Эксперт рассказал, какие тенденции наблюдаются в начале 2023 года на строительном рынке Алтайского края и чего ждать в ближайшем будущем
На строительном рынке в Алтайском крае в этом году снова грядут изменения. Влияние на него оказывают как мировые тенденции, так и события местного масштаба. Председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин рассказал "Автографу", чего ждать в 2023 году потребителям и девелоперам.
— Александр Анатольевич, в 2021-2022 годах резко росли в цене стройматериалы, и это ставило под угрозу многие коммерческие и бюджетные проекты. Что происходит на рынке стройиндустрии сегодня?
— Цены на стройматериалы сегодня стабилизировались, некоторые позиции приходят к уровню годичной давности. В их числе пиломатериалы, цемент, металлы. Главное, что роста цен сегодня не наблюдается. И, конечно, это положительно скажется на заключении контрактов.
— Это связано с санкциями?
— В том числе влияют и санкции. Раньше продукция вывозилась из страны, и внешний рынок определял ее стоимость. Если на внешнем рынке цена росла на тот же металл, то, соответственно, подтягивалась и цена внутри российского рынка. Сегодня наложены ограничения по вывозу материалов, а значит, предложения поступают на внутренний рынок, и здесь уже формируется избыток.
В начале 2023 года в Алтайском крае резко сократилось ипотечное кредитование. Особенно это стало заметным в сегменте новостроек
Поэтому производители начинают снижать цены в борьбе за покупателя. Ведь каждый заинтересован, чтобы у него продукция не лежала на складе, а раскупалась. Но при этом резкого падения нет и не будет. Скорее плавная коррекция в зависимости от предложения.
— Тогда получается, что и застройщики смогут двигаться в цене на квартиры?
— Цены на новостройки серьезно подняли за последние 2-3 года. Они тоже теперь не упадут резко и явно, например сразу на 30%. Но при снижении спроса будет просто больше предложений от застройщиков со скидками. Эту тенденцию мы наблюдаем уже и сейчас. Наступает время не продавцов, а покупателей, и покупатели уже выбирают, где выгоднее. А застройщики будут смотреть на ситуацию. Я думаю, конкуренция, которая сегодня есть даже при таком небольшом объеме жилья, будет вынуждать проводить больше каких-то акций.
Застройщики уходят
— А нет предпосылок к тому, что застройщики начнут запускать больше проектов, если цены на стройматериалы стабилизировались?
— Пока мы таких перспектив не видим. Несмотря на то что в 2022 году разрешений на новые проекты выдано больше, чем в 2021-м, совокупный объем незавершенного строительства на сегодня держится на уровне 600 тыс. кв. метров.
В прошлом году многоквартирного жилья уже ввели на 21% меньше, чем в позапрошлом. Да, в целом в 2022-м в крае получилось сдать более 923 тыс. кв. метров. Это больше плановых показателей, однако, цифра достигнута за счет индивидуального строительства, объемы которого растут. Такая тенденция сохранится и в текущем году.
Барнаул ждет судьба Бийска и Рубцовска, где практически остановилось жилищное строительство, полагают члены Союза строителей. Опасения могут сбыться, если не решать острые вопросы отрасли
Но в декабре власти по договоренности с застройщиками не стали вводить ряд объектов, чтобы перенести их на январь и таким образом увеличить статистику 2023-го. Поэтому в нынешнем году может быть еще сохранятся такие же объемы, а в 2024-м не исключено их падение.
— Почему в крае стали меньше строить многоквартирного жилья?
— Если до введения проектного финансирования у нас на рынке было порядка 15-20 застройщиков и крупных, и мелких (которые по одному дому строили), то сегодня остались только ведущие игроки. Их не более 8-10. Они как строили по мере своих возможностей, так и строят. Но за счет сокращения числа девелоперов снизились объемы квадратных метров.
Плюс на новых проектах сказывается нехватка земли. Пригодных площадок нет. Последний аукцион на ул. 6-й Нагорной в Барнауле был показательным: претендентов заявилось порядка 10, а цена в процессе торгов выросла в 4-5 раз. Если бы в городе было достаточно земли, таких цен бы просто не было.
— А спрос как меняется?
— Мы смотрели, в процентном соотношении непроданного жилья сейчас стало больше. А если анализировать физический объем (по числу кв. метров и квартир), то это на уровне прошлых лет. Вообще, если не брать во внимание всплески продаж предыдущих лет, обусловленные теми или иными факторами, то спрос стабильный. И застройщики будут выводить на рынок ровно столько объектов, сколько будет продаваться. Если сохранится тенденция замедления спроса, то и предложений будет меньше, соответственно.
Строительство жилых домов в 2022 году упало на 7% по сравнению с 2021-м. Пока разрыв небольшой, но это уже заставляет игроков рынка недвижимости всерьез задуматься о будущем
В Подмосковье и Ленинградской области дешевеет недвижимость, там падает спрос. У нас за счет сельских жителей численность поддерживается. Хотя миграция высокая, и много людей покидает Барнаул, Алтайский край.
— С нового года скорректированы условия по льготной ипотеке на многоквартирные новостройки. Девелоперы уже делятся наблюдениями, как изменились запросы покупателей?
— Все боялись, что ее вообще отменят, поэтому в ноябре-декабре опять был временный рост спроса. Но потом власти объявили, что льготную ипотеку продлевают до 2024 года, поэтому ажиотажа сейчас никакого нет.
Что касается увеличенного процента, то он не отпугнул покупателей. Его рост несущественный. Зато сегодня программу расширили на новые категории семей и за счет них спрос будет поддержан.
Кроме того, мы видим, что первичный рынок перемещается в сегмент индивидуального жилья. Там тоже открыта льготная ипотека на строительство, работает сельская ипотека. Земли для этих проектов достаточно. Тем более в сельской местности. За счет этого данный рынок будет расти, я думаю. Есть все предпосылки. Он и в целом по России растет.
Земли теперь много
— Какие тенденции наблюдаются на этом рынке, что происходит с ценами на земли, предложениями?
— Вокруг Барнаула много площадок, и уже застроенных, и свободных, и в процессе освоения. Конкуренция довольно серьезная и разброс цен очень большой. Он зависит от места расположения земель, их удаленности, набора инженерных коммуникаций участка: где-то только водопровод, электричество, газ, а где-то еще и дороги. Предложения есть на любой вкус и достаток.
— Александр Анатольевич, вы уже вскользь упомянули о дефиците земель в самом городе. В этом году в Барнауле примут новую версию генплана, в которой очень большие территории отведены под высотное жилищное строительство. Решат ли они проблему?
— Да, до конца года, я думаю, генплан будет утвержден, все замечания учтут и какая-то определенность для застройщиков и всех участников рынка появится. Это даст возможность осваивать новые земли, внесенные в генплан (участки, назначение которых ранее не позволяло строить высотное жилье. – Прим. ред.).
Сокращение поступлений в бюджет от аренды земельных участков связано с результатами аукционов на право заключения договоров аренды
С наличием земли проблема решится. Но теперь появляются другие вопросы, связанные с возведением инженерной инфраструктуры. А как муниципалитет и краевые власти помогут в оснащении этих огромных площадок коммуникациями? Особенно это касается земель Дом.рф вблизи аэропорта в чистом поле.
Также застройщики продолжат выкупать участки и в частном секторе, где уже готовы квартальные проекты планировок, а генплан разрешит строить высотки. В первую очередь это касается центра города. Но здесь проблематично возводить социальные объекты. У властей нет механизма выкупа частных земель под них. Под инженерную инфраструктуру бронировать земли можно, а под соцкультбыт нет. Неоднократно выходили с такими инициативами в Думу, но пока законодательных актов не принято, и вопрос остается открытым.
На китайские материалы не перешли
— В прошлом году после ввода санкций недружественных стран прекратились поставки комплектующих в Россию. Стройки некоторых объектов оказались под угрозой. Как решилась эта проблема сейчас? Наладили параллельный импорт или нашли аналоги на рынках дружественных стран?
— Да, сегодня логистика отлаживается. Если были европейские поставки, теперь они идут через Казахстан, Турцию, Китай. Схема более долгая, и немного дороже эта продукция теперь обходится. Но самое главное, что не произошло дефицита комплектующих, который бы мог остановить стройки. Какие-то материалы заменили на отечественные, сами стали выпускать аналоги. Сказать, что взяли и полностью перешли на китайские комплектующие, нельзя.
Первичное или вторичное жилье переселенцы получат на условиях социального найма либо заберут денежную компенсацию взамен изъятой жилплощади
— С нового года Алтайский край в числе немногих пилотных регионов перешел на ресурсно-индексный метод расчета бюджетных строек. Что изменится?
— Раньше сметы на объекты соцкультбыта, которые строятся в Алтайском крае за бюджетные деньги, считали по федеральным или территориальным единичным расценкам (ФЕР и ТЕР). Стоимость материалов и работ в них давно устарела и была далека от рыночной. Она менялась только с учетом утверждаемых минстроем индексов.
Например, пиломатериалы закладывались в смете за 5 тыс. рублей, с учетом добавленного коэффициента – за 8-9 тыс. рублей. А их реальная стоимость на рынке на тот момент уже достигала 15 тыс. рублей. Из-за этого в Алтайском крае массово срывались аукционы, подрядчики не хотели брать заведомо убыточные заказы.
Теперь проектно-сметная документация будет более близка к рыночным ценам. Там будут закладываться и материалы, и работы, например, транспортные расходы, машино-часы, зарплата. И это будут усредненные по региону данные. Цены контрактов вырастут. И есть шансы, что будет гораздо больше желающих участвовать в этих проектах.
Первый аукцион земель Дом.рф для индивидуальной жилой застройки провели в Барнауле. На него выставляли земли во Власихе, где можно было возводить типовые деревянные дома
