Высокое "напряжение": могут ли в Барнауле снова появиться дома-долгострои

В текущих экономических условиях продажи квартир в новостройках хромают. Из-за этого для девелоперов есть угроза приостановки кредитных линий на строительство домов. При этом покупатель может судить о положении дел у выбранного объекта только по косвенным признакам. "Толк" узнал, что может провоцировать появление долгостроев и как максимально объективно оценить предстоящую сделку.

Банк России последовательно повышает ставку с июля 2024 года. На последнем заседании 25 октября регулятор поднял ее с 19 до 21%. Это абсолютный рекорд с февраля 2022 года (20%). По оценкам участников рынка, на очередном заседании ставку могут поднять до 23%. Миллиарды в деле

В Алтайском крае строится 88 многоквартирных домов. В них 720 тыс. кв. метров (15 тыс. квартир), сообщает наш.дом.рф. По итогам октября 2024 года 49% жилья продано, и объем привлеченных средств составляет 36,5 млрд рублей. Еще 44% "квадратов" в экспозиции. 7% на рынок пока не поступили.

По договору между застройщиком и банком о проектном финансировании квартиры должны продавать в заданном темпе или быстрее. При этих условиях девелопер получит очередные транши от банка в запланированном объеме и под оговоренный процент. Причем чем лучше продажи, тем ниже процент, и наоборот.

Жилье в России строится преимущественно на условиях проектного финансирования. Это когда собственные или ипотечные деньги дольщиков хранятся на закрытом счете эскроу до ввода дома в эксплуатацию. Стройка идет на средства девелопера или в кредит. Ставка определяется условиями договора и своевременным исполнением обязательств девелопера, в том числе по планомерной продаже квартир. По данным ЦБ, за второй квартал 2024 года, средняя ставка по проектному финансированию составляла 6,9%. Однако его базовая стоимость – размер ключевой ставки ЦБ плюс примерно 5-6%. То есть сегодня это от 26% годовых.

При этом на рынке, который с июля работает почти без льготной ипотеки (осталась "Семейная" и IT, но лимитов не хватает. – Прим. ред.), возникает "напряжение" – продажи стагнируют. Поэтому может наступить момент, когда банки в соответствии с договором остановят вливание денег в стройку, а это возможность появления долгостроев. В Алтайском крае таких прецедентов на момент публикации не отмечено, однако риск есть.

"Пока федералы говорят: в отрасли все хорошо. Декларируется, что у крупных застройщиков продано около 70% жилья в уже запущенных проектах. Да, у них просели продажи на 40-50%, но коллапс им не грозит. Они вытянут проекты за счет старых запасов [собственных средств]", – говорит Александр Мишустин, руководитель регионального Союза строителей.

То есть на рынке новостроек нет очевидных угроз долгостроев, говорит эксперт, но добавляет:

"По домам, которые только начали строиться, комментариев со стороны федеральной власти нет. По таким объектам наполнение эскроу-счетов минимальное и угроза прекращения проектного финансирования и остановки строительства есть. Особенно для маленьких застройщиков".

Именно поэтому дебют проектов с нуля становится еще одной "больной" темой в связи с отменой массового льготного кредитования населения на покупку новостроек. Как итог – прогнозируется сокращение отрасли в целом и объемов ввода жилья в частности.

Наблюдение банкиров

"На текущий момент запас прочности финансовых моделей и запас прочности застройщиков стресс держат. Темпы финансирования жилищного строительства, которые были заданы на начало текущего года, выполняются. Есть определенное волнение и опасение за объем продаж. Но в целом те стресс-сценарии и модели, которые закладывал банковский сектор, имеют запас прочности", — прокомментировал на круглом столе по строительству в ИД "Алтапресс" Федор Сергеевич Синельников, директор среднего бизнеса "Альфа-Банка" в Барнауле.

Но он акцентировал внимание, что на рынке есть тренд, который закладывает "злую шутку" для строительного сектора. Он отмечает, что некоторые застройщики заходили с амбициозными планами по продажам, рассчитывая на перевыполнение целей по наполнению эскроу-счетов. А значит, закладывая в финансовые модели проектов минимальные ставки.

"На текущий момент этот тренд [перевыполнение планов продаж] разворачивается, и злая шутка будет в конце срока реализации проекта. Потому что проекты с вводом в 2025–2027 годах, скорее всего, на своем хвосте поймают высокую базовую рыночную ставку. И здесь рекомендация всем застройщикам обратить на это пристальное внимание", – посоветовал Федоров.

Защита с оговоркой

Схема проектного финансирования защищает деньги дольщиков, напоминает Александр Мишустин, потому что они лежат на эскроу-счетах. В случае проблем с объектом собственник может получить свою сумму обратно.

Но если речь идет о доме, который почти построен или жилье там покупалось больше года назад, то люди часто не хотят получать обратно деньги. Из-за роста цен на эту сумму они уже не смогут приобрести объект с сопоставимыми характеристиками.

Эту проблему Барнаул наблюдал в 2020 году, когда компания "Барнаулкапстрой" поставила на паузу строительство ЖК "Парковый" на Горе. Это был пилотный объект для проектного финансирования в России. Тогда Сбербанк предлагал вернуть людям деньги, однако жители не пошли на это. В ручном режиме, через создание специальной экспертной группы в мэрии Барнаула, вопрос удалось решить – дом достроили. На это ушло больше года.

Сработает ли схема в случае появления множества проблемных объектов в России в целом и в Барнауле в частности – вопрос. Эксперты сообщают "Толку", что в банках нет понимания, как работать в случае массовых дефолтов. Надо ли помочь девелоперу завершить объект или прекратить проектное финансирование? Позволить ли менять стоимость кв. метра жилья, чтобы продажи шли, или стоять на своем ради ранее заложенной прибыли и т. д.

Косвенные признаки стабильности

При этом покупатели сегодня могут пользоваться лишь косвенными инструментами оценки состояния строящихся домов. Коммерческой тайной являются условия проектного финансирования по каждому отдельно взятому объекту.

В том числе в региональном отделении Центробанка "Толку" не смогли предоставить информацию об объемах проектного финансирования в Алтайском крае. Также не прокомментировали, есть ли проблемные объекты – дома, для строительства которых перестали поступать кредитные средства банка (общероссийская статистика по развитию проектного финансирования есть. – Прим. ред.).

Покупатель недвижимости может ориентироваться на чек-лист, предложенный "Толку" застройщиками Барнаула.

Оценка уставного капитала юридического лица, которое ведет строительство дома. Минимально допустимый – 10 тыс. У некоторых застройщиков он составляет миллионы рублей. Оценка рейтинга застройщика на сайте Единого реестра застройщиков. Он строится на основе информации о домах, сданных за последние три года. Если просрочек по вводу не было, рейтинг максимальный – 5 баллов. Оценка ЖК на сайте наш.дом.рф. Там размещается проектная декларация. Этот документ подробно описывает компанию-застройщика, приводит сроки реализации проекта, в том числе процент выполнения на расчетный период строительства. Там же размещается ежемесячный фотоотчет со строительной площадки о текущем состоянии объекта. Но есть нюанс: не эксперт не сразу разберется с помощью фото, соответствует ли объем выполненных работ заявленному. Собственно одобрение ипотеки на выбранный объект – один из самых надежных гарантов того, что со строительной площадкой все нормально. Начиная сотрудничать, кредитор тщательно оценивает экономическую состоятельность проекта и силы девелопера. Также специалисты отслеживают ход работ, физически посещая строительные площадки. Наличие в группе компаний застройщика собственной или партнерской управляющей компании, которая оперативно принимает на себя управление введенным жилым комплексом. То есть дом начинает сразу и хорошо функционировать, не теряя блага, заложенные в проекте: благоустройство, современную инженерию, опрятный вид и т. д.