На фоне кризиса рынка ИЖС алтайский девелопер "Фирсова слобода" уходит из сегмента "комфорт" в "бизнес". Свой первый проект он уже готовит к запуску
На фоне дорогих кредитов и низкого спроса на рынке ИЖС один из ведущих девелоперов Алтайского края делает неожиданный ход. Компания "Фирсова слобода", которая строит инфраструктуру поселков, объявила о том, что уходит из сегмента "комфорт" и "комфорт-плюс". Девелопер начал работать над проектом уровня "бизнес". О том, почему гонка за удешевлением себя изжила, сколько будет стоить сотка в новом проекте и какой сервис ждет будущих жителей, в интервью рассказал директор компании Михаил Кочетов.
Пена сошла
— Михаил Иванович, давайте подведем итоги нынешнего строительного сезона. Каким он был?
— После отмены льготной ипотеки, как я и говорил, "пена" безудержного спроса, не подкрепленного деньгами, пошла на убыль. Помните тот вал покупателей, которые переезжали из квартир на землю, не до конца представляя, что именно их ждет? И поэтому их ждало разочарование: дом еще надо достроить, ипотеку платить, за участком ухаживать, социальной инфраструктуры в привычном доступе нет и т. д.
Поэтому строительный сезон 2025 года действительно оказался переломным. Не все игроки сохранили свои позиции. Нам пришлось пожертвовать частью запланированных работ в "Палитре" и "Ботанике". Экономика — вещь суровая, и мы не смогли выполнить в срок все, что декларировали.
Основная причина — большое количество расторгнутых договоров на продажу участков, которые мы подписали в 2024-м. Мы вернули деньги по 130 таким сделкам. Поскольку это произошло в разгар сезона, пришлось непросто. Но сейчас ситуация выровнялась.
— Что вам удалось сделать, а что пришлось отложить?
— Главной задачей было выполнить обязательства перед теми, кто остается с нами. Все инженерные сети — электричество (подземные сети, чего пока никто не делает), водоснабжение, газоснабжение — мы построили. Поселок "Ботаника" в границах 675 участков сформирован, дороги готовы в щебеночном покрытии. Мы готовимся к пуску газа на второй очереди. То есть базу для комфортного строительства домов мы обеспечили.
А вот от чего пришлось отказаться в этом году, так это от укладки асфальта в первом пусковом комплексе. Это обидно и досадно, но в каком-то смысле даже хорошо. Дело в том, что мы изначально закладывали год на активное строительство домов, чтобы тяжелая техника не портила новое покрытие. Но темпы строительства существенно замедлились. Также мы не возвели красивый КПП и не начали работы по бульвару. Эти работы мы перенесли на июнь-июль 2026 года.
Сезон доделок
— То есть следующий сезон для "Палитры" и "Ботаники" станет сезоном доделок?
— Именно. Мы закрыли обязательства перед партнерами и уже готовимся к новому сезону. Доделаем уличное освещение, скорее всего, полностью положим асфальт. Зимой завершим детализацию проекта бульвара, вплоть до дендроплана, и приступим к укладке плитки, системы полива и высадке деревьев. Ресурсы для этого у нас есть.
— Сколько участков у вас в продаже?
— Сейчас в продаже около 150 участков плюс активно работает вторичный рынок.
— После того как эти 150 участков будут распроданы, "Ботаника" завершится? Вы говорите, что "подводите черту". Что это значит?
— Это значит, что мы кардинально меняем стратегию. Я не вижу смысла продолжать работать в сегменте "комфорт-плюс". Мы полностью исчерпали эту нишу и переходим на более высокий уровень. Поэтому оставшуюся, еще не освоенную часть территории "Ботаники" мы отдали на перепроектирование. Там мы создадим квартал уровня "бизнес".
Движение вверх
— Это очень смелый шаг в условиях, когда все говорят о падении платежеспособного спроса. Почему вы решили идти именно вверх, а не, например, пытаться удешевить продукт?
— У нас уже был подобный опыт в 2017–2018 годах. Тогда рынок тоже был перенасыщен однотипным товаром. Сейчас история повторяется: гонка на рынке малоэтажки, которая длилась последние годы, закончилась. Выдавать "на-гора" сотни участков нет смысла — их не купят.
При этом мы видим две важные вещи. Во-первых, в Алтайском крае практически нет поселков бизнес-класса. Есть "комфорт" и "комфорт-плюс", но настоящего "бизнеса" нет.
Во-вторых, общероссийская статистика показывает: сегменты "бизнес" и "премиум" в кризис просели меньше всего. На них сохраняется стабильный спрос. Мы же наблюдаем людей, которые приезжают и спрашивают: "Я хочу красивый дом, но как я буду здесь жить?" То есть запрос на качественно другой уровень жизни есть, а предложения — нет.
— А в чем конкретно будет выражаться этот "другой уровень"? Что такое "Ботаника Бизнес" в вашем представлении?
— Это будет автономный квартал с отдельным Товариществом собственников недвижимости (ТСН). Мы разделим транспортные потоки: въезд в бизнес-часть будет обособленным, чтобы исключить транзит через весь поселок. При этом пешеходная доступность ко всей инфраструктуре "Ботаники" сохранится.
Уровень подготовки участков будет принципиально выше. С самого старта — асфальтированные дороги (предусмотрены спецмероприятия по сохранению покрытия на период строительства), ограждение по периметру, въездная группа. Участки, скорее всего, будут продаваться с уже готовым фасадным ограждением, чтобы сохранить единообразие профиля улиц.
Архитектурный код и сервис
— То есть я не смогу поставить забор, который захочу?
— Сможете, но очень попросим вас сделать проект с опорой на специально разработанный архитектурный код. Мы как раз готовим его для поселка с командой архитектора Дмитрия Индюкова.
Это не будет диктат, как в некоторых московских поселках, но определенные правила — форма кровли, цвет фасада, материалы — будут. Внутри участка и дома вы сможете делать все что угодно. Мы также введем аккредитацию застройщиков, чтобы контролировать культуру строительства: никакого шума по выходным, антисанитарии и т. д.
Теперь загородные поселки можно будет проанализировать по 24 параметрам и сделать самый верный выбор при покупке дома или участка
— Вы упомянули про сервис. Часто это больное место. Вот не можешь ты лопатой махать или, например, не хочешь? Что будет иначе?
— Сервис — это ключевая тема для поселка бизнес-класса. Он будет работать с первого дня. Появится консьерж-сервис: у жителя будет один контакт, по которому он сможет вызвать сантехника, электрика, дворника, заказать мелкие строительные работы.
Мы разделим услуги на базовые (дороги, мусор, освещение, охрана) и дополнительные (например, уборка снега на участке, обслуживание септика). И здесь кроется еще одна причина нашего ухода в "бизнес". В поселке, где живут люди с разным уровнем доходов, невозможно установить единый тариф оплаты за сервис, который устроит всех. Более состоятельные жители требуют большего, а для других и минимальная сумма может быть чувствительной.
— Один из самых раздражающих моментов в поселках — вывоз мусора. Как вы решите эту проблему?
— Мы планируем установить на участках небольшие индивидуальные контейнеры с крышками. Наша сервисная компания будет собирать мусор из них и свозить на единую площадку для оператора. Потому что стандартный оператор по обращению с ТКО не готов обслуживать каждый дом по отдельности. Это мелочь, но она сильно влияет на качество жизни.
Сроки и цены
— Каковы сроки реализации этого проекта?
— Следующий, 2025 год мы полностью посвятим перепроектированию и размежуем участки по 12–15 соток. Этого достаточно, чтобы дома не стояли "окно в окно" и чтобы при этом территорию можно было легко обслуживать. Это вам не 25 соток поддерживать в порядке.
В подготовку территории — закладку коммуникаций — зайдем осенью 2026-го. Старт продаж запланирован не ранее 2027 года.
— Такой долгий горизонт планирования означает, что вы не ждете скорого восстановления массового спроса?
— Однозначно нет. Гонка закончилась. Мы уходим в "долгую", на 4-5 лет развития этого проекта. Мы прекращаем подгонять продукт под ту цену, которую человек готов заплатить "здесь и сейчас". Потому что в итоге не удовлетворен никто: ни продавец, ни покупатель.
— И последний вопрос: какую цену вы заложите на этот продукт, которого на рынке нет?
— Стартовая цена будет от 400 тысяч рублей за сотку. То есть минимальный участок будет стоить от 4 миллионов рублей. Мы будем стремиться к тому, чтобы к старту продаж построить несколько домов-образцов вместе с партнерами, создать своего рода выставку, наподобие подмосковной Open Village, чтобы люди могли увидеть будущее своими глазами. Название квартала менять не будем — это будет "Ботаника Бизнес", как логичное продолжение и развитие одной большой территории.
2W5zFG5zRK6
Рекламодатель ИП Кочетов М.И. ИНН 222402503140.
Сети, дороги и благоустройство, социальные объекты и управление: эти составляющие стали обязательными в современных поселках в пригороде Барнаула
