Текущие объемы строительства многоквартирных домов должны были бы вселять оптимизм, однако на приятными цифрами скрыты проблемы
За восемь месяцев 2026 года в Барнауле начали строить заметно больше домов, чем в предыдущие два года, следует из данных сервиса наш.дом.рф. Однако это едва ли свидетельствует о потеплении на рынке строительства жилья, говорят эксперты. Скорее, еще больше повышает риски для девелоперов, которые в итоге могут "попасть" на повышенный банковский процент.
Старт строительства ЖК
Сколько домов начинали строить в последние три года?
- 2024 год – 25 домов, 267 тыс. кв. метров, 4,7 тыс. квартир.
- 2025 год – 21 дом, 245 тыс. кв. метров, 3,5 тыс. квартир.
- 2026 год (8 мес.) – 30 домов, 360 тыс. кв. метров, 7 тыс. квартир.
И число домов, старт которых придется на 2026 год, может пополниться. В текущем году получены разрешения на крупный ЖК на пр. Сибирском, 36б (в нем может быть около 450 квартир), а также на дом на ул. Гоголя, 242. Их проектные декларации еще не готовы.
Кроме того, в текущем году градостроительный совет согласовал несколько проектов многоквартирных домов. В их числе крупный комплекс на ул. Геодезической, 113 (600 квартир) и на Советской Армии, 36б (428 квартир) компании "Жилищная инициатива". Дом на 233 квартиры от бийского застройщика "Прайд Инвест" на участке вдоль пер. Некрасова между улицами Пролетарской и Партизанской. И еще три дома на 13, 42 и 71 квартиру.
Да, девелоперы могут придержать старт работ до 2027 года или на более поздний срок, но также могут успеть стартовать уже в 2026-м.
Кто ринулся строить
В 2026 году рынок новостроек "приобрел" двух игроков, которые стартовали со значимым количеством квадратных метров. Компания "Мой Дом" заложила 31 тыс. кв. метров ("Авальман", "Искра", "Колизей"), и "Вотэтодом" заложил 44 тыс. кв. метров ("Орхон" и "Подсолнухи").
Лидерские позиции стабильно за ГК "Союз". Бизнес семьи Отмашкиных в 2026-м продолжает строить дома в ЖК "Камчатка", также достраивает "Шотландию" и стартовал с новым проектом на Пушкина, 30. Все вместе дает существенные 102 тыс. кв. метров жилья.
На втором месте по объему стартовавших "квадратов" ГК "Алгоритм". Девелопер продолжает развивать территорию "Нью Терра", где в 2026-м начал строить несколько корпусов ЖК "Флагман", плюс во второй половине года он вышел на площадку ЖК на ул. Пушкина, 16. Итого стартовало 51 тыс. кв. метров.
Заметные объемы новых проектов у "Селфа" (31 тыс. кв. метров), "Сибкоминвест" (30 тыс. кв. метров), "Адалина" (26 тыс. кв. метров). Остальные 42 тыс. кв. метров "разделили" между собой четыре застройщика. Большая часть из них строит небольшие дома от 5 до 10 тыс. кв. метров, только "Авангард" выделился ЖК "Аура" на 13 тыс. "квадратов".
Скрытые мотивы
Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин полагает, что старт строительства 360 тыс. кв. метров (уже на 47% больше, чем в 2025-м, и на 35%, чем в 2024-м) – это не свидетельство восстановления оборотов рынка новостроек. Скорее, это вынужденный вывод на рынок проектов, которые начали формироваться несколько лет назад.
"В 2023, 2024 годах и даже ранее компании покупали земельные участки, инвестировали в проектирование и в целом подготовку документов на новый комплекс. Они отложили их реализацию, например, в 2025-м, стараясь регулировать объем предложения. Но бесконечно держать их "под сукном" невозможно, ведь в них заморожены капиталы", – полагает Александр Мишустин.
По его словам, часто речь идет об участках в центре Барнаула – локациях, которые долго и за большие деньги выкупали у частных собственников. Цена сотки в центре города на месте частного сектора на "высоком рынке" достигала 3 млн рублей, а самые топовые локации владельцы пытались продать за 5 млн за сотку и выше.
Барнаульская премиальная недвижимость по "очень вкусным ценам" продается все сложнее, но новые проекты все равно стартуют
Кроме того, в отдельных случаях девелоперы мотивированы строить как можно больше жилья дополнительными обязательствами на земельные участки. Так, ГК "Союз" в 2026-м заложила четыре дома в "Камчатке", так как на нее "давит" 428 млн арендной платы в год за землю. Чем раньше она финиширует с застройкой территории на Власихинской, 212, тем меньше заплатит и повысит рентабельность. Схожие обстоятельства у ГК "Алгоритм", которая "обязана" застроить территорию "Нью Терра" к определенному году и не может бесконечно "замораживать" участки.
У ГК "Алгоритм" есть и особые обстоятельства.
"В этом году мы сдали 104 тыс. кв. метров жилья. Бизнес-модель компании "заточена" на большие обороты, поэтому мы запустили в стройку около 50 тыс. "квадратов" в ЖК "Флагман" (квартал "Нью Терра"). Кроме того, у нас есть обязательства перед собственником земли – госкорпорацией ДОМ.РФ, с которой у нас заключен договор о комплексном освоении территории – мы должны ритмично ее застраивать", – говорит руководитель компании Андрей Суртаев.
Чтобы сбалансировать темпы строительства, "Алгоритм" разбил проект на этапы ввода от 4 кв. 2027-го до 4 кв. 2029-го.
"И потом, мы работаем на земле, которую уже купили за свои деньги, в отличие от компаний, которые приобрели участки за счет бриджей (банковский кредит на покупку земли. – Прим. ред.). Вот они вынуждены стартовать со своими проектами, в противном случае ставка по кредиту существенно вырастет", – уточняет Суртаев.
"Но рынок стоит колом"
В Алтайском крае существенно вырос объем ипотечного кредитования, и это вселяет надежду на новый виток развития рынка новостроек
Александр Мишустин подчеркивает: он не видит настроений со стороны застройщиков заложить больше проектов сегодня в ожидании "потепления" экономики и повышения доступности ипотеки.
"Оцените процент распроданности квартир. Он крайне низкий. Продажи фактически "стоят колом". Да, в 2026 году люди стали больше брать коммерческих ипотек, но это все равно несущественный объем по отношению к объемам кредитования, который мы наблюдали в период действия льготных программ", – говорит эксперт.
Действительно, по данным наш.дом.рф, объем строительства жилья в Алтайском крае составляет 831 тыс. кв. метров, распроданность – 35% (290 тыс. кв. метров).
В Барнауле сейчас строится 698 тыс. кв. метров жилья, продано – 36% (250 тыс. кв. метров). Для сравнения: на август 2025 и 2024 годов в краевой столице строилось 636 тыс. кв. метров и было распродано 48% и 47% соответственно.
Самый большой процент распроданности квартир на наш.дом.рф зафиксирован в 2021 году. Тогда в Барнауле строили почти 900 тыс. кв. метров, и из них было продано 65% (590 "квадратов").
"Вы посмотрите, к каким ценам мы пришли в итоге, – продолжает Мишустин. – В льготный период жилье в новостройках стоило существенно дешевле. То есть новые квартиры стали по факту менее доступны для населения".
Кроме того, отмечают эксперты, в "жирные" 2023-2024 годы девелоперы активно закладывали ЖК повышенной комфортности. Сегодня "квадрат" в таких проектах стоит около 180-220 тыс. рублей. Максимальный ценник – 370 тыс. рублей.
На крючке у банка
У миллиардных инвестиций в туристическую инфраструктуру на Алтае забрезжили горизонты избыточности, и это заставляет девелоперов думать, что строить дальше
Комплексы с высокой стоимостью кв. метра показывают низкую распроданность квартир. В ЖК "Сахаров-парк" спроектировано 210 квартир, продано 59, в "Барнаул" – 456 квартир, продано – 47. Конечно, это очень крупные проекты, и срок ввода у них отложенный (3 кв. 2029 года и 1 кв. 2030 соответственно), но ситуация схожа и у менее крупных домов со сроком ввода в 2027-2028 годах.
Один из значимых игроков рынка, который сегодня строит в центре элитный дом, сказал "Толку": "Дом мы вне всяких сомнений достроим, но для проекта такого класса и такого уровня строительной готовности мы действительно имеем очень мало продаж. Хотелось бы больше".
Гораздо "веселее" дело идет в домах типового класса в Индустриальном и других "нецентральных" районах города. Там кв. метр стоит от 134 тыс. рублей.
Ситуация настораживающая, продолжает Александр Мишустин. Да, механизм проектного финансирования в подавляющем большинстве случаев позволит девелоперам завершить начатые дома – ввести их в эксплуатацию. Но если он продаст не все квартиры, то есть не наполнит счета эскроу на 100%, то банк повысит ставку на выбранные для строительства суммы с льготной 1-5% до рыночной. Причем, как показывает предложение кредиторов сегодня, речь может идти о ставке, которая значительно выше "ключа" ЦБ (на текущую дату ставка ЦБ 14%).
"Компании, у которых есть собственные средства, смогут сократить финансирование банка и хотя бы часть дома построить за свой счет или пополнить счета эскроу. Но у маленьких застройщиков ситуация тяжелее", – резюмирует Мишустин.
Долги растут
Центр Барнаула стремительно прирастает крупными комплексами с дорогой недвижимостью. Что происходит и как оценивать это явление, рассказали девелоперы и эксперты
Депутат АКЗС Ксения Белоусова, которая в своих соцсетях делится фактами с V Саммита застройщиков России, говорит, что девелоперы РФ испытывают серьезное финансовое давление:
"Чистая прибыль на примере 12 крупных компаний (14,7% текущего строительства) сократилась на 90%. Долговая нагрузка растет быстрее продаж и средств на эскроу. Процентные расходы практически полностью нивелируют прибыль. Запас прочности пока есть, но тенденция к его сокращению продолжается".
Министр строительства Алтайского края Иван Гилев на всех публичных мероприятиях подчеркивает: у алтайских строителей средств на счетах эскроу больше, чем они взяли кредитов.
Это говорит о финансовой стабильности проектов, но тенденция по стране обратная, и министр настороженно "мониторит" экономическое благополучие застройщиков.
Строительная отрасль Алтайского края идет к плановым показателям по вводу жилья, но структура рынка постепенно меняется
