Не придушили. На рынке барнаульской малоэтажки ожидаются очередные ценовые рекорды

Усилия Центробанка по охлаждению рынка недвижимости пока не коснулись сегмента малоэтажки. Девелоперы и риэлторы сообщают "Толку", что сезон 2024 года стартует с высоких позиций: цены на участки растут, спрос активный. Заградительные ставки по ипотеке на вторичку по-прежнему перенаправляют покупательский интерес в сторону частных домов.

По состоянию на январь-февраль ввод многоквартирных домов в регионе составил только 40 тыс. кв. метров, сообщает портал дом.рф. Это на 48% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Зато частных домов сдали 179 тыс. "квадратов". Это на треть больше, чем год назад. Спрос вырос

Сергей Еремкин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости портала "Авито Недвижимость", подтвердил "Толку", что рынок малоэтажки растет. Так, только в Барнауле, начиная с марта 2023 года, спрос на участки под частные дома вырос на 0,5%, а средняя стоимость таких объектов на 60,7%.

"Среди разных локаций, расположенных рядом с Барнаулом, особенно заметно выросли цены на участки в Боровихе – плюс 88,3% за год. Здесь предложение невелико (34 варианта). При этом спрос на землю усилился на 5,2%, что и привело к росту среднего ценника. Кроме того, в Боровихе годом ранее цены на землю были самыми доступными среди прочих рассмотренных мест – в среднем 300 тыс. рублей за участок. Поэтому в процентном соотношении увеличение стоимости здесь особенно заметно", – поясняет эксперт.

Сезон стартовал с большого количества предложений. По данным "Авито Недвижимость", в Барнауле по итогам первых трех недель нынешнего марта насчитывается 750 участков разных типов (ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ, промназначения), выставленных на продажу.

В соседнем Новоалтайске экспозиция состоит из 350 таких объектов. Предложения по продаже земельных участков есть также в поселке Южном, селах Власиха, Боровиха и Зудилово, расположенных рядом с городом. Однако здесь насчитывается не более 30-40 вариантов, оформленных объявлениями о продаже.

Средняя стоимость земельных участков. По данным "Авито Недвижимость" Локации Средняя цена участков, март-2023 Средняя цена участков, март-2024 Динамика за год Барнаул 1 400 000

2 250 000

60,7% Новоалтайск 550 000

920 000

67,3% Южный 350 000

500 000

42,9% Боровиха 300 000

565 000

88,3% Власиха 1 330 000

1 799 000

35,3% Зудилово 850 000

1 000 000

17,6% Вытаращив глаза

Цены на землю под ИЖС по сравнению с началом сезона в 2023 году выросли, подтверждают и участники рынка. Самый яркий пример – итоги аукциона, которые устроил девелопер "Фирсова Слобода" на участки в новом поселке "Ботаника" в Первомайском районе. Если в 2023-м в аналогичном поселке земля уходила по 160 тыс. рублей за сотку, то в этом покупатели подняли ее до 250-300 тыс. рублей.

"Конечно, в прошлом году на вторичном рынке наши участки появлялись по 200 тыс. рублей за сотку. То есть перекупы сразу накручивали свою прибыль. В этом году на аукционе они поборолись за лоты, подняв цену. Это и демонстрирует рост стоимости земли в пригороде Барнаула, – рассуждает Михаил Кочетов, директор компании, и добавляет. – Люди, вытаращив глаза, скупают землю. Всем кажется, что в малоэтажке намазано медом".

Одним из триггеров роста цен на ИЖС и участки в прошлом году стали изменения условий сельской ипотеки, продолжает коммерческий директор "Фирсовой слободы" Николай Скрипников:

"Увеличение лимита по ипотеке (с 6 млн рублей на супругов до 12 млн. – Прим. ред.), повышает спрос на жилье. Это в свою очередь подталкивает всех участников рынка к увеличению стоимости работ. Речь идет о производителях стройматериалов, подрядных организациях, поставщиках услуг. Действуют и другие механизмы, приводящие к повышению цен. Например, рост заработных плат сотрудников".

Еще один стимул для роста цен на участки под ИЖС, а значит, и собственно дома, стал вывод на рынок проекта на землях госкорпорации ДОМ.РФ. Напомним, что в 2023 году компания "Промжилстрой" выкупила с аукциона участки во Власихе, которые получили название поселок "Лесной-2".

Условия, по которым девелопер обязан работать, определили и цену на землю – от 250 тыс. рублей за сотку. В цену входят коммуникации, инвестиции в строительство социальных объектов, в том числе образовательных учреждений.

Дмитрий Кушнарев, представляющий поселок, уверен, что предложение заинтересует покупателей: "В этой части Барнаула нет аналогичного. Да, предлагаются участки в селе, но они погружены в старую застройку советского периода. Мы заложили поселок нового формата. Продажи земли стартуют с 1 апреля. Уже в июле мы планируем поднять цену за сотку".

Отметим, что весной 2024 года состоялся аукцион на еще один большой участок во Власихе под малоэтажку. Победителем стала компания "Инвестиции в будущее". Условия работы схожи с предложенными "Промжилстрою". Но, как сообщил "Толку" представитель девелопера Артур Абагян, пока с ДОМ.РФ идет процесс подписания договора и параллельно началась подготовка к проектированию. Узнать подробности формата, а также потенциальные цены на землю и сроки старта продаж, можно будет в конце апреля.

И, наконец, третий триггер – становление отрасли строительства ИЖС и выход на новый уровень. В 2024 году когда-то маленькие компании презентовали проекты на несколько десятков домов, которые они готовы построить быстро и технологично с соблюдением предпочтений "новых селян". Часто используются дома типа барнхаус. В качестве материала – брус, бетон. В интерьере – потолок "второй свет", витражные окна, функциональная планировка с выделением подсобных помещений вроде постирочной и т. д.

Ипотека задает правила

Руководитель собственного агентства Татьяна Зинченко рассказала "Толку", что интерес со стороны покупателей участков и домов высокий: "Уже сейчас звонят и интересуются возможностью купить готовый дом или условиями строительства".

В сезоне 2024 года на спросе и ценах на ИЖС опять отразится ипотека. Так, по словам Марины Ракиной, президента Союза риэлторов Барнаула и Алтая, малоэтажка сохранила весь спектр предложений по льготным программам.

"Работает сельская под 3% годовых и на нее уже есть лимиты, в отличие от марта прошлого года. Все еще действует льготная с господдержкой под 8% годовых. И, наконец, расцвела семейная ипотека под 6% годовых, – говорит Марина Ракина. – Политика ЦБ на охлаждение рынка недвижимости сосредоточилась в основном на вторичке. Именно там сейчас действуют предложения под 18% годовых – ставке, которую называют заградительной".

Николай Скрипников рассказывает: если заемщик попал на период, когда открыты лимиты на сельскую ипотеку, он стремится оформить максимальную сумму. Цель – воспользоваться суперльготным кредитом под 3% годовых.

"Ежемесячный платеж за сумму кредита 6 млн рублей, оформленных на 25 лет, составляет 28,5 тыс. рублей. Это комфортная сумма и часто заемщики не стремятся к досрочному погашению. Когда еще можно будет оформить кредит на таких условиях. А вот платеж по семейной ипотеке при той же сумме и сроке кредита составляет уже 38,7 тыс. рублей. Поэтому по моим наблюдениям срок кредитования вырос с 15 лет до 20", – говорит Скрипников.

Однако он уверен – будущее именно за семейной ипотекой:

"Об этом говорят спикеры со стороны власти и Центробанка. Благодаря тому, что программа трансформировалась, выросло количество семей, которые могут ей воспользоваться. А вот льготная ипотека под 8% годовых или совсем уйдет с рынка, или трансформируется под более адресный формат".

Эксперты "Толка" полагают, что на рынке малоэтажки созданы все предпосылки для дальнейшего роста. Но все же звучат опасения, что такой суперспрос не обеспечен доходами населения. И может статься, что рынок лопнет, как мыльный пузырь. Но не в этом сезоне, настаивают риэлторы. А девелоперы добавляют, что им есть куда развиваться, повышая качество предложения, а значит, и спрос.