Эксперты рассказали, можно ли ждать оживления на рынке малоэтажного строительства в Барнауле и Алтайском крае, почему покупатели перестали бояться высоких ставок по ипотеке и что для них важно
Рынок строительства частного жилья после "безумных" 2022–2024 годов и отмены массовой льготной ипотеки заметно охладился. Спрос и объемы продаж сократились, но цены не падают. Тем не менее "замершим" рынок назвать никак нельзя – люди по-прежнему хотят жить на земле, они перестали бояться ипотечных ставок, но изменили подход – они нацелены на уже готовое жилье и не готовы строиться годами.
Жилищный перевертыш
Эксперты рассказали, как девелоперы адаптируют проекты под новые реалии и что сегодня мешает людям переезжать за пределы города
О тенденциях на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) 1 октября говорили участники круглого стола, организованного "Сибирской медиагруппой".
Напомним, роль ИЖС в отрасли за последние 10 лет изменилась кардинально: если раньше на его долю приходилась треть от вводимого жилья, а две трети – на многоквартирное, то по итогам 2025 года – ровно наоборот.
Сказалось совпадение нескольких факторов: ковидные ограничения, льготная ипотека, на этом фоне – выход на рынок новых застройщиков и их борьба за клиента.
Однако 2026 год показывает поворот на охлаждение. Цифра ввода за 9 месяцев – 390 тыс. кв. метров. Для сравнения: за весь 2025-й было 563 тысячи. И последний квартал точно не позволит "догнать" отставание. Упали спрос, количество предложения, а также практически исчерпан такой неочевидный резерв, как социальная догазификация.
Как объяснил Иван Гилев, министр строительства и ЖКХ края, многие жители, которые годами жили в незарегистрированных домах, стали официально вводить их для того, чтобы бесплатно подвести газ до забора. А руководитель Союза строителей и инвесторов края Александр Мишустин добавил, что так же поступили те, кто воспользовался дачной амнистией и претендовал на различные выплаты и льготы. По его словам, если вычесть из общих цифр ввода ИЖС фактор узаконивания построенного ранее жилья, то на реально новое строительство останется около 20%.
Рынок просел, но стабилизировался
Охлаждение спроса на примере собственных проектов привел девелопер Михаил Кочетов. Динамика продаж в поселках "Новая грань", "Завидово", "Палитра" и "Ботаника" показала сначала всплеск с 90 участков за 2019 год до 400 в 2023-м, а затем резкое сокращение до 75 участков в 2025-м. Кочетов настаивает: то, что происходило на пике, нельзя было назвать нормальным состоянием, "это было безумие, и мы это понимали". За 9 месяцев текущего года в этих проектах продано 65 участков. То есть по итогам года показатель будет примерно в диапазоне прошлогодних показателей, и можно говорить о стабилизации рынка, резюмировал Михаил Кочетов.
Об этом же, полагает он, свидетельствует и динамика цен. Пика в его проектах она достигла в 2024 году – 260 тыс. рублей за сотку. С небольшими колебаниями она держится и сейчас.
Тем не менее, констатировал он, сейчас очевидно можно говорить о падении спроса, затоваривании рынка, на этом фоне – о сокращении развития социально-бытовой инфраструктуры в поселках. И все это заставляет девелоперов, которые раньше ориентировались на оптовые продажи, сменить акценты и обратиться к индивидуальным покупателям.
По его мнению, предпосылок к оживлению рынка сейчас нет никаких – нужно работать в тех условиях, что есть.
Ставки больше не страшны
Новые условия "Семейной ипотеки" направлены на поддержку многодетных, однако одно условие может перекрыть этот "кислород" даже для них
Тем не менее эксперты дискуссии солидарно отметили, что рынок ИЖС не стоит. Объем ипотечного кредитования в крае именно в этом сегменте в 2026 году в 2,1 раза уже превосходит показатели 2025-го, рассказал Вадим Жеребков, руководитель по развитию партнерского канала Сибирского центра "Банк ДОМ.РФ", со ссылкой на данные ЦБ.
В январе–июле в регионе выдали почти 6,7 млрд рублей ипотечных кредитов на индивидуальное строительство. И это +78,1% год к году. Причем темп даже выше среднероссийского (+55,8%).
"Рынок начал восстанавливаться раньше рынка дешевой ипотеки", – со ссылкой на своего коллегу сказала и Марина Ракина, президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая.
Она пошутила, что, возможно, у этой отрасли есть свой бог, который сохранил ставку 6% по семейной ипотеке для ИЖС даже с 1 октября 2026 года (с этого времени действуют новые, более сложные, правила для этой программы – для многоквартирного жилья ставка варьируется от 2% до 10%).
Однако, по словам Ракиной, людей не пугают уже и коммерческие 19,5%, если речь идет о покупке на вторичном жилье по принципу "заходи и живи":
"Человек хочет заплатить деньги за дом, открыть дверь и максимум, что сделать, – это поставить мебель. Такой сегодня запрос у клиента. Если он хочет построить дом, то в ближайшие 2-3 месяца. Он не готов ждать годами. Выиграют те застройщики, которые удовлетворяют эти потребности".
Кроме того, клиент ищет не только хороший дом, но и сформированную инфраструктуру – бытовую и социальную.
Покупают не дом, а жизнь в нем
О том, что изменился запрос покупателя частного дома, говорил и соучредитель компании "ТехКом" Евгений Левашеня. Люди максимально настроены на рациональность и функциональность:
"Раньше покупатель спрашивал, сколько стоит квадратный метр. Сейчас – что он получит за свои деньги".
Покупая дом, говорит эксперт, человек на самом деле приобретает комфорт, безопасность, удобство и эмоции.
Левашеня отметил также, что сокращается площадь домов. Если раньше люди, переезжая из условной "хрущевки", хотели коттедж не менее 150 "квадратов" со сложными инженерными решениями, то сейчас средний запрос на 100–120 кв. метров, где будет кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла, зона хранения и терраса.
Застройщики коттеджных поселков в Первомайском районе готовы "вкладываться" в развитие социальной инфраструктуры землей и даже финансировать стройку. От властей ждут только коллективы для работы там
Вадим Жеребков также рассказал, что средняя площадь покупаемого дома в Алтайском крае составляет 111 кв. метров.
Таким образом, эксперты пришли к выводам, что в будущем:
- спрос будет оставаться умеренным, но стабильным;
- продолжит расти запрос на вторичное жилье, в том числе на рынке ИЖС;
- людям все важнее будет простота в покупке и содержании дома (не нужно самому становиться прорабом, дизайнером, инженером и подсобным рабочим);
- все большее значение будет иметь наличие школ, детсадов, магазинов, спортивных и других сервисных объектов рядом – социальной и коммерческой инфраструктуры.
Строительная отрасль Алтайского края идет к плановым показателям по вводу жилья, но структура рынка постепенно меняется
