В Бийске демонтируют двухэтажное здание, самовольно возведенное супружеской парой местных предпринимателей. Спасти недвижимость не помогло даже обращение в Верховный суд
Администрация Бийска ищет подрядчика на демонтаж двухэтажного здания, пять лет назад признанного городским судом самовольной постройкой. Чета Черномырдиных – супружеская пара местных предпринимателей, построивших объект, неоднократно пыталась оспорить решение и отстоять недвижимость, ставшую предметом долгоиграющего разбирательства, однако им это так и не удалось. Редакция "Толка" попыталась разобраться в непростом споре, прошедшем через несколько судебных инстанций.
"Чьи-то хоромы в виде замка"
Найти двухэтажное кирпичное здание площадью 595 квадратных метров на портале 2GIS, конечно, можно, но если открыть его карточку, то вместо адреса там будут только географические координаты и индекс. Единственная дополнительная информация – это отзыв одного из пользователей сервиса с фото дома и подписью "чьи-то хоромы в виде замка". Однако сомнений в том, что на портале ЕИС "Закупки" размещен аукцион на снос именно этого объекта недвижимости, нет – изображение на снимке совпадает с кадрами из проектной документации, добавленной к лоту на снос строения.
Здание, о котором идет речь, было возведено еще в 2009 году, но предметом судебных тяжб стало лишь 10 лет спустя. Администрация Бийска обратилась с иском о сносе самовольно возведенного строения. В обосновании требований городские власти отмечали, что объект недвижимости находится на земельном участке в нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Причиной для того, чтобы начать тяжбу с госкорпорацией, стал некий загадочный приказ, датируемый еще временами перестройки
В судебных документах, находящихся в свободном доступе, указано, что один из ответчиков – Черномырдин Н. В., является собственником автозаправки площадью 80,4 кв. м и земельного участка общей площадью 4651,95 кв. м, предоставленного для ее эксплуатации. Не получив разрешения на строительство и не обратившись в органы местного самоуправления с заявлением о его выдаче, ответчики возвели поблизости двухэтажное здание, при этом не учтя опасных "соседей" и создав тем самым угрозу жизни и здоровью граждан.
"В данном случае, по мнению истца, имеются все признаки самовольной постройки: здание построено на земельном участке, не предоставленном гражданам; разрешение на строительство Черномырдин Н. В. и Черномырдина М. В. не получали, с заявлением о его выдаче в органы местного самоуправления не обращались; здание возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Угроза жизни и здоровью граждан, нарушение обязательных норм и правил состоит в следующем: при возведении здания нарушены нормы пожарной безопасности, предусматривающие противопожарные расстояния до автозаправочных станций и до лесных насаждений", – говорится в решении Бийского городского суда от 10 сентября 2019 года.
Первым "камнем преткновения" стала ранее упомянутая заправка на улице Социалистической, 8/1 – расстояние до нее нарушало нормы пожарной безопасности.
Второй проблемой являлось соседство в недопустимой близости с предприятием оборонной промышленности "ФНПЦ "Алтай", имеющим санитарно-защитную зону. Истец также в своем иске обратил внимание на то, что спорное строение имеет жилые помещения, что исключает его размещение в границах данной территории с особым режимом использования. Третьей причиной для обращения в суд стало нарушение норм пожарной безопасности, предусматривающих определенные расстояния до лесных насаждений (поблизости находится участок, входящий в участковое лесничество).
Бийский городской суд требования администрации удовлетворил, возложив на ответчиков обязанность снести постройку. Однако на этом судебные споры только начались.
"Не дом, а вспомогательный объект"
Решение суда первой инстанции владельцы здания попытались оспорить. Аргументов у ответчиков и их представителей нашлось множество: истечение срока давности, непредоставление доказательств по нахождению спорного строения в границах запретной зоны, ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения иска об исправлении реестровой ошибки. Возникли у Черномырдиных и сомнения по поводу качества экспертизы, признавшей объект спора жилой или общественной недвижимостью и приобщенной к делу. Согласно апелляционной жалобе, здание проектировалось и возводилось в виде вспомогательного строения для персонала автозаправочной станции, и его автономное использование не предполагалось.
"АЗС, находящаяся в собственности ответчика, является сложным объектом недвижимости, включающим в себя вспомогательные элементы, без которых невозможно ее функционирование, однако судом данное обстоятельство оставлено без внимания", – отмечается в жалобе.
Фрагмент участка расположен в границах территории памятника дореволюционной архитектуры краевой столицы, остальная часть надела подпадает под ограничения в связи с близостью исторического здания
Дело ушло на рассмотрение в Алтайский краевой суд, но и там коллегия не нашла оснований для отмены решения, вынесенного первой инстанцией. В апелляционном определении отмечается, что спорный объект был возведен при отсутствии разрешения на строительство на земельном участке, не находящемся у ответчиков в собственности и пользовании. Кроме того, по заключению первой экспертизы, здание не входит в объект технического паспорта на АЗС и может использоваться как жилое или общественное, поскольку имеет набор помещений для постоянного или временного проживания. При этом внутри отсутствуют помещения для организации обслуживания персонала конкретного предприятия, характерные для административно-бытовых строений.
"Исследуемое здание возможно рассматривать как отдельный самостоятельный объект капитального строительства, поскольку допускается возможность его автономного существования, либо как дополнительное, но не обязательное или необходимое здание АЗС. Существующие объемно-планировочные, санитарно-технические решения, отделочные покрытия, мебель, бытовая техника объекта позволяют удовлетворить потребности для постоянного или временного проживания людей и являются характерными для жилых зданий, гостиниц и т. п. <… > Несогласие ответчиков с выводами судебной экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения <...> Доводы жалоб стороны ответчиков о недоказанности наличия запретных зон, запретных районов, а также отсутствия нарушений строительных и градостроительных норм правового значения при разрешении спора не имеют, поскольку самовольная постройка была возведена ответчиками на земельном участке, не предоставленном им в установленном порядке, без получения разрешений на его строительство", – сообщается в апелляционном определении.
От арбитража до Верховного суда
На этом судебные разбирательства не закончились. Администрации Бийска вновь пришлось обращаться в краевой суд, на этот раз арбитражный.
Здание "в тени" медицинского "соседа" предполагает широкий спектр использования. Оно подойдет не только для ночного клуба, но и бара, ресторана, офиса, магазина и даже отеля
Согласно материалам дела, Черномырдин обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об уточнении границ земельного участка.
"В результате кадастрового учета полностью изменились границы земельного участка: вместо правильного прямоугольника земельный участок приобрел сложную неправильную форму, при этом в новые границы земельного участка включена территория, занимаемая самовольной постройкой, подлежащей сносу по решению суда, ранее не входившая в границы земельного участка <...> Под видом уточнения границ земельного участка в собственность ИП Черномырдина Н. В. переданы земли, государственная собственность на которые не разграничена, в обход процедуры предоставления земельных участков, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации <...> Также необходимо отметить, что в результате изменения границ спорного земельного участка в его составе оказались земли, занятые самовольной постройкой – двухэтажным зданием, подлежащим сносу", – говорится в документе.
Арбитражный суд Алтайского края обязал региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вернуть границы земельного участка в первоначальное состояние.
Это решение Росреестр, кадастровый инженер и сам предприниматель попытались оспорить, обратившись в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Однако и там их жалобы оставили без удовлетворения.
При этом в постановлении по итогам суда отмечается, что новые данные не соответствуют границам участка, переданного в собственность Черномырдину по договору купли-продажи в 2006 году, а кадастровый план участка от 2005 года был изготовлен по инициативе самого предпринимателя. Исходя из всех обстоятельств дела, суд счел, что "уточнение границ земельного участка было инициировано с целью неисполнения решения суда".
Пустующий участок находится на пересечении проспекта Ленина и улицы Матросова. В округе идет снос аварийных двухэтажных домов 1950-х годов
Предприниматель вновь не согласился с выводами госоргана и подал жалобу. Следующим "этапом" стал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
В опубликованных материалах дела указано, что в своей жалобе Черномырдин говорит о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. По мнению предпринимателя, в результате восстановления границ, существовавших до 2020 года, вспомогательные объекты, входящие в состав автозаправочного комплекса, оказались за границами спорного земельного участка. Заявитель вновь настаивал на том, что была допущена реестровая ошибка.
Однако и Западно-Сибирский арбитраж не согласился с его доводами:
"Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. <...> Ссылаясь на то, что поводом уточнения границ послужила необходимость включения вспомогательных объектов, входящих в единый имущественный комплекс автозаправочной станции, в границы земельного участка, предприниматель не учел, что в результате выполненного межевания данные объекты лишь частично включены в границы участка. В частности, один из трех молниеотводов, комплексная трансформаторная подстанция и дизель-генератор остались за пределами земельного участка, в пользу того, чтобы подлежащее сносу административное здание вошло в оспариваемые границы. Тем самым формирование земельного участка в пределах площади, определенной правоустанавливающими документами, производилось в целях включения объекта самовольного строительства, но не законно возведенных объектов", – говорится в постановлении суда.
Однако и это решение не устроило владельца спорного здания. Предприниматель подал еще одну кассационную жалобу – в Верховный Суд РФ.
Там, впрочем, также решили, что доводы заявителя получили соответствующую правовую оценку. В передаче кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам было отказано.
Еще один процесс
В 2022 году администрация Бийска и предприниматель вновь "схлестнулись" в суде. Мэрия наукограда обратилась в алтайский арбитраж с иском о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание.
Исходя из материалов дела, в сентябре 2020-го Черномырдин зарегистрировал постройку как нежилое здание – административно-бытовой комплекс со складом. В ноябре того же года ответчики обратились с заявлением о пересмотре решения по гражданскому делу из-за вновь открывшихся обстоятельств, однако им в этом было отказано.
Руководствуясь тем, что по решению Бийского суда здание является самовольной постройкой и находится на земельном участке, не предназначенном для строительства, краевой арбитраж удовлетворил требование мэрии признать отсутствующим право собственности на спорный объект.
Похоже, что сносу здания в центральной части города могли помешать бюрократические трудности, связанные с долевой собственностью
Не согласившись с судебным решением, ответчик вновь обратился с апелляционной жалобой. В ходе рассмотрения дела он представил документы о приобретении земельного участка, на котором располагается объект, а также выразил сомнение в том, что самовольная постройка и объект, о котором идет речь, – это одно и то же здание.
"Cледует отметить, что правовое поведение ответчика является противоречивым, поскольку ранее данное лицо очевидно признавало наличие факта регистрации именно сооружения, определенного судом к сносу. В данном деле ответчик занимал активную позицию, отрицая сам факт идентичности самовольной постройки и объекта, на которое право собственности оспаривается в данном деле, что влечет, по убеждению суда апелляционной инстанции, применение в отношении ответчика принципа эстоппель – утраты прав на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении", – говорится в материалах дела.
Факт приобретения земельного участка предпринимателем суд также счел не имеющим правового значения в споре. В итоге решение алтайского арбитража Седьмой арбитражный апелляционный суд оставил в силе, а жалобу Черномырдина – без удовлетворения.
На сайте Бийского городского суда опубликована информация о еще двух разбирательствах, в которых в качестве сторон по делу "отметились" мэрия наукограда и чета Черномырдиных. Однако итоговых решений по ним еще не вынесено.
Что сейчас?
Аукцион на снос спорного объекта появился на портале ЕИС "Закупки" 14 января этого года. Заказчиком работ выступает ГУ ФССП России по Алтайскому краю. В проектной документации, размещенной на сайте, указано основание для демонтажа здания – решение суда о незаконном строительстве. Стоимость контракта составляет 5,9 млн рублей. Подрядчик, которого выберут после 22 января, должен будет не только снести здание, но и провести благоустройство земельного участка и рекультивацию растительного грунта на заключительном этапе работ.
На момент написания материала на сайте публичной кадастровой карты России территория, на которой располагается автозаправка и самовольно построенный объект, представляют собой единый участок.
Большой промышленный объект, построенный в советское время, не раз менял владельцев и даже успел побывать на торгах по банкротству
