Игра в догоняшки. Риэлтор рассказала о выкупе земли в частном секторе Барнаула
Реальная стоимость сотки в частном секторе Барнаула, который облюбовали застройщики, часто не соответствует пожеланием собственников. А принципиальные позиции могут сыграть злую шутку. О том, от чего зависит цена на землю в востребованных районах, "Толку" рассказала Марина Ракина, председатель Союза риэлторов Барнаула.
Разговор состоялся после того, как "Толк" опубликовал информацию о том, что цены на участки в центре Барнаула подскочили до 3–5 млн рублей. Кого-то из собственников это остановило на полпути к сделке, и они подняли цену земли.
Нагоняют друг другу жути– Марина Сергеевна, анализ объявлений говорит о том, что цена сотки в частном секторе в центре Барнаула колеблется от 2,5 до 3 млн рублей. Говорят, что в отдельных случаях и до 5 млн за сотку поднимается. Это так?
– Как поступают собственники, решившие продать землю в центре города под застройку: они изучают объявления и пишут в своем чуть больше с прицелом поторговаться. В общем, нагоняют друг другу жути. Но при этом не учитывают множество факторов формирования цены. Или просто хотят решить все свои жизненные вопросы.
Как в том мультике: сшейте мне из одной овчинки восемь шапок. Только тут: купите мне с одной сотки восемь квартир. У них в глазах "евродоллары" горят, но при этом за свои 15–20 лет проживания там они ничего не сделали, чтобы улучшить свою жизнь, – не вложились в свои дома. Они просто ждали своего часа расселения.
Отвечая на ваш вопрос: да, в объявлениях цена сотки может быть и 3 млн рублей, но реальная цена выкупа земли другая. Я общаюсь внутри риэлторского сообщества и могу авторитетно заявлять – коридор покупки ограничен 1,5–1,8 млн рублей, иногда 2–2,4 млн. Вот относительно свежий пример: застройщик расселил территорию недалеко от "Сити-центра" за 1,8 млн за сотку. Все что выше – уникальные случаи.
– Как формируется цена на землю?
– Давайте начнем с самого начала. Администрация города предпринимает попытки избавиться от ветхого жилья и пустырей, которые точно не красят центр. А еще их задача – навести "юридический порядок".
Ведь в частном секторе масса неоформленной земли, самовольных построек, в том числе выходящих за красные линии, которые обозначают границы территорий общего пользования. Попросту говоря, дома, сараи и заборы стоят прямо на месте существующего или запроектированного тротуара, сквера или в охранной зоне инженерных сетей и т.д.
В мэрии прорабатывают изменения в генеральный план. Затем – в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). На следующем этапе разрабатывается проект планировки отдельных районов города.
В итоге в "натуре" определяется, где должны быть жилые дома, какой этажности и сколько людей может проживать на участке. Где оставить скверы, посадить школы, продолжить дороги и пр. Так они направляют застройщиков. Говорят, вот тут ты можешь построить девятиэтажку, а тут, извини, мы когда-нибудь школу построим.
Возьмем локацию около пр. Ленина – это одна история. Там можно построить дома до восьми этажей. А если это ул. Никитина? Там высотность ограничена тремя этажами. То есть хотел бы застройщик построить на своем участке 200 квартир, а у него по проекту планировки можно всего 70, а то и меньше! Он не то чтобы за 3 миллиона не будет покупать сотку. Он и за 2 млн торговаться даже не начнет.
Еще раз: каждая локация оценивается исходя из возможности строительства. Сколько квадратных метров жилья можно посадить в определенной локации.
Дополнительная нагрузка– Для центра, наверное, еще важно обилие памятников архитектуры?
– Да. У них, а также инженерных сетей есть свои защитные зоны, которые влияют на характеристики застройки по соседству.
И вот исторический центр Барнаула. Там часто рядом с участком проходит ЛЭП, водопровод и канализация, он сосед с памятниками архитектуры, а еще через него проходят красные линии.
На таком участке будущее здание будет ограничено по этажности и плотности заселения, а значит, по количеству квартир. Более того, все, что выходит за красные линии или находится в охранной зоне сетей, придется подарить городу. Представьте, как фактически подлетает цена полезной сотки для застройщика. Порой цифры космические.
Акцентирую еще один момент: множество территорий в центре города, занятых частным сектором, не оформлены. И если сейчас собственник захочет узаконить границы участка и частный дом, у него не получится, потому что зона предполагает застройку только многоэтажками. Или вообще на месте его участка запроектирован сквер. Когда город выкупит такую землю – неизвестно. Мы Обской бульвар – этот красивый бульвар от пр. Ленина и здания правительства края до Оби – ждем уже не один десяток лет.
– Цены на новостройки растут и фактор стоимости земли далеко не единственный. Влияет, например, политика банков по ипотеке.
– Это история догоняшек. Сначала собственник смотрит на цену "первички" и повышает стоимость своих соток. Потом застройщик закладывает цену земли в стоимость кв. метра. Вот он замкнутый круг.
Торгуйся больше, живи дольше– Неужели никто не сторговался на 3–5 млн рублей за сотку?
– Таких уникальных сделок не будет в ближайшее время, потому что инвестор тоже считает свою экономику. Ему надо выкупить этот гектар, отдать городу 30% земли, потом сделать проект, проложить коммуникации и обновить их, что актуально для старого центра. И только потом начать строить. Неважно – жилой дом или коммерческую недвижимость. На практике на это уходит от 1,5 до 2 лет. То есть на это время деньги инвестора замораживаются.
Наверное, есть на рынке такая цена – 2,5 млн за сотку. Но земля должна быть в идеальном месте с идеальной инфраструктурой, идеальными коммуникациями и не попадать в охранные зоны. Участок должен стоять на кадастровом учете, быть в собственности. Чтобы инвестор, купив его, мог легко и непринужденно начать проектировать и строить. А не тратить время и деньги, например, на пересмотр охранных зон, на экспертные заключения по возможности строительства в этом квартале.
Поэтому торговаться можно сколько угодно. Это рынок, я согласна. Но какая цель у собственника?
– Как развивается ситуация, если собственник не договаривается с застройщиком?
– Давайте проедем по центру города и посмотрим внимательно. Мы найдем несколько примеров, когда собственник так и не договорился с застройщиком. Так ЖК "Большая медведица" стоит на ул. Партизанской, а перед ней линия завалившегося частного сектора. Их собственники когда-то отказались от предложения застройщика, а он изменил проект застройки. Или пустырь около налоговой – на Партизанской, 105. Это дедушка не захотел "продаваться".
Теперь эти дома стоят во дворе многоэтажки или зияют пустырем, потому что домик уже истлел. Никому такие территории уже не нужны.