Застройщики опасаются убытков из-за низкой стартовой цены на аукцион по земле под многоэтажное строительство около барнаульского аэропорта и неясных условий по соцобъектам
Барнаульские строители многоэтажного жилья опасаются предстоящего аукциона ДОМ.РФ на земли около аэропорта из-за нечетких формулировок. При одной трактовке условий возведения соцобъектов девелопер может получить прибыль. При другой – он окажется в патовой ситуации. При третьей – может "скрыться", не выполнив обязательства. При этом лотов много, и условия для каждого победителя могут быть разными.
"Толк" разобрался в вопросе с опорой на условия аукциона и открытые данные.
Бросовая цена
Срок подачи документов на первый аукцион по комплексному развитию территории (КРТ) около аэропорта истекает 22 сентября. Разыгрывают 86,73 га. Срок реализации проекта — 15,5 лет (по 2040 год). Преимущество участка в том, что он граничит с двумя крупными транспортными артериями города — улицами Антона Петрова и Юрина, а также с жилым массивом — поселком Солнечная Поляна.
Уже 26 сентября может быть объявлен победитель, но предприниматели не понимают условия аукциона и сумму, до которой могут повышать ставку.
Небольшой участок в центре Барнаула продается в два-три раза дороже аналогичных. Но это необычный лот — он находится в очень перспективном месте
Ранее строители комментировали, что заявленная цена аукциона мизерная. В случае с первым участком каждая сотка обойдется всего в 116,2 тыс. рублей. Для сравнения: сотка земли под застройку в центре Барнаула стоит около 5 млн рублей.
Низкая стартовая цена ДОМ.РФ сформирована потому, что госкорпорация получит 2% от построенного жилья и часть коммерческих помещений. А еще девелопер должен "сдать микрорайон под ключ" — построить сети, дороги, социальные объекты, жилье, благоустроить территорию. В этом и заключается суть КРТ.
Дорогие блага
Количество социальных объектов (школ, детсадов, медучреждений) и их вместимость определят при разработке проекта планировки – его будет готовить девелопер – победитель аукциона, но при согласовании с мэрией и ДОМ.РФ. Однако уже сейчас можно опереться на расчеты, сделанные для соседнего квартала New Terra компании "Алгоритм" (на углу улицы Просторной и Павловского тракта). У него сопоставимая площадь – 86 га, и на ней запланированы:
- 5 детсадов на 330 мест каждый;
- две школы на 1,6 и 1,3 тыс. мест.
Строители опасаются, что на аукцион могут заявиться предприниматели, которых привлечет низкая стоимость участков, и они начнут перепродавать землю
Цена строительства одного учебного места в школе на текущий момент составляет 1,7-2 млн рублей. Об этом, в частности, говорит стоимость строящейся сейчас школы в квартале 2033 на 1,1 тыс. мест – 1,9 млрд рублей.
Таким образом, на возведение двух школ в новом квартале уйдет около 5–5,8 млрд рублей.
Несколько застройщиков привели для "Толка" такие данные: себестоимость строительства кв. метра новостройки среднего класса с подключением к сетям составит около 90 тыс. рублей. Если предусмотреть строительство соцобъектов и дорог, то нужно добавить еще 30 тыс. рублей к цене "квадрата". Расчеты грубые, но порядок цифр отражают верно.
Продать жилье в спальном районе Барнаула хотя бы по себестоимости — 120 тыс. рублей за кв. метр — будет трудно. По данным из объявлений на "Авито", сейчас новостройки в спальных районах со сдачей во втором полугодии 2026 года стоят 110 тыс. за кв. метр. Даже в ЖК "Камчатка", квартиры в котором начинали продавать за 90 тыс. за "квадрат", цены поднялись до 105–133 тысяч.
Дорогой и спорный
ГК "Союз" формирует участок в исторической части Барнаула. Вместо частных домов там построят многоэтажный жилой комплекс
"Социальный" люфт в 30 тыс. рублей за "квадрат", который может лечь в себестоимость строительства жилья в кварталах ДОМ.РФ, стал самым "интересным" условием аукциона. Дело в том, что госкорпорация написала в извещении на аукцион, что девелопер обязан обеспечить строительство объектов инфраструктуры, "НЕ отнесенных к объектам федерального, регионального или местного значения".
Действующий генплан уже разместил на землях ДОМ.РФ объекты со статусом "муниципальные". Там должны открыться детсады, школы, в том числе музыкальные, поликлиники и другие учреждения. Получается, что застройщик не должен их строить.
"ДОМ.РФ пишет, что должен быть подготовлен проект планировки территории. Чтобы его согласовали, он должен включать нормативное количество социальных объектов. И их должен построить девелопер", — комментирует председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
"Прочтение требования относительно строительства соцобъектов на землях КРТ от ДОМ.РФ действительно неоднозначное. Сейчас никто не даст прямой ответ на этот вопрос. Это либо надо запрашивать официальные разъяснения, либо наблюдать, как это будет разрешаться, если аукцион состоится", — прокомментировала "Толку" депутат АКЗС Ксения Белоусова.
Риски "бомбы"
Базовые условия аукциона — отправная точка для определения экономики будущего проекта. В том числе — до какой суммы можно повышать арендную ставку на торгах, чтобы в дальнейшем выполнить обязательства.
Опрошенные строители говорят, что, вопреки сложившемуся мнению, даже со строительством сетей и соцобъектов можно справиться. Но только если понимать условия работы на старте и работать с соседями на равных.
Девелопер, пожелавший не называть себя, говорит:
"Как именно победители должны вводить жилье и социальные объекты? Представьте ситуацию: одного обязали ввести школу с первыми 10–20 тыс. кв. метров жилья. Это 3–4 дома. Размер инвестиций — под 2 млрд рублей. А на соседнем участке "позволили" построить все детсады и школы в самом конце срока реализации КРТ. Я утрирую, но, если вчитаться в условия аукциона, это возможно. И это путь к обрушению рынка новостроек региона. Зачем это делать?"
Проект первого восьмиэтажного дома в Научном городке, который был полностью готов к старту строительства, поставили на паузу с намерением со временем вернуться к его реализации
Более того, условия от ДОМ.РФ буквально могут сработать как бомба замедленного действия.
"А какое наказание предусмотрено для того, кто просто решит не строить школу и обанкротить свое юрлицо со словами: "Не смог, простите"?" Ну, ждет его штраф и административное наказание, при этом миллиарды с "социалки" остаются в его кармане", — продолжает спикер.
В интервью Business FM Барнаула Ксения Белоусова говорила: "Для Барнаула это территория для масштабного роста. Но открытым остается вопрос — смогут ли эти проекты быть реализованы на предложенных условиях".
На первый взгляд, у города открываются новые возможности — огромный участок для застройки, предусмотрена возможность субаренды, то есть строить можно в кооперации с коллегами. Кроме того, свободных площадок, готовых для строительства, в Барнауле действительно нет. Но у площадки однозначно есть риски.
Не хочется, но колется
Территория несостоявшегося поселка соседствует с двумя участками, которые ранее ДОМ.РФ разыграл для строительства 800 домов. Но работы там идут тяжело
Опрошенные "Толком" девелоперы просчитывают условия участия в аукционе. Они вступили в переписку с ДОМ.РФ, пытаясь прояснить критичные для себя моменты. Кроме того, они ищут поддержки в администрации города, выходят на общение с чиновниками через Союз строителей.
Строители бы и рады не ходить в этот аукцион, тем более что уже готовые проекты приходится откладывать до лучших времен, так как спроса нет, а условия ипотеки "не теплеют". Но они опасаются, что победить могут недобросовестные конкуренты.
Построит такой "джентльмен удачи" несколько корпусов в створе улиц Юрина и Антона Петрова и продаст за копейки, ведь цена аренды земли просто "растворится" в себестоимости кв. метра. Как итог – этот ЖК, оторванный от цивилизации, может стать социальным феноменом, в котором будут проживать "обманутые дольщики" нового поколения — без школ, садов и перспектив их строительства.
Сегодня инвестиции в недвижимость Барнаула – это сложный, рискованный и малодоходный путь, требующий глубокой экспертизы и долгосрочных вложений
