Здание на проспекте Ленина, 152 может сменить фасад и "обрасти" сквером с туями и елями, а пока здесь идет реконструкция. О прошлом и будущем ДК "Толку" рассказал собственник объекта
Бывший ДК "Трансмаш", прозябавший с 1990-х годов, сменил собственника и формат. Скоро здесь откроется торговый центр с широким кругом арендаторов. А пока в здании идет комплексная реконструкция, в которую уже вложено более 17 млн рублей. Собственник не исключает продажу объекта, но в то же время планирует дальнейшую трансформацию. Сменится стилистика фасадов, и, возможно, перед крыльцом появится зеленая зона. О чем еще мы беседовали с владельцем недвижимости с богатой историей бизнесменом Антоном Переверзевым, читайте в нашем материале.
"Мне просто повезло"
Обновленный парк "Солнечный ветер" должен будет поддерживать тематику "промышленного" Октябрьского района, в котором он расположен
– Антон Игоревич, долгое время ДК "Трансмаш" никто не хотел покупать, его выставляли на торги бесконечное число раз. В 2021 году вас все же заинтересовал этот объект. Скажите, почему все же решили инвестировать в него немаленькую сумму более чем в 13 млн рублей?
– Это очень перспективное место – красная линия центрального проспекта города. Такие локации можно встретить на продаже крайне редко, они растут в цене стремительными темпами. В 2021 году, когда покупал этот объект, рынок был гораздо ниже, тогда я был единственным желающим на покупку. Стремительный рост цен на коммерческую недвижимость и земельные участки пришелся как раз на 2021–2023 годы. На сегодняшний день рыночная стоимость этого участка составляет около 60–70 млн рублей. И это не прогнозируется. Мне просто повезло.
– Насколько нам известно, вы реконструировали объект и провели в нем косметический ремонт. Таким образом, сделали то, на что не решились ни власти города, ни Союз строителей и предпринимателей Алтайского края. Почему решили отремонтировать здание, про которое многие эксперты из строительной отрасли и сферы недвижимости говорили: его проще снести?
– В те годы, когда обсуждалась реконструкция объекта (2018–2021), в стройке была совсем другая экономика. При той себестоимости строительства действительно было проще снести и возвести новый объект. Сегодня строительство подобного объекта такой квадратуры (2500 кв. метров) обойдется не менее чем в 150 млн рублей. Это очень "длинные деньги", долгая окупаемость проекта, кредитные деньги здесь уже не просчитаются. Это уже репутационные проекты, не про окупаемость и для "больших ребят". Я себе такое позволить пока не могу, нужно еще поработать.
От советского ДК к современному ТЦ
На объекте продолжаются восстановительно-строительные работы после пожара в 2018 году. Ветеранские организации заранее опасаются, что они могут остаться без своих площадей
– Действительно ли в объект было вложено 17 млн рублей? И какие работы были сделаны? Действительно ли здание бывшего ДК было в очень плачевном состоянии?
– Вложено уже больше и будет вкладываться дальше, мы пока в самом начале реконструкции. От формата Дома культуры все-таки было решено уйти. Нет понимания, что делать с форматом Дома культуры, нет востребованности, нет целевых арендаторов.
Я сам, как творческий человек и бывший музыкант, хотел бы сохранить и реанимировать этот формат, но не вижу экономики, это будет убыточный проект. Поэтому было решено открыть здесь торговый центр.
Планируется полноценная реконструкция здания, сейчас делаем внутренние работы по отделке, летом следующего года будем полностью менять стилистику фасада, пока что привели его в нормальный человеческий вид, восстановили декоративные элементы, выровняли, заштукатурили и покрасили.
Что касается технического состояния здания, несущие конструкции и перекрытия в нормальном состоянии, несущая способность не утрачена, это ключевое, но все равно мы перестраховались – дополнительно их укрепили. На сегодняшний день техническое состояние здания не вызывает вопросов.
На градостроительный совет выносится проект дома в особенной локации - на ул. Шумакова между двумя торговыми центрами. Территорию под застройку готовят несколько лет
– Почему решили продать здание, особенно на фоне захода в него такого перспективного арендатора, как сеть дискаунтеров "Чижик"?
– У меня много объектов, существующих в формате арендного бизнеса. Их окупаемость от 3 до 8 лет. Процесс возврата денег достаточно долгий, а развиваться дальше как-то надо. Недвижимость очень плохо кредитуется, в отличие от производств и торговли – высокооборотных проектов. Нужно закрывать финансовую потребность на текущие реконструкции и строительство объектов и формировать бюджет на покупку новых объектов. Поэтому приходится периодически продавать часть объектов. Без продажи этот процесс не масштабируется, нужно где-то брать деньги на новые проекты.
Здание бывшего ДК "Трансмаш" в этом случае – лишь один из списка объектов для потенциальной продажи. Задачи его продать нет. Будем увеличивать цену по мере завершения реконструкции и заселения арендаторов. К тому же не все объекты я психологически готов продать. Есть среди них и очень важные. Например, для того же ДК "Мотор", в который вложено много сил и времени, разработан глобальный дизайн-проект на полную реконструкцию, включая новые фасады здания, современные дизайнерские решения в интерьере и реконструкцию концертного зала.
На сцене "Моторщиков" у меня в детстве прошло очень много выступлений, дети выступают на сцене ДК уже более 30 лет, это традиция длиною в десятилетия. С такими объектами сложно сделать что-то, кроме улучшения и развития, рука не поднимается сносить и т. д. Он тоже выставлен на продажу. Но его дешево продавать не буду, если уж и расставаться с таким объектом, то только за хорошие деньги, на которые смогу реализовать другие интересные проекты.
Торговое будущее и сквер
– И, наконец, каким вы видите дальнейшее развитие объекта и территории под ним? И не рассматривался ли вопрос застройки участка под зданием, ведь он находится в собственности?
На проведение ремонтных работ в здании-памятнике архитектуры федерального значения заложено около 1 млн рублей. Их выделят из бюджета Алтайского края
– Вопрос застройки рассматривался. Строительство премиального жилого комплекса было одним из приоритетных направлений реализации этого проекта. Земли вполне хватает, в том числе на хорошую придомовую территорию. Но в последний момент я отказался от этой идеи. Думаю еще рано, этот район еще слабо развит для жилья. "Бюджетку" строить не хочу, а премиальный сегмент не уверен, что будет востребован в этой локации.
Такая перспектива остается, но мы вернемся к этому вопрос лет через 10. Пока я выбрал другое направление. Для этой локации торговля на сегодняшний день – самое прозрачное и понятное назначение, прежде всего из экономических соображений. Думаю, в этой локации мы сможем реализовать востребованный и классный проект с интересным пулом арендаторов. Якорные федеральные арендаторы дадут хороший торговый трафик, и мы сможем полностью заполнить здание. Собственно, на сегодняшний день почти все площади уже сданы. Первый этаж будет полностью торговым, второй – частично торговым, частично – офисным.
А площадку перед зданием было бы неплохо забрать под озеленение, организовать красивый сквер со скамейками, декоративными туями и елями. Это было бы классным решением, все-таки красная линия главного проспекта города. Будем обсуждать этот вопрос с городской администрацией.
Новый собственник вложил в ремонт и реконструкцию здания бывшего Дома культуры более 17 млн рублей и не исключает вариант его продажи, но пока здесь планируется открытие федеральной торговой сети
