О перспективах и сложностях реализации КРТ поговорили с директором группы компаний "Алгоритм" – Ксенией Белоусовой
Комплексное развитие территорий сегодня – один из важнейших федеральных механизмов для строительной отрасли России. Оно направлено на вовлечение застроенных территорий в оборот с целью их последующего развития, нового строительства и, в конечном итоге, улучшения жилищных условий граждан страны.
О перспективах и сложностях реализации КРТ поговорили с директором ГК "Алгоритм" –Ксенией Белоусовой.
– Ксения Александровна, начнем с основ. Что же такое комплексное развитие территории, или КРТ?
— Данный механизм был создан для системного и последовательного решения проблем жилищного фонда, которых накопилось достаточно: большая доля жилья в нашей стране сегодня представлена аварийными или ветхими домами. КРТ начало свой путь в Москве, где его прообразом выступила реновация.
Несмотря на общие черты, КРТ имеет некоторые различия с московской программой реновации. В Москве она финансируется из бюджета региона, тогда как расселение ветхого жилья по КРТ-проектам финансируется главным образом за счет средств строительных компаний, реализующих эти проекты, а также из средств федерального и местного бюджетов.
Проще говоря, цель КРТ – преобразование тесных, неудобных и устаревших жилых районов, бывших промышленных зон или пустырей, на которых ничего не построено, в комфортные районы. С целью избежать появления одиноких новостроек, к которым трудно подойти или подъехать, или целых жилых комплексов, в которых отсутствует социальная инфраструктура: будь то детский сад или школа со спортивным ядром. Соответственно, титульная идея проекта КРТ заключается в том, чтобы обеспечить жителей новых районов всем необходимым в шаговой доступности: от образовательных учреждений, медицинских центров и детских садов до торгово-развлекательных центров, кинотеатров и спортивных комплексов, а также бизнес-центров и даже предприятий, если они соответствуют критериям чистых или высокотехнологичных производств.
– Сейчас ваша компания реализует подобный проект в рамках New Terra, верно?
– Не совсем так. Здесь работа ведется больше в формате комплексного освоения территорий, а не их развития. Мы создаем новый городской район площадью 86 гектаров в рамках новых территорий, в то время как КРТ подразумевает работу в рамках ранее уже застроенных территорий. Во всем остальном эти понятия крайне похожи.
– Какой потенциал у данного направления девелопмента?
– На мой взгляд, перспективность КРТ отражается в его плановых показателях. По данным Минстроя России, на конец 2023 года общий градостроительный потенциал в РФ составил 403 млн кв. м, в том числе в рамках КРТ более 76 млн кв. м, что составляет всего 19%. К 2030 году Минстрой планирует увеличить долю КРТ в общем объеме градостроительного потенциала до 40%.
Особенно важным моментом является то, что реализация механизма КРТ должна начать решать проблему дефицита земельных участков для строительства, а это один из ключевых пунктов эффективности данного направления.
– Звучит крайне оптимистично…
– Безусловно. Но это не должно вселять ложный оптимизм: чтобы начать решать проблему, потребуется длительная и тщательная проработка проектов до момента принятия решения о КРТ. Именно подготовительный период является залогом успешной будущей реализации КРТ, именно эта работа позволит обоснованно подойти к объему обязанностей сторон договора КРТ, в том числе и в части строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.
Решение вопроса о том, кто, в какой срок и за счет какого финансирования будет возводить обеспечительную инфраструктуру, – один из краеугольных вопросов в реализации таких проектов, особенно в контексте регионов. При подготовке проекта КРТ жилой застройки для привлечения инвесторов важен комплексный анализ, мастер-план. Нужно сделать и территорию, и проект ее освоения прозрачными, учесть возможные градостроительные конфликты, возможности повышения рентабельности.
– Планируется ли что-то подобное в рамках Барнаула?
– Сегодня Минстрой России завершает работу по созданию федерального оператора, разрабатывая правила торгов, участия и заключения соглашений о КРТ. Аналогичная работа проводится и в регионах: уже 17 субъектов работают с операторами КРТ. В Алтайском крае такой оператор пока отсутствует.
Насколько я знаю, власти города ведут работу над первым проектом КРТ в границах Барнаула, но подробностей пока нет. Это если говорить про развитие застроенных территорий города. В части незастроенных территорий – АО "ДОМ.РФ" планирует выставить на торги более 400 га земли в рамках КРТ, расположенной выше нашего квартала New Terra. Срок проведения торгов определен II кварталом 2024 года. Но ранее сроки аукциона уже неоднократно переносили, возможно, и этот будет изменен. Учитывая объем вопросов, который возникнет при застройке этих земель, их освоении, – проект однозначно рисковый.
Чтобы ускорить внедрение КРТ в практику жилищного строительства в нашем регионе, необходимо стимулирование всех участников процесса: региональных и муниципальных властей, застройщиков и жителей соответствующих территорий.
– В таком случае, какие возможности и механизмы закон открывает жителям для защиты своих прав в данной ситуации?
– Чтобы построить новый благоустроенный жилой комплекс, квартал или целый микрорайон, порой нужно снести старые дома: ветхие, аварийные, но, к сожалению, все еще жилые. А значит, нужно будет расселить жильцов. Именно это вызывает тревогу и волнение у жителей домов и районов, которые могут оказаться или уже оказались в городских программах КРТ.
Люди привыкли к своим квартирам – порой тесным и неудобным, холодным или душным, но обжитым, обустроенным и родным. Привыкли к району, в котором живут, к его инфраструктуре, к транспортным путям, к поликлиникам и школам. То, что их дом относится к категории ветхих, их беспокоит меньше, чем возможная необходимость переезжать в другое жилье. Особенно если оно окажется в другом районе города. И неважно,
что новое жилье в силу закона должно быть не меньшей площади, чем старое, и с таким же количеством отдельных комнат, а многоквартирный дом наверняка будет лучше и качественнее прежнего: район-то другой.
Все беспокоящиеся по данной тематике могут выдыхать: для расселения и сноса дома требуется согласие двух третей его жителей. Никто не появится внезапно у вас на пороге с предложением выезжать, если вы сами не пропустите все уведомления, собрания и обсуждения.
– В рамках подобных собраний жильцы решают только вопросы старта КРТ? Либо они могут участвовать в создании нового района еще более предметно?
– Также одним из главных этапов реализации решения о КРТ является подготовка и утверждение документации по планировке территории. Именно в ней и содержатся требования, обязательные в соответствии с градостроительной документацией и местными нормативами градостроительного проектирования как по параметрам жилой застройки, так и по обеспечению жителей объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.
В данном случае у жителей соответствующей территории имеется возможность участвовать в обязательной при утверждении ППТ процедуре общественных обсуждений. В ходе процедуры общественных обсуждений каждый житель может высказать и представить свои обоснованные замечания и предложения, касающиеся улучшения архитектурно-градостроительных характеристик жизнедеятельности района.
– Какие сложности имеются сегодня в реализации комплексного развития территорий?
– Главная сложность – это периодическое непонимание самого механизма КРТ. На это указывает судебная практика по разным регионам, когда органы местного самоуправления отказывают в выдаче разрешений на строительство в отношении территории, которая на картах местных Правил землепользования и застройки отражена как территория КРТ. При этом соответствующих решений о комплексном развитии таких территорий ни органами местного самоуправления, ни правообладателями – не принималось. Такой подход признан незаконным.
Четкое видение целей развития и расчет экономического эффекта необходимо отражать в градостроительных документах, основываясь на которых бизнесу должны предлагаться проекты КРТ. Такие показатели должны быть понятны застройщикам и увязаны с долгосрочными планами развития региона и города.
К примеру, сегодня все еще неизвестны условия КРТ земли от АО "ДОМ.РФ": какой объем обязанностей будет у застройщика? Возложат ли на него полностью финансирование и строительство социальной и транспортной инфраструктуры? В рамках нашего региона такие обязательства, скорее, будут трудновыполнимыми. Насколько мне известно, сегодня даже вопрос подключения этой земли к сетям инженерного обеспечения – не проработан в общем виде, нет примерной стоимости подключения. Отсутствие прозрачности и экономического расчета, даже в общем виде, делает такие проекты крайне рисковыми для всех участников КРТ.
– Что, по вашему мнению, требует доработок?
– Ключевым аспектом, требующим доработки, является вопрос баланса обязанностей в договорах КРТ, который уже является предметом мониторинга Минстроем России. В качестве примера нарушения баланса прав и обязанностей сторон можно привести практику, когда на застройщика возлагается обязанность по строительству и передаче в муниципальную собственность инженерной инфраструктуры на соответствующей территории. Вместе с тем механизм строительства соответствующих сетей в рамках договоров на технологическое присоединение не подразумевает возникновение у застройщика права собственности на соответствующие инженерные сети, и, как следствие, возможность исполнения обязанности по их передаче. В таком случае суды однозначно встают на сторону застройщика, указывая на невозможность исполнения договорных обязательств. Вместе с тем судебные разбирательства по данному вопросу – очевидный показатель неэффективной работы по подготовке проекта КРТ.
Проекты КРТ требуют тесного взаимодействия власти, определяющей ключевые правила работы по КРТ, и строительной отрасли, которая непосредственно знает возможные проблемы и вопросы, которые могут возникнуть в процессе работы. Сегодня и на ближайшее время КРТ — это ключевой механизм по вовлечению новых территорий в строительство, который требует тщательной нормативной и фактической подготовки проектов. Только взаимодействуя мы сможем предложить эффективный и, самое главное, рабочий механизм.
