Новые условия "Семейной ипотеки" направлены на поддержку многодетных, однако одно условие может перекрыть этот "кислород" даже для них
С 1 октября обновляются правила программы "Семейная ипотека". Ставку назначают по количеству детей в семье — от одного до пяти и более. Максимальная — 10%, минимальная — 2%. Важное условие: один ребенок должен быть в возрасте до 7 лет. Эксперты оценивают эти изменения как самый значимый пересмотр правил игры за последние несколько лет.
Многодетность с оговоркой
Новые условия "Семейной ипотеки" делают программу адресной и направляют ее на улучшение жилищных условий преимущественно многодетных семей за счет предоставления более низкой процентной ставки.
В интервью "Российской газете" исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский заметил, что эта программа — мощный демографический стимул, потому что доступное жилье — один из факторов ощущения финансовой и бытовой стабильности. И именно с ним может быть связано решение о рождении ребенка.
Однако у региональных экспертов есть другое мнение. Алтайский брокер по коммерческой недвижимости Олег Гильгенберг в своих соцсетях напоминает: по закону семья считается многодетной, если в ней трое и более детей. Однако льготная ипотека распространяется только на те семьи, где есть ребенок в возрасте до 7 лет.
Он пишет: "Представьте семью с пятью детьми: им от 8 до 17 лет. Все они несовершеннолетние, квартира давно стала тесной, и родители хотят купить жилье большей площади. Однако, поскольку младшему ребенку уже исполнилось семь, воспользоваться программой "Семейная ипотека" они не могут. <…> Как отец пятерых детей, я считаю это неправильным. Когда дети подрастают, им требуется больше личного пространства. Расходы семьи тоже не исчезают после седьмого дня рождения младшего ребенка".
При этом новая ипотека становится дороже не только для обычных семей, но и для многодетных, посчитал РБК. По оценкам издания, при сопоставимых сроках и суммах кредитования требования к зарплатам для семей с одним ребенком выросли в 1,4 раза, с двумя детьми — в 1,3 раза, с тремя — в 1,1 раза. Ничего не изменилось для семей с четырьмя детьми, а для тех, где воспитывается пять и более, требования стали даже мягче. Вопрос лишь в том, сколько из них соответствуют требованию, чтобы младшему ребенку было до 7 лет.
Рынку аукнется
Начальник отдела продаж компании "Алгоритм" Марина Бугрова обращает внимание, что новые условия по льготной ипотеке для Алтайского края оказались особенно существенными. Ранее в регионе "Семейная ипотека" была доступна при наличии двух детей в возрасте до 18 лет. "Новые условия существенно сократят круг потенциальных покупателей квартир с использованием льготного кредита", — говорит она.
Также сокращается срок субсидирования ипотеки – до 15 лет. Это повлияет на возможный размер займа и сумму ежемесячного платежа.
Барнаульская премиальная недвижимость по "очень вкусным ценам" продается все сложнее, но новые проекты все равно стартуют
"Клиенту будет сложнее получить одобрение по ипотеке в банке, потому что ему нужно будет подтвердить доход выше, чем в период действия прежних условий. Если он оформляет ипотеку на срок, превышающий 15 лет, то процент по истечении льготного периода будет пересчитан исходя из базовой ипотечной ставки", — говорит Марина Бугрова.
Эксперт полагает, что из-за новых правил для оформления льготной ипотеки девелоперы потеряют часть покупателей квартир в новостройках.
"Сегодня в ГК "Алгоритм", как, думаю, и у многих девелоперов, до 80% покупателей квартир — "ипотечники". И только 2–3% из них оформили кредит по коммерческой ставке, остальные — пользователи льготных программ. Понятно, что ужесточение условий по "семейке" неизбежно приведет к сокращению продаж", — говорит эксперт.
Она напоминает: коммерческая ипотека сегодня выдается под 18–19% годовых. В условиях действующих цен на недвижимость это существенный процент, который выливается в крупные суммы ежемесячных платежей. При этом скорого сокращения ставки ждать не приходится. Во-первых, Центробанк если и будет снижать "ключ", то медленно. Во-вторых, коммерческие банки реагируют на очередное снижение с отсрочкой.
Цены не "присядут"
В сентябре девелоперы наблюдали значительное увеличение спроса на жилье и количества сделок с использованием "Семейной ипотеки". Это еще раз подтверждает, что клиенты отчетливо понимают: льготная ипотека по новым условиям для них будет недоступна, говорит Марина Бугрова.
В течение 2–3 месяцев участники рынка, в том числе претенденты на новые квартиры, будут адаптироваться к новым условиям покупки жилья. Это повлияет на вывод в продажу новых объектов у застройщиков и в целом на запуск новых проектов.
Девелоперы в условиях снижения продаж будут работать гораздо осторожнее. Им надо будет определить для себя новую стратегию и искать новые инструменты.
При этом в текущей ситуации застройщики не смогут ответить на вызов простыми скидками или меньшей ценой. Они не устают напоминать: большая часть из них строит свои объекты с использованием проектного финансирования.
Диалог собственников пары-тройки соток земли в перспективном центре Барнаула с девелоперами – всегда тяжелый процесс. Одним очень нужно дороже продать, другим – дешевле купить
То есть деньги дольщиков размещаются на закрытых счетах эскроу, которые застройщик может забрать только после ввода дома в эксплуатацию. А работы организованы на банковские кредиты, одобряя которые финансовая организация подробно описывает обязательства девелопера, в том числе определяет, какую сумму он должен выручить за проданные "квадраты".
"Мы имеем возможность работать с ценой — предлагать скидки и акции — только в пределах согласованной с банком финансовой модели. Она определяется на момент подписания договора о проектном финансировании", — говорит Марина Бугрова.
Вносить изменения и корректировать среднюю цену продаж в меньшую сторону девелопер не может. Кроме того, себестоимость строительства в текущих рыночных условиях неизбежно растет.
Текущие объемы строительства многоквартирных домов должны были бы вселять оптимизм, однако за приятными цифрами скрыты проблемы
