Реакция на спрос. Барнаул оказался на пороге бума строительства апартаментов

В России развивается рынок апартаментов. Это вид коммерческой недвижимости, в которой можно жить, но нельзя прописаться. Законотворцы пока безуспешно пытаются решить этот конфликт и наделить собственников бОльшими правами. До недавних пор вопрос был неактуален для Барнаула, однако сейчас доля такой недвижимости будет возрастать, выяснил "Толк".

Апартаменты – это коммерческие помещения для временного проживания без прописки. Их строят на территории, не предназначенной для классического жилья. Например, в промышленной или общественно-деловой зоне. Это значит, что на участках не закладывают прогулочные площадки, количество парковок может быть существенно меньше, чем для жилых домов. На апартаменты не распространяются правила капремонта и нормы закона о тишине. Уже не новость

Нишу апартаментов в Барнауле несколько лет осваивают мелкие предприниматели, которые выкупают старые офисные помещения, санатории и др. Они проводят там капремонт, помещения "нарезают" на комнаты площадью около 11–20 кв. метров с индивидуальным санузлом.

В ход идут даже подвалы и технические этажи. Например, на "Авито" выставлено объявление о продаже апартаментов в ЖК "Анастасия" на ул. Папанинцев. Это нежилые помещения на 25 и 14 этажах высотки, которые можно отремонтировать для проживания. В одном из них высота потолков больше трех метров, поэтому можно устроить спальное место на антресолях. Кстати, это распространенное предложение для апартаментов.

Такое жилье используется для арендного бизнеса застройщика, который сам сдает помещения. Или для тех, кто выкупает их для сдачи в аренду или собственного проживания.

"Помещения часто предлагаются с полной отделкой и мебелью. Они интересны для временного проживания. Например, для студентов. Или для семей, которые разъезжаются и пока не купили постоянное жилье", – говорит предприниматель Ралиф Калимуллин, который строит и сдает апартаменты.

Люди пойдут за ценой

"В Барнауле огромный спрос на апартаменты, а предложения мало, – рассказала "Толку" руководитель агентства недвижимости Татьяна Зинченко. – Это связано и с тем, что в городе мало гостиниц, где люди могут остановиться (поэтому у нас так развивается арендный бизнес). И с тем, что цены на классические квартиры растут, а ипотека становится менее доступной. Это значит, что люди все чаще будут предпочитать аренду покупке жилья в кредит".

Зинченко отмечает, что Барнаул особенно нуждается в апартаментах в центре города. И покупателей не смутит, что такие дома не обеспечены прогулочными площадками для детей, парковками, местами в соцучреждениях.

"Люди будут идти за ценой и, конечно, локацией. Апартаменты в центре города будут востребованы студентами, молодыми специалистами, теми, кто не хочет жить в пробках, – уверена она. – Потому сейчас застройщик обратил внимание на такие проекты".

Александр Мишустин, председатель правления краевого Союза строителей, подтверждает, что апартаменты стали востребованы покупателями, потому компании отреагировали на это. Дополнительно сыграл роль дефицит земли под классические жилые дома, которые были бы рентабельны для застройщика.

Как результат, в 2023 году этот сегмент рынка начал выходить на новый уровень: появились компании, готовые строить многоэтажные здания с нуля. Так, Барнаул "замер" в ожидании апартаментов бизнес-класса на месте бывшего кинотеатра "Искра". Процесс подготовки к строительству идет, но разрешения застройщик "Мой дом" на него еще не получил.

Другую апарт-новостройку собираются заложить рядом с парком "Юбилейный". Анонсировано здание высотой в 12 этажей. Рядом есть площадка под вторую очередь. Застройщику Ралифу Калимуллину нужно скорректировать статус земельного участка (он сейчас предназначен для санаториев), и он сможет стартовать. Еще ожидаются проекты на улицах Никитина и Северо-Западной от других компаний.

Что будет с ценой апартаментов

В российских столицах и курортных городах бум на апартаменты спровоцирован более низкой ценой предложения по сравнению с классическими квартирами. "Российская газета" пишет: апартаменты в ноябре 2023 года стоят на 13–18% меньше, чем находящиеся по соседству квартиры.

Пока Татьяна Зинченко не готова сказать однозначно: будет ли предложение в новых апартаментах дешевле, чем в жилье. По ее словам, в компаниях еще сами не сориентировались в мобильном рынке. Кроме того, застройка такой недвижимости не массовая, а значит, стоимость каждого проекта будет зависеть от множества индивидуальных факторов.

В той же "Анастасии" техэтажи под апартаменты продают почти по 150 тыс. рублей за кв. метр – как в квартирах новостроек в центре города. А в офисном центре "Город" напротив ТРЦ "Арена" апартаменты предлагают за 80 тыс. рублей за кв. метр.

Главные риски апартаментов

Большой объем апартаментов в столице и курортных городах уже влияет на жизнь людей. Ожидалось, что осенью 2023 года в Госдуму РФ внесут законопроект, который приравняет апартаменты к жилым помещениям в многоквартирных домах. Это позволило бы собственникам прописываться и получать социальные услуги – места в образовательных учреждениях и т. д.

Но, писали "Известия" в ноябре, законотворцы все еще спорят о пробелах, связанных с нормами обеспечения таких помещений социальной инфраструктурой, инсоляцией и зонированием территорий. Самый главный конфликт заключается в том, что жилье построено там, где его не должно быть.

Скорее всего, закона, универсального для всех регионов РФ, не получится – везде есть свои особенности, приходит к выводу издание. То есть и Барнаулу придется самостоятельно решать вопрос с апартаментами, ведь заявленные проекты объемные, а значит, будут менять окружающую среду. Нагрузку могут почувствовать школы и детские сады, если апартаменты станут фактическим жильем для семей с детьми.

В связи с этим и другими обстоятельствами стоит выработать определенную стратегию для девелоперов и администрации, предлагает архитектор Александр Деринг. Это могут быть, например, добровольные обязательства по изучению потенциальной социальной нагрузки на образовательные учреждения. Возможно, в каких-то случаях потребуется организация дополнительных классов и школ, другие мероприятия.

Александр Мишустин добавляет, что и покупателям нужно будет подучить законы, прежде чем приобретать апартаменты. Покупка этой недвижимости не регулируется №214 ФЗ "О долевом участии в строительстве…". Помещения приобретаются как коммерческие объекты.

Как результат, застройщик может остановить работы, и покупатели останутся с этой проблемой. Такой прецедент уже есть в Барнауле. Здание на ул. Шумакова несколько лет было заморожено. Люди выходили с пикетами в попытке отстоять свои права. Лед тронулся только тогда, когда нашелся крупный инвестор, способный завершить работы.