Двадцать четыре года назад в Барнауле появилась компания "Алтайская Элита", специализирующаяся на операциях с элитным жильем и коммерческими помещениями
Ее основатель, брокер Олег Гильгенберг за эти годы, кажется, узнал о недвижимости все и теперь передает свой опыт продолжателю династии Егору Гильгенбергу. О семейном бизнесе, трендах отрасли и успешных инвестиционных проектах отец и сын рассказали "Автографу".
Полная взаимозаменяемость
Олег, с чего началась история вашей компании?
Олег: В молодости я устроился работать агентом по недвижимости в одну из барнаульских компаний, это был 2000 год. Как-то меня, "зеленого", неопытного, оставили одного в офисе. Заходит представительный мужчина, говорит: "У меня есть квартира на Павловском тракте, – а тогда это был край города. – За сколько сможете продать ее?" Я назвал примерную цену из газет – 280 тысяч рублей, он согласился. Вернулся мой руководитель, ругается: "Да ты что, надо дороже предлагать!" А тогда цены в неделю на 50 тысяч росли. В итоге квартиру эту продали за 315 тысяч. В момент сделки агенты говорили о чем угодно, лишь бы покупатель с продавцом о цене не начали рассуждать. Подсунули договор одному и другому. Честно говоря, мне стыдно было покупателю в глаза смотреть – настолько цена была завышена. Тогда я решил, что буду всегда работать честно, чтобы обе стороны оставались в выигрыше.
Через несколько месяцев я ушел из этого агентства, а в 2002 году основал компанию "Алтайская Элита". Это была крупная многопрофильная риелторская компания, численность сотрудников как-то доходила до сотни. Но с 2008 года я пересмотрел бизнес-процессы, распустил всех агентов. С тех пор специалисты – юристы, бухгалтеры – у меня на аутсорсе. Я веду свою деятельность по принципу брокерской конторы, лично взаимодействуя с клиентами и партнерами, что позволяет обеспечить мой максимальный контроль над всеми процессами. До прошлого года я работал один, теперь со мной трудится Егор.
А почему решили в 2008-м распустить сотрудников?
Олег: Это был бесконечный конвейер: учил новых агентов, вкладывал в них силы, время, деньги. Те, кто поумнее и пошустрее, получив опыт, начинали отделяться и делали это, как правило, некрасиво – уводили моих клиентов. А глупых и ленивых я сам увольнял.
А сейчас есть профессиональные сложности, с которыми приходится сталкиваться?
Олег: Сложностей нет – мы любим то, чем занимаемся. Есть особенности: процесс продажи объекта может быть долгим. К примеру, помогали с продажей базы отдыха в Горном Алтае. С момента, когда покупатель впервые посмотрел ее, и до момента выхода на сделку прошел год. Полгода мы только согласовывали договор с обеими сторонами. Это же не просто дом продать: отдельно составляются договоры купли-продажи на землю, постройки, коммуникации, товарный знак, лицензии. Очень кропотливая работа. Мы делаем все это для клиента: предоставляем полное юридическое сопровождение и профессиональное управление сделкой.
Егор, расскажите, почему вы решили поддержать семейное дело?
Егор: Я окончил СГУПС в Новосибирске по направлению "Юриспруденция", отработал 4 года юрисконсультом, но по факту я выполнял функции помощника нотариуса. Специализировался на продаже долей в уставном капитале, сложных сделках с недвижимостью. Все полученные навыки помогают мне сегодня оказывать услуги на высоком профессиональном уровне. Когда отец предложил вернуться в Барнаул и работать вместе, немного сомневался, но сейчас рад этому выбору.
Олег: Расскажу про первую сделку Егора: он продавал складское помещение. Покупателем был мой давний клиент, который после позвонил и, смеясь, сказал: "Ты не обижайся, но с Егором мне даже больше понравилось работать, чем с тобой". Я ответил: "Ну, значит, я, как отец, все правильно сделал" (улыбается).
Совместная работа не влияет на семейные отношения?
Егор: Нет, все в порядке. Мне в чисто женском коллективе в нотариальной конторе было работать сложнее (смеется), сейчас никакого недопонимания нет.
Олег: На самом деле, мы иной раз друг друга по несколько дней не видим, на разных объектах работаем. Я спокоен: есть человек, который знает все мои объекты, может сам и документы подготовить, и на сделку выйти. У нас полная взаимозаменяемость. Тем более я в последнее время часто езжу в командировки в Горный Алтай, в том числе в Белокуриху Горную, известную еще как Белокуриха-2. Это направление сейчас активно развивается.
Недооцененные локации
Расскажите, в чем преимущество Белокурихи Горной перед другими туристическими объектами для инвесторов?
Олег: Про нее, на удивление, мало что пишут и говорят. Многие инвесторы даже не знают о существовании такого классного предложения. Единственный отель, который сейчас уже запущен в Белокурихе Горной, – "Олимп-парк". На свой страх и риск владелец вложился в новый проект – и не прогадал! Сейчас он продолжает его развивать. Также в Белокурихе Горной уже построены ГЛК "Мишина гора", лыжно-биатлонный комплекс "Алтайские горы", Историко-архитектурный комплекс "Андреевская слобода", музей шоколада.
Эта локация призвана немного "разгрузить" саму курортную Белокуриху – та, на мой взгляд, исчерпала возможности развития. Белокуриха Горная – это комплексный, хорошо продуманный проект. Концепцию разработала новосибирская компания, спроектировавшая большинство курортных объектов страны. В Белокурихе Горной есть локации, на которых, в соответствии с генпланом, предусмотрены все курортные объекты: санатории, отели, апарт-отели, два горнолыжных комплекса.
Сейчас на продажу выставили пул объектов: горнолыжный комплекс "Мишина гора", а также несколько участков площадью 2,9 га, 5,8 га и 6,2 га с глубоко проработанной предпроектной подготовкой для размещения санаториев или апарт-отелей. И это, по сути, последние имеющиеся здесь крупные инвестиционные проекты, которые можно купить у частного собственника. Мы помогаем найти им нового владельца.
Думаю, хорошим вариантом для инвестора будет приобрести франшизу у крупного федерального или международного оператора, управляющего сетью апарт-отелей. Ему помогут внедрить готовый проект с планировками, меблировкой, техническим оснащением. После инвестор может оставить комплекс за собой и сдавать апарты в аренду, либо распродать их. Сейчас уже мы ведем переговоры с инвесторами, которые для себя отличные перспективы.
Жирный "плюс" этой локации: территория вокруг застройки – земли лесного фонда, имеющие статус природного парка. Там не будет "колхоза" – разномастных построек частного сектора, как в Белокурихе-первой. Только то, что построено в рамках единой современной концепции. Рядом уже выкуплены большие участки под отели, базы, банные комплексы, ГЛК.
Собственник продает все объекты комплекса целиком, или потенциальный инвестор может отдельно приобрести, например, земельный участок?
Егор: Конечно, идеальный вариант – найти инвестора на весь пул объектов: горнолыжный комплекс "Мишина гора" и земельные участки, но возможны различные варианты. Наша задача заключается не просто в том, чтобы найти какого-нибудь покупателя, мы ведем переговоры только с инвесторами, которые будут развивать эти проекты.
А в самой Белокурихе есть достойные объекты для инвестиций?
Олег: Да. На продажу выставлен эксклюзивный апарт-парк. С территорией 25 га. На трех га располагаются 7 отдельных коттеджей-апартаментов с собственной SPA-зоной в каждом коттедже, ресторан, детский клуб и гостиница. А на остальных 22 га – искусственно высаженный парк, где можно наслаждаться целебным воздухом. Возможна продажа и с соседним земельным участком площадью 17,7 га, в таком случае общая площадь территории составит аж 42 га! Это идеальное предложение под премиальную корпоративную базу отдыха или премиальный медицинский центр. Кстати, именно эту концепцию сейчас прорабатывают как приоритетную Рабочие названия – "ШАлеИРИ" или "Воздух&Сон".
Также мы готовим к продаже отель "Беловодье". Это действующий, хорошо известный, отлаженный бизнес, включающий в себя и отель, и аквапарк, и SPA-комплекс, и медицинский центр. Гости отеля "Беловодье" могут не только здорово отдохнуть и полечиться, но и провести здесь деловые мероприятия. Для этого имеются и конференц-зал, и комната переговоров, и бизнес-центр.
Традиционно привлекает инвесторов Горный Алтай. И кажется, что все ближайшие локации вдоль Катуни уже скуплены. Куда еще можно обратить свое внимание?
Олег: Инвесторы начинают смотреть на пока недооцененные локации: в сторону Солонешенского района и далее в сторону Монголии (там сейчас меняют мосты, дорожное полотно, начинают строить дублер Чуйского тракта). Нам есть, что предложить в этом направлении: земельные участки, которые можно купить для дальнейшей перепродажи, либо построить там что-то самим.
Направление Телецкого озера тоже недооцененное. Я как раз сейчас занимаюсь продажей действующего бизнеса – гостиничного комплекса "Артыбаш", который расположен на берегу реки Бия всего в 400 метрах от озера. Место красивейшее: из окон открывается великолепный вид на исток Бии и величественные горы. На территории, кроме гостиницы, есть купольные дома у реки, русская баня, беседки для барбекю, зоны отдыха. Отличный вариант для инвестиций. Кстати, Собственник отелей "Артыбаш" и "Беловодье" продает их для того, чтобы реализовать масштабный проект в Белокурихе Горной.
Почему сейчас интерес к этим направлениям растет?
Олег: Как только появляются хорошие дороги и коммуникации – сразу вырастает спрос среди инвесторов. А спрос тянет за собой цену. Уже сейчас москвичи удивляются: на Алтае земля дороже, чем в Подмосковье. Вдоль Катуни от 30 млн. за 1 га земли просят – год назад это было очень дорого, сейчас – нормальная цена. Предложений-то практически нет, все разобрано. Найти участок на Катуни с правильным назначением – большая удача (много участков со статусом земель лесного фонда, на которых строить нельзя, либо земель сельхоз. назначения, которые сложно перевести в другую категорию).
Один из отличных объектов, с продажей которого я помогаю, – парк-отель "Скала". Собственник до сих пор постоянно достраивает и улучшает ее. Это уже не та "Скала", которую я предлагал клиентам в своем первом видеообзоре: запущен конференц-зал для мероприятий, появилась баня с купелью, строится магазин и общежитие для персонала. Сейчас готовится к запуску бассейн, водный комплекс с джакузи и горками. В этот объект вкладывают средства и душу.
Кто сегодня преимущественно инвестирует в Горный Алтай – местные или приезжие?
Олег: Сначала местные строили по принципу "Я его слепила из того, что было". Через пару лет и наши, и москвичи, кемеровчане, новосибирцы, красноярцы начали строить более качественные базы и комплексы. Последние годы, под влиянием пандемии, резко вырос спрос на качественные, хорошие базы и дома для личного пользования. Состоятельные заказчики ищут себе хорошие коттеджи не эконом-класса, а уровня выше среднего. Они хотят приобрести готовый для проживания, полностью меблированный дом. Согласны 40, 50, даже 80 млн. рублей отдать, а вариантов на рынке практически нет. Только сейчас появляются первые предложения: я подсказал московским застройщикам, что эта ниша у нас пока свободна.
О спросе на качественное жилье можно судить даже по строящемуся апарт-отелю "Бирюзовая Катунь". Апартов свободных осталось немного – те, которые выходят на озеро, давно раскуплены. Я помогаю сейчас клиентам выбрать из свободных вариантов: пока есть возможность как отдельные юниты покупать, так и целый этаж. Место шикарное! Здесь же находится горнолыжный спуск (сейчас ведется строительство горнолыжного курорта "Новые вершины").
Рядом с корпусами апарт-отеля расположен еще один объект, который наша компания помогает продать, – база отдыха "Малина". Это действующий успешный бизнес. До недавнего времени база принимала гостей только в теплый сезон (и собственникам вполне хватало вырученных средств на оставшийся год, потому что место пользуется огромной популярностью, забито всегда на 100%). Сейчас в эту локацию подвели газ, идет подключение отопительного оборудования для круглогодичного использования. Это база для семейного отдыха с детьми, полностью приспособленная для детского досуга, с шикарным рестораном, баром, бассейном. Новому владельцу очень повезет.
Вернемся к теме апарт-отеля: почему выгодно инвестировать в такой проект?
Олег: Инвестору не придется самому заниматься сдачей юнитов в аренду: для этого в любом серьезном апарт-отеле есть федеральная управляющая компания. Эти проекты всегда предусматривают спортивный комплекс, кофейню, ресторан, предоставляют все возможности для отдыха и удаленной работы: апарт-отели на Алтае уже пользуются и точно будут пользоваться большим спросом. А каждый инвестор, соответственно, получит гарантированный пассивный доход.
Требования рынка
В одном из наших прошлых интервью, в ноябре 2023-го, вы упоминали, что Барнаулу катастрофически не хватает складской недвижимости высокого уровня. Как дела обстоят сейчас?
Олег: Все так же. Сейчас активно развивается доставка. Крупные маркетплейсы, сервисы доставки еды – все ищут себе склады, маленькие и большие. И всем нужно быть в гуще событий, там, где живут их клиенты.
Егор: И всем нужны современные помещения – складские и производственные.
Олег: Верно: старые советские склады арендовать никто не хочет, разве что под какой-нибудь ремонт тракторов. Помещения должны быть современные, с не пылящимися полами, хорошим светом, хорошим температурным режимом, необходимой высотой потолков и достаточными подъездными путями. Компании разные, требования тоже, но всем нужно высокое качество. С каждым клиентом-застройщиком, который планирует заходить на рынок с новым объектом, мы обсуждаем структуру спроса на данный момент.
Как вы подбираете для клиента-застройщика подходящий участок?
Егор: Нужно смотреть индивидуально: что на участке можно построить, насколько он удобен в использовании. Это может быть хороший участок, но к нему фура подъехать не может – места недостаточно для разворота. У нас есть проверенные специалисты-проектировщики, есть строители, которые воплощают проект, и есть мы, понимающие, что на данный момент нужно рынку.
Где географически должны располагаться складские и производственные помещения, чтобы пользоваться спросом у арендаторов?
Олег: сейчас производственники в меньшей степени хотят покупать или строить площади на Калинина, Космонавтов или в центре. Они ориентируются на Индустриальный район. Основная молодая активная часть работающего населения живет здесь – и работать тоже хочет здесь, рядом с домом. А еще молодым семьям нужна не только работа рядом, но и детские центры, рестораны, все сферы услуг. Поэтому в Индустриальном районе так активно строят бизнес-центры. И в пандемию именно "офисники" показали себя как самый стабильный вид коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду.
Егор: Одни из наших объектов – строящиеся бизнес-центры "Каскад" на улице Сиреневой и "Милан" на Северном Власихинском проезде. Казалось бы, между ними совсем небольшое расстояние, ехать 3 минуты. Люди приходят смотреть "Милан", я им предлагаю заодно помещения в "Каскаде". А они отвечают: "Нет, далеко, мы не хотим через Попова ездить, только пешком на работу ходить". И наоборот.
Олег: Даже банки переводят сюда свои головные офисы. Раньше у них было предубеждение, что банк обязательно должен располагаться в центре. Но для чего всем сотрудникам, живущим далеко от центра, каждый день мучиться в пробках на Павловском тракте, если можно взять офис в новых современных зданиях? Общепит раньше сюда не хотел переезжать: "Ой, Индустриальный – это район ипотечников". Ну, да, район ипотечников, а что, они не едят? Теперь и рестораны, и кофейни тут есть, но в недостаточном количестве. Вот в "Милане" и "Каскаде" еще на этапе строительства забронировали почти все офисные помещения.
А что с помещениями первого этажа?
Олег: Мы принципиально придерживаем их для заведений общепита. В "Каскаде" уже скоро откроется кофейня и фастфуд. Ждем еще заинтересованных арендаторов из сферы качественного общепита (ресторан, кулинария, столовая). Наша задача – представить разные форматы в одном здании. Мы хотим правильно укомплектовать бизнес-центры, чтобы большому количеству людей, которые здесь живут, было комфортно работать и отдыхать здесь же.
Какие помещения в БЦ пользуются наибольшим спросом у арендаторов?
Егор: В "Милане" популярны офисы небольшой площади – 15-20 "квадратов". В "Каскаде" кабинеты просторнее, по 40-50 "квадратов". Преимущественно офисы здесь выбирают представители бьюти-индустрии, есть и крупные федеральные и международные арендаторы.
Оба бизнес-центра построены в соответствии с современными технологиями и дизайнерскими решениями. "Каскад" расположен на красной линии улиц Балтийской и Сиреневой. Локация, в которой расположен "Милан", стремительно развивается. Рядом есть свободный участок 1,7 га. Сейчас мы изучаем спрос: что инвесторы хотят видеть на этой территории. Либо это будет бизнес-кластер, либо складские помещения с офисами внутри, либо павильоны с общепитом. Построить можно абсолютно любой объект, учитывая конкретные запросы на высоту потолков и размер окон.
Олег: С "офисниками" нужно четко понимать требования рынка. По городу много новых БЦ. Снаружи все красиво – витражное остекление и прочее. А внутри помещение абсолютно нефункционально: сделать "нарезку" на кабинеты невозможно. Мы с застройщиками заранее продумываем, какая должна быть сетка колонн по периметру, как должно располагаться остекление, чтобы можно было делить помещения и не упираться в витражи. Плюс офисное здание должно быть вытянутым, квадратное подойдет только под торговые площади. Объект должен быть универсальным, чтобы собственник мог за день найти на место съехавшего арендатора нового.
Цены растут
Какие еще направления развиваются сегодня в городе, кроме коммерческой недвижимости?
Олег: В стороне Павловского тракта, помимо района новостроек, развивается ИЖС: "Спутник", "Авиатор", Новомихайловка, Шахи, Березовка растут. Это мощные населенные пункты, и их жителям нужно где-то работать. В том же "Спутнике" за полтора года цена выросла со 165 тыс. рублей за сотку до 500 тыс. Цена – вместе со спросом – продолжает расти. Думаю, скоро весь спрос перейдет только на ИЖС, потому что покупка квартиры без льготной ипотеки на данный момент невыгодна и проблематична.
Среди моих объектов есть комплекс "Березка", расположенный в этом направлении. Раньше звонков по нему было довольно мало, сейчас же интерес резко возрос, и я понимаю, почему. Большие инвесторы видят перспективу развития этой территории. Причем инвесторы не только местные, знающие специфику нашего рынка, но и крупные федеральные компании.
В прошлом году был подготовлен проект объездной трассы, которая может избавить город от пробок на Павловском тракте. Начинается она как раз около комплекса "Березка". Профессиональные инвесторы мыслят на перспективу. Появится эта дорога через год или через пять лет – не так важно. Но вложиться лучше заранее, ведь, когда начнется строительство, земля в этой локации взлетит в цене в разы!
Каков ваш прогноз относительно цен на коммерческую недвижимость – они будут расти еще?
Олег: Цены на землю растут и будут расти дальше, потому что свободных локаций просто не остается. В районе дилерского центра "Алтай Лада", на красной линии Павловского тракта, по некоторым позициям земля за последний год подорожала в 10 раз. Та же улица Власихинская: если несколько лет назад можно было за 5 млн. рублей 1 га купить, то сейчас и за 50 млн. не найдешь.
Вторая перспективная локация – район пересечения Бийской и Новосибирской трассы. Сейчас от наших клиентов поступает много запросов на земли под производство и логистику. Например, компания поставляет в Горный Алтай домокомплекты, строительные материалы. И эта локация – удачная "перевалочная" база.
Егор: Поэтому, если человек хочет гарантированно обеспечить себе стабильный финансовый рост, он в первую очередь должен рассматривать покупку земли. Ее можно использовать под строительство самому или просто выгодно перепродать в будущем.
www.aelita.pro
www.youtube.com/@topbrokergilgenberg
+79130202007
LjN8K6nVc
Рекламодатель: ИП Гильгенберг Олег Александрович, ИНН 222202610681
