Когда девелоперы один за другим выводят на рынок новые ЖК, упакованные по последнему слову рынка, вопрос покупки "милого дома" обостряется. С другой стороны, есть масса "но" и "если"
Рынок новостроек с 1 октября живет в новых условиях. Эксперты полагают, что девелоперам потребуется минимум 2–3 месяца, чтобы понять, как работать почти без льготной "Семейной ипотеки". А люди ждут: вот-вот начнут падать цены на новую недвижимость, ведь спрос без господдержки сократится, и значительно. О настроениях застройщиков, качестве их продукта, стабильности и о том, почему цены скорее вырастут, чем упадут, "Толк" поговорил с директором офиса федеральной риелторской компании "Города" в Барнауле Анатолием Захаровым.
Ситуация нормальная
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке новостроек?
– Понятно, что сентябрьский ажиотажный спрос, который сложился перед изменениями условий льготной "Семейной ипотеки", спал. С октября у заемщика по этой программе должен быть хотя бы один ребенок в возрасте до семи лет или ребенок с инвалидностью. Предусматривается вилка: если в семье один ребенок, то ипотеку можно взять под 10%. Самые интересные условия – со ставкой 2% – доступны семьям с пятью и более детьми.
Когда семье тесно в старой квартире, она переезжает в жилье побольше и получше. Иногда такие сделки сдерживают внешние факторы, но это не может длиться слишком долго
Эти и другие требования автоматически сократили количество семей, которые могут воспользоваться льготой. Но в целом ситуация на самом деле нормальная: интерес к покупкам квартир в строящихся домах есть.
– Как застройщики и банки отреагировали на ипотечные новшества?
– Задействуются акционные механики, рассрочки, субсидированные ставки, которые застройщики разрабатывают вместе с банками. Это позволяет семьям покупать новостройки, и мы видим, что рынок пошел сюда.
Например, сейчас можно купить новостройку с платежом по ставке 1,9% в первый год по ипотеке. Еще застройщики прорабатывают с банком решение, при котором льготная ипотека предоставляется на 30 лет, а не на 15, как указано в базовых правилах. Это возможно, например, за счет дополнительного субсидирования от застройщика или банка.
– Как изменилась активность застройщиков и их готовность выводить новые проекты?
– Этот год был объективно богатым на вывод новых проектов. Причем некоторые компании еще до официальных стартов продаж в серьезных объемах заручились гарантиями реализации квартир по договорам предварительного бронирования. В комплексе, который вышел на рынок относительно недавно, несколько десятков квартир было продано еще до того, как стартовали официальные продажи.
Горный госпиталь – желтое двухэтажное здание с колоннами, которое построили в Барнауле 200 лет назад. Один из символов города ждет новая история
– Меняется ли качество новостроек, которые вывели на рынок в 2026 году?
– Качество растет. Девелоперы прорабатывают и применяют новые концепции проектов, инвестируют в благоустройство, которое делает дворы уютными, зелеными, безопасными. Часто делается ставка на объединение жилых комплексов с коммерческими и общественными помещениями.
Клиенты агентства покупают квартиры в новостройках не только Барнаула, но и других городов – Новосибирска, Москвы, Санкт-Петербурга. И я подтверждаю: местные застройщики и их проекты выглядят более чем достойно. Конкуренция играет свою роль, и наши компании ни в чем не уступают крупным федеральным игрокам.
Цены в перспективе
– Стоит ли покупать новостройку сейчас или ждать снижения цен?
– Мы сталкиваемся с мнением клиентов, которые уверены: цены на новостройки рухнут, и вот тогда будет время покупать. Но тренд на протяжении многих лет говорит об обратном – цены растут.
– Почему цены не снижаются?
Для обслуживания новых отелей в городе-курорте и других туристических локациях нужны сотрудники и жилье для них, но для строительства потребуется поддержка государства
– Объективных факторов для снижения цены на новостройки практически нет. Приведу три факта. 2025 год был в целом напряженным для застройщиков. Тогда начали закручивать гайки по льготным программам, а ставки по депозитам росли так, что люди старались размещать свои средства в банках под процент. Даже в этот период застройщики только на какое-то время приостановили повышение цен на квартиры, но не снизили их. Ближе к осени рынок вошел в активную фазу, и застройщики моментально все отыграли, подняв цены разом на 8–10%. И в итоге по году рост цен составил те же 15–20%.
Второе – доступность покупки. Уже упоминал, что сейчас есть масса инструментов: рассрочки, субсидированные ставки и т. д. Третье – разнообразие предложения от застройщика: у него можно купить квартиру с разными уровнями отделки, в том числе с готовым ремонтом, и не тратить время и силы на его организацию. Можно получить спецпредложение на парковочное место или кладовую.
Хочу привести пример. Мы о нем накануне говорили с коллегой. В 2019 году к нему приходил клиент за покупкой новостройки и рассматривал лот в "свечке" за Дворцом спорта от "Строительной перспективы". На тот момент она стоила рекордные для Барнаула 100 тыс. рублей за кв. метр, когда другие новостройки продавались за 70–80 тыс. за "квадрат". Тогда покупатель сказал, что это невозможная цена, кто будет покупать такое?! Сегодня он опять пришел на рынок новостроек, а "квадрат" в той же локации в ЖК "Сахаров-Парк" стоит 400 тыс.
Вот такими кейсами стоит руководствоваться и не ждать, что что-то снизится в цене.
– Что еще говорит о том, что предпосылок к снижению цен нет?
– Обратите внимание на распроданность квартир на момент сдачи дома в эксплуатацию. По оценкам аналитиков Сбера, которыми они поделились с участниками рынка, на сегодня во введенных домах Барнаула продано больше 94–95% квартир.
Для сравнения: в Новосибирске на момент сдачи домов продано около 53–54% квартир. Это говорит о том, что конкурентное поле у застройщиков на Алтае гораздо менее напряженное, чем у соседей. Это тоже говорит о том, что предпосылок к снижению цен нет, вкупе с дорожающей себестоимостью строительства.
Еще один фактор ценообразования – ставки по депозитам. В начале 2025 года они доходили до 24%, сейчас средняя ставка 12–13%. Люди активнее ищут способы вложить средства, чтобы как минимум сохранить деньги. Потому что есть инфляция – официальная и реальная – на отдельные группы товаров. И они идут на рынок новостроек, поддерживая цену предложения. Еще один объективный фактор – выплаты участникам СВО, которые не хотят, чтобы деньги "растворились" в ежедневных тратах, и вкладывают их в недвижимость.
– Можно ли рассматривать новостройку как инвестицию?
– Сегодня мало кейсов с покупкой жилья на начале строительства и продажей с двукратной прибылью в финале. Но все равно на 20–30% стоимость объектов может расти, и на этом можно зарабатывать. Но нужно четко оценивать перспективы конкретного проекта.
Также необходимо брать во внимание, что, когда заходишь в стройку, ты конкурируешь с теми, кто пользуется льготными программами. А когда ты будешь продавать квартиру на вторичке, льготные программы будут недоступны твоим покупателям, потому что это будет жилье не от застройщика.
А вот покупка новостройки для того, чтобы "припарковать средства", используется. Этот фактор есть на 100%. Мы видим клиентов с накопленным кэшем, которые хотят переложить их в новостройки и вторичку.
И третье – точно есть желающие вложиться в строящуюся квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду. Они выбирают жилье в готовом или почти готовом доме, предпочтительно с ремонтом, чтобы не тратить на этот процесс время и деньги.
Какие гарантии
– Что сейчас гарантирует, что дом достроят?
– В этом вопросе мы по-прежнему ссылаемся на условия проектного финансирования девелоперов (берут в банке кредит на строительство. – Прим. ред.) и эскроу-счета, на которых деньги дольщиков лежат до ввода дома в эксплуатацию.
В Алтайском крае все сильнее сдает позиции рынок частного домостроения, а многоквартирного – увеличивает ввод. Итоги сентября показали особенный всплеск в индустриальном домостроении
Этот механизм работает с 2020 года. Он пришел на смену классическому долевому строительству, когда компания продавала долевку и вырученные деньги сразу направляла на строительство. Это породило долгострои и даже брошенные проекты с обманутыми дольщиками. Один из последних прецедентов – ЖК "Жемчужина" на улице Партизанской от компании "ПР-Холдинг". Проблема вскрылась в 2019 году. Сегодня этот объект достроен, а собственники заселяются.
– Бывают ли сдвиги сроков ввода у надежных застройщиков?
– Да, есть ситуация, когда по объективным причинам девелопер перерабатывает проект и его ввод сдвигается. У нас в Барнауле речь идет максимум о 1–2 кварталах.
Повторюсь, историй долгостроев, когда застройщик собирает деньги и оказывается с ними, например, в Лондоне, нет. В этом отношении можно со спокойной душой выходить на сделки с застройщиками.
Для девелоперов периоды ажиотажных продаж — это не самое радостное событие. Оно имеет под собой определенные причины и несет "долгоиграющие" последствия
