Барнаульская премиальная недвижимость по "очень вкусным ценам" продается все сложнее, но новые проекты все равно стартуют
В Барнауле из 1478 квартир в жилых комплексах классов "бизнес" и "элит" продано только 308 (20,8%), сообщается в проектных декларациях комплексов, опубликованных на сайте наш.дом.рф в августе 2026 года. Эксперты полагают, что этот сегмент недвижимости зашел в кризис еще в 2024 году и все еще переживает его. В итоге он может привести к падению стоимости квадратного метра.
10 "классных" ЖК
Огромные поля в районе барнаульского аэропорта еще долго будут ждать массового заселения, заявляют руководители компаний, которые "застолбили" там землю
Класс жилья – типовой, комфорт, бизнес и элит – задается в характеристиках объекта, информация о котором размещается на сайте наш.дом.рф. Его определение – процесс скорее интуитивный и во многом зависит от того, как девелопер позиционирует свое предложение.
Нередко это не высотное жилье, потому что предполагает низкий коэффициент застройки участка, обращает внимание риэлтор Нонна Карпова.
Портал "Алтайская недвижимость" проанализировал предложения рынка, исходя из заявленных классов ЖК. Как премиальные в Барнауле строятся 10 жилых комплексов. В их числе как компактные ЖК "Авальман" на 20 квартир или "Эдем" на 28 квартир, так и большие проекты на 450 квартир, как ЖК "Барнаул" на Речном вокзале с двумя 17-этажными башнями.
Элит
- ЖК "Наследие" (застройщик – "Строительная перспектива"), средняя цена кв. метра – 272 тыс. рублей. Ввод – III кв. 2027 года.
- ЖК "Буревестник", "Д4", средняя цена кв. метра – 230 тыс. рублей. Ввод – III кв. 2027 года.
- ЖК "Барнаул", (застройщик – "Селфстроит"), средняя цена кв. метра в башне "Мира" – 300 тыс. рублей, в башне "Столица" – 265 тыс. Ввод – I кв. 2030 года.
- ЖК "Сахаров-парк" (застройщик – "Домстрой-Барнаул22"), средняя цена кв. метра – от 298 до 348 тыс. рублей в зависимости от корпуса. Ввод – III кв. 2029 года.
Бизнес
- ЖК "Авальман" (застройщик – "Мой Дом"), средняя цена кв. метра – 374 тыс. рублей. Ввод – I кв. 2028 года.
- ЖК "Инфинити" (застройщик – "Мегалит"), средняя цена кв. метра – 186 тыс. рублей. Ввод – III кв. 2027 года.
- ЖК "Маяковский-2" (застройщик – "Селфстроит"), средняя цена кв. метра – 157 тыс. рублей. Ввод – IV кв. 2028 года.
- ЖК Opera Residence (застройщик – "Селфстроит"), средняя цена кв. метра – от 163 до 229 тыс. рублей в зависимости от секции. Ввод – III кв. 2026 года.
- ЖК "Эдем" (застройщик – Прометей"), средняя цена кв. метра – 185 тыс. рублей. Ввод – I кв. 2027 года.
- ЖК на Пушкина, 30 (застройщик – ГК "Союз"), средняя цена кв. метра не заявлена. Ввод – IV кв. 2028 года.
Отметим, что девелоперы анонсировали ряд крупных объектов в знаковых местах центра Барнаула. Пока их проектные декларации не размещены на сайте наш.дом.рф, потому они не попали в выборку.
Товар в избытке
Анализ показывает, что на текущий момент девелоперы продали 21% строящегося элитного и бизнес-жилья. Скромнее всего продажи в ЖК с более поздними сроками ввода (от 6 до 30%). Максимальная распроданность – со сроком ввода в 2026 году – 69%. В ЖК на Пушкина, 30, который только вышел на рынок, продажи еще не зафиксированы.
Руководитель алтайского АН "Династия 24" Дмитрий Дворядкин отмечает, что целевая аудитория этих ЖК – предприниматели.
"Бизнес сегодня переживает тяжелые времена. Предприниматели стремятся сократить расходы: продают второй автомобиль в семье или сокращают работников (ежедневно провожу собеседования с такими недавно уволившимися), стараются продать накопленные объекты недвижимости. Вырученные средства направляют на погашение кредитов и спасение своего бизнеса. Многим сейчас не до покупки жилья высокого класса".
Нонна Карпова отмечает: именно платежеспособные предприниматели в последние годы стремились поменять город и страну проживания: "А именно им был адресован подобный продукт".
В большом интервью Алексей Квасов рассказал о насущных проблемах градостроительства Барнаула, их корнях и путях решения
Эксперты полагают, что причин, кроме общеэкономических, несколько.
- Часть девелоперов пока не научилась глубоко анализировать рынок и прогнозировать спрос. Они запускают проект, потому что "в том доме все распродали, как пирожки".
- Срок запуска объекта от идеи и формирования участка до сдачи – от трех лет. Новостройка выходит на рынок всегда в новых экономических реалиях.
- Ценообразование не соответствует Барнаулу. Аналогичный ценник предлагается в Москве и Санкт-Петербурге в проектах со знаковой локацией и с перспективой роста цены.
- Жилье, которое позиционируется как "элит" или "бизнес", по факту может не являться таковым. За красивыми рендерами не всегда заявленное качество.
- Некоторые девелоперы по-прежнему работают на то, чтобы набрать больше квадратных метров на участке, повышая его заселенность и снижая комфорт проживания.
"Один из комплексов в центре Барнаула – с очень знаковой локацией – стартовал слишком поздно и без риелторской поддержки. Еще на стадии анонса в 2023 году мы имели очень большой лист ожидания, но они упустили момент – стартовали в 2024-м, когда отменили льготную ипотеку под 6% годовых", — говорит Нонна Карпова.
Оставшаяся семейная программа подходит небольшому проценту соискателей, ведь это состоявшиеся люди, дети которых уже выросли. И потом, целевая аудитория – предприниматели – умеют считать деньги и понимают, что заморозить 40 млн на 4–5 лет – это неоднозначное решение.
"Есть и другие факторы. Например, московский девелопер более гибкий. Недавно мы получили для клиента скидку в 3 млн за объект стоимость 40 млн. В Барнауле ждать такого не приходится", – отмечает эксперт.
Замрут и снизятся
Эксперты полагают, что ситуация на рынке элитного и бизнес-жилья еще существенное время продержится в текущем положении – продажи будут идти медленно. Нонна Карпова полагает, что девелоперы начнут активнее работать с клиентом – предлагать рассрочки, программы трейд-ин и другие решения. Однако снижения стоимости квадратного метра она не ждет, хотя в 2017 году такие примеры в Барнауле были.
Дмитрий Дворядкин, напротив, полагает, что застройщикам придется в том числе подвинуться и по цене.
"Что мы имеем сейчас: проекты запускались какое-то время назад, и рынок был готов к той цене квадратного метра. Помните, в одном ЖК, который позиционируется как элитный, "квадрат" подавался за 400 тыс. рублей и выше. Сейчас ситуация меняется. Приведу пример: у нас продавалась квартира за 15,5 млн, купили ее за 14,1 млн. Дисконт – 10%. А завтра такую купят лишь за 13 млн", – говорит Дворядкин.
Скромный процент распроданности характерен для рынка "элитки" страны в целом. Основатель агентства элитной недвижимости Whitewill (офисы в Москве, Санкт-Петербурге, Лондоне, Дубае, Абу-Даби и Омане) Олег Торбосов утверждает, что за первые шесть месяцев 2026 года выручка девелоперов элитного жилья просела почти на 40%, а среди покупателей не осталось инвесторов, пишет РИА Новости Недвижимость. По его мнению, из-за высоких ставок по депозитам в этом сегменте сломался рынок инвестиций, а сделки совершаются только с целью покупки для себя.
Эксперты рассказали, как девелоперы адаптируют проекты под новые реалии и что сегодня мешает людям переезжать за пределы города
