Строители бьют тревогу: в Барнауле закладывают недогород-спутник

Барнаульские строители, участвующие в неоднозначных аукционах на комплексное развитие территории (КРТ) от ДОМ.РФ, указывают на системные проблемы. Если все пустить на самотек, считают они, то краевая столица может получить "недогород" площадью более 300 га, а еще убытки девелоперов. Об этом говорили на круглом столе, организованном региональным Союзом строителей и "BFM-Барнаул" 2 октября.

Гектары в дело

На начало октября ДОМ.РФ успешно разыграл три земельных участка для КРТ: 86,7 га за 100 млн рублей достались ГК "Союз", 41,3 га за 104,1 млн – ГК "Жилищная инициатива", 42,4 га за 56,6 млн рублей – ГК "Алгоритм". 6 октября закончился прием заявок еще на три участка – 42,6, 38,6 и 34,46 га. 24 октября разыграют последний запланированный участок. По оценкам краевого минстроя, на землях ДОМ.РФ около аэропорта Барнаула можно построить 2,4 млн кв. метров жилья для 80 тыс. человек.

Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин подчеркнул: это как целый Новоалтайск. Строительство такого жилого массива требует особого подхода: "Прецедента выставления на аукцион такого количества земли одномоментно от ДОМ.РФ еще нет, – отметил он. – Поэтому на нас будут отрабатываться эти моменты".

А кто здание полиции построит?

"В течение года победитель аукциона обязан согласовать проект планировки территории со всеми социальными объектами, – отметила депутат АКЗС Ксения Белоусова одну из задач-проблем. – При этом должен быть обеспечен параллельный ввод всего [жилья, школ, дорог, коммуникаций]. Опыта заключения подобных договоров нет. Все обязательства возложены на застройщика, а также на скоординированность власти региона и муниципалитета".

Однако как раз скоординированности не хватает. Руководитель компании "Алгоритм" Андрей Суртаев рассказал, что по опыту разработки проектов планировки в Новосибирске и Кемерове от муниципалитета ждут хотя бы техзадания или рекомендации о том, что и как строить:

"Традиционно девелопер проектирует жилье, садик, школы, парковки и на этом заканчивает. Но на таких больших жилых массивах пункт полиции должен быть? Пожарная часть? Скорая помощь? Военный комиссариат? На каждом отдельном куске-квартале они не требуются, но на таком большом массиве должны быть. И этот вопрос не решен. Если на всей территории будут работать разные застройщики, кто будет отрезать от себя землю под полицейский участок и еще сети туда тянуть?"

Еще один краеугольный вопрос будущей стройки — очередность ввода жилья и социальных объектов.

"Мы сошли с торгов, когда сумма поднялась до 100 млн аренды, – продолжил Андрей Суртаев. – Это всего 200 рублей за кв. метр. Для сравнения: в центре Барнаула цена земли в "квадрате" – 20-25 тыс. рублей. Мы остановились на очень маленькой сумме, исходя из того, что нам нужно будет строить садики и школы. Мы посчитали: строительство социальной и транспортной инфраструктуры "ляжет" минимум в 25 тыс. рублей на "квадрат"".

Это существенная сумма. К ней добавится стоимость дорог и сетей – 8 тыс. рублей в кв. метре, посчитали строители.

Еще на этапе подготовки к торгам они пытались прояснить ситуацию. В письме-разъяснении от ДОМ.РФ, которое они получили, источники финансирования "социалки" не уточняются. Однако говорится, что нужно обеспечить параллельный ввод с жильем. Но тогда получается, что с заселением первого дома девелопер обязан сдать школу на 1 тыс. человек в смену. Стоимость такого объекта – около 2 млрд рублей. Но в доме будут проживать условно 50 детей. Сможет ли муниципалитет запустить и содержать такое образовательное учреждение?

Поэтому, говорят строители, должен быть график освоения территории, которую разыгрывает ДОМ.РФ. "Это принципиальная вещь. Но сформированной позиции нет ни у ДОМ.РФ, ни у города. Это самое "интересное"", – констатировал Андрей Суртаев.

В свою очередь Ксения Белоусова обращает внимание на то, что администрацию города и края ставят в жесткие, "околосмертельные" условия: власти должны согласовать проекты планировки нескольких кварталов в течение года. При этом источники финансирования и сроки ввода социальных объектов не определены.

"Допустим, определили объект здравоохранения. Для этого необходимо внести изменения в документы территориального планирования регионального уровня. Даже если они посчитали, что регион возьмет на себя обязательства, все должно быть максимально отражено в каком-то протоколе для всех участников строительной отрасли", – отмечает она.

Тренировка на Барнауле

Механизм КРТ на больших территориях ДОМ.РФ не отработан, признают власти. Руководитель городского комитета по строительству Роман Тасюк подчеркнул, что мэрия "связана" условиями договора, который девелопер подпишет с ДОМ.РФ:

"Для нас условия договора основополагающие. Мы действительно будем вместе думать, как вести параллельный ввод жилья и социальных объектов. В Градкодексе предусмотрена очередность строительства. Мы полагаем, что ДОМ.РФ будет привязываться к этому".

Отметим, что представители ДОМ.РФ отказались от участия в круглом столе, так как сейчас уже идут аукционы на землю около барнаульского аэропорта. В последующем они готовы присоединиться к обсуждению, однако пока подобные диалоги не проясняют условия работы.

Пример – застройка двух участков в пос. Власиха в Барнауле. Два девелопера, рискнувшие взять землю с аукционов, уже платят штрафы за неисполнение обязательств. Причем объективно они "не виноваты" в этом.

Министр Гилев надеется прорваться сквозь тернии за счет консолидации усилий всех местных участников: "Я очень надеюсь, что эти участки заберут наши алтайские строители и, объединившись, превратят проект в комплексное развитие. Будут вопросы по прохождению теплотрассы, водоотведению. Без взаимного предоставления сервитутов этот вопрос будет решать очень сложно, – отметил спикер. – Надеюсь, что мы получим команду и будем решать эти вопросы вместе".

У Юрия Гатилова, руководителя "Жилищной инициативы", своя позиция. Девелопер уверен, что власти будут вынуждены "бежать" со строителями в одной упряжке, чтобы в последующем обеспечить показатели по вводу жилья. И потом:

"Через год и тем более два мы будем жить "в другой стране". Все эти препоны, которые "лепят" в стройке, отойдут на второй план".