сметчиков, прорабов и т.д. Также производители стройматериалов (пенобетон, брус, каркасные решения и т.д.) развивают подразделения, которые работают на собственника будущего дома или инвестора. Причем это могут быть как местные компании, так и представительства из других регионов, которые сейчас наращивают свое присутствие на российском рынке.
В таких бизнес-моделях уделяют внимание маркетингу и идут на коллаборации с другими компаниями ради более выгодных решений. Партнерами становятся застройщики, поставщики оборудования, девелоперы поселков.
Однако есть и сомнительные игроки рынка. Гости из ближнего зарубежья выкупают по пять-семь участков в организованных поселках и строят на них дома на продажу: "Они работают уже как инвесторы. То, что они строят, это ужасно. Но на рынке есть компании, которые возводят действительно достойные дома", – говорит Михаил Кочетов.
Тренд №4. Ставка на типовые проекты в пользу ликвидности
На рынок малоэтажки стараются выводить типовые проекты. "Потребителю предлагают не амбиции отдельного человека, а продуманные решения специалистов в своей области, под которые заточены производства, – говорит Валентин Гусев, директор СК "Малые этажи. Барнаул". – Их проще строить, а банкам оценивать для определения залоговой стоимости. Есть проекты, которые разработаны и откатаны. Они уже используются, и люди знают, как в них жить".
Строительство по типовому проекту – это гарантия ликвидности недвижимости в будущем, уверена Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая:
"Задача тех, кто приходит на рынок малоэтажки – построить дом, который будет актуален и через 10 лет. А если пойти на поводу у желания "пристроить башенки и арочки", то такой объект не будет ликвидным, потому что они дороги только автору творения".
Типовые проекты хороши еще и тем, что их стоимость сокращается до 20% по сравнению с похожими, но индивидуальными решениями, подтверждает Алексей Шмаргун: "Шаблонный проект можно собрать не за месяц, а за две недели, потому что бригады это уже делали. Также идет оптимизация стоимости инженерии: мы покупаем, например, не один котел на дом, а сразу 20".
Однако Диана Фомина и ее партнер Дмитрий Кокорев, основатель СК "Свой" (строит в поселке рядом с Власихой), настаивают: суть индивидуального жилищного строительства все равно остается.
"Типовой проект – это базовая инвестиция в дом, в котором уже можно жить. А дальше можно говорить о башенках, бассейне, дубовых лестницах. То есть об удорожании проекта. Эта схема работает и в другую сторону: если стоимость типового проекта 6,4 млн рублей, а у заказчика есть только 6, мы ищем подходящее решение", – говорит Дмитрий Кокорев.
Тренд №5. Банки отреагировали на спрос
По данным портала ДОМ.РФ, только 10% индивидуальных домов строится в ипотеку. Но спрос на этом рынке так высок, что заставляет банковские структуры перестраиваться.
"Год назад Сбер поменял подход к ИЖС: мы значительно упростили процесс одобрения заявки, отказавшись, например, от предоставления смет", – говорит Вадим Жеребков, территориальный менеджер направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк. В итоге в Алтайском Сбере в 2022 году выдали в четыре раза больше ипотек на ИЖС, чем в 2021-м (268 против 66).
Эксперты уверены, что в настоящее время собственный дом уже перестал быть чем-то недоступным, и все больше людей могут позволить себе такое жилье
Кроме того, вырос объем сельской ипотеки. Только в Первомайском районе в 2022 году выдано ипотек на 458 млн рублей против 231 млн в 2021 году, сообщил Николай Скрипников, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Алтайского регионального филиала Россельхозбанка.
Начало 2023 года показало – спрос только растет, говорят представители банков. Потому Россельхозбанк и Минсельхоз РФ готовят постановление на выдачу одному заемщику не 3 млн сельской ипотеки (под 3% годовых до 25 лет), а 6 млн. То есть супруги смогут прокредитоваться на 12 млн, если их доход это позволит.
"Средняя стоимость индивидуального строительства по кредиту в Сибирском федеральном округе – 4,7 млн рублей. Из них 1 млн – первоначальный взнос. Средний платеж по кредиту – 26 тыс. рублей", – рассказал Вадим Жеребков.
Совет, как быть
Участники встречи заметили: рынок малоэтажки в Барнауле и пригороде еще в стадии становления, но успешные сделки и проекты вполне возможны. Для этого нужно придерживаться следующего алгоритма действий.
-
Понять, где и какой именно дом хочется, и найти подобные. Желательно посмотреть и готовые к заселению варианты, чтобы можно было понять, из чего складывается цена. При таком подходе уже не появится вопросов: а почему вот тот дом (коробка без окон) стоит столько, а этот (под ключ) вот столько.
-
Если нет окончательной уверенности, что хочется свой дом, попробовать временно пожить за городом или начать строить постепенно. Например, с гостевого дома и бани. Это поможет оценить свои силы и намерения.
-
Определить бюджет проекта, в том числе посмотреть, какие банковские механизмы могут быть задействованы. А их много с разными условиями и ставками.
-
Не откладывать покупку дома, если принято принципиальное решение. А все потому, что, как и в многоквартирном домостроении, малоэтажку ждет рост цен.
Проблемы с землей под новостройки в Барнауле и интерес покупателей к загороду формируют новый рынок недвижимости. У застройщиков есть интересные многоэтажные проекты, но реализовать их непросто
