Звать юристов и психологов. Как в Барнауле предлагают построить Обской бульвар

В Барнауле хотят перестроить частный сектор в центре города в новый микрорайон с выходом к Оби. Организовать масштабный проект можно за счет комплексного развития территории, уверена Зинаида Герасимович, гендиректор СРО "Алтайские строители". Она привела в пример кемеровский опыт: там частный сектор успешно сносят под новостройки. Но, похоже, в Барнауле без "новогоднего колдовства" не обойтись.

Вопрос обсуждался на круглом столе "Обмен опытом как инструмент развития", который Союз строителей Алтайского края провел 6 декабря в ИД "Алтапресс".

Комплексное развитие территории (КРТ) предлагает Градостроительный кодекс для застройки свободных участков или смены ветхого жилья на новое. Сети, дома, соцкультбыт и дороги строятся одновременно. Пустые территории "продает" ДОМ.РФ. Ранее застроенные – правительство региона и/или муниципалитет. Они формируют участок, план застройки и даже могут провести сети. Основную работу берет на себя девелопер, выиграв аукцион на КРТ. Он может воспользоваться специальными кредитами от ДОМ.РФ. Подарите Барнаулу на Новый год

"Хочу высказать новогоднее пожелание: давайте утвердим КРТ в рамках Обского бульвара и сделаем подарок Барнаулу. Это будет масштабный, амбициозный проект", – подчеркнула Зинаида Герасимович перспективу застройки высотками частного сектора в центре города. Но пока это только идея с серьезными препятствиями для реализации.

Проект Обского бульвара внесен в несколько генпланов Барнаула и даже частично построен. Он берет начало от пл. Сахарова, далее проходит через площадь Советов, затем по ул. Шевченко и ул. Крупской до пер. Трудового, затем по диагонали спускается к Оби в районе ул. Папанинцев. Начиная от Музыкального театра, территория застроена преимущественно частными домами. На их месте должны быть многофункциональные здания, небоскребы и сопутствующая инфраструктура.

Так, в Правилах землепользования и застройки Барнаула Обской бульвар на данный момент не отнесен к зоне КРТ. Но смена "старого на новое" все равно идет за счет выкупа частного сектора. Беда лишь в том, что при таком формате расселять дома под школы девелоперы не будут: 2 га при стоимости сотки 3–5 млн рублей будут "золотыми" для частной компании, без перспективы получить прибыль.

Кроме того, Градостроительный кодекс запрещает отдавать под КРТ территорию частных и блокированных домов. Исключением могут быть участки с аварийными объектами или отобранные по критериям, установленным регионом. Например, по высокому уровню износа, ненадлежащему техсостоянию или отсутствию систем инженерно-технического обеспечения.

Решение нашли в Кемеровской области. Там в оборот вводится 540 га под 3,5 млн новых "квадратов" жилья и всего, что нужно людям. Причем одна из территорий расположена в центре Кемерова.

"У них вопросом комплексного развития занимается архитектурное управление при правительстве, – рассказала Зинаида Герасимович. <…> Для решения задач по транспортной и коммунальной инфраструктуре правительство региона организовало работу с населением с привлечением юристов и психологов. Исходя из этого, они на сегодня решили вопрос по 700 домовладениям о заключении соглашений с жителями. <…> Поражают объемы переселения из частного сектора".

То есть власти Кемеровской области договаривались с владельцами частных домов о выкупе земли "полюбовно", а потом включили их в КРТ, пояснил "Толку" председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин.

Готовы вкладываться

Обской бульвар закладывался многими генеральными планами развития Барнаула. Несколько лет назад для территории подготовили проект планировки с расположением жилых и общественных зданий. Сейчас он неактуальный, говорит Александр Мишустин.

"Строители готовы взять на себя разработку нового проекта планировки. Подобная работа уже ведется, когда компания выкупает участки в застроенной части города". Он привел в пример "Алгоритм". Чтобы посадить новые дома на месте частного сектора напротив ТРЦ "Галактика", он заказал и защитил проект планировки.

"Самое главное, чтобы строителям помогли решить вопрос инженерной и транспортной инфраструктуры. И для этого тоже есть инструмент", – подчеркнула Зинаида Герасимович возможность появления Обского бульвара.

Мишустин добавляет, что от чиновников ждут включения в процесс планирования. Чтобы они, например, вышли с инициативой направить инфраструктурный кредит на инженерию или заключили договоры концессии на строительство сетей.

"Мы ждем, что когда будет готов проект планировки Обского бульвара, администрация города возьмет на себя нанесение красных линий. То есть формирование коридоров для дорог и инженерных сетей. А также зарезервирует землю под эти нужды, чтобы там ничего не строилось", – добавляет Мишустин.

Узнать, что думают по этому поводу в администрации города, не удалось. Приглашенный на встречу вице-мэр Андрей Федоров не смог прийти. Ранее в ответе на запрос "Толка" о реализации проектов КРТ в городском комитете по строительству сообщили, что готовят к торгам территорию Потока. Там можно построить 196 тыс. кв. метров жилья, школу и детсад.

"Реализация проектов КРТ требует подготовки крайне важных документов, которые должны быть результатом детальной предварительной градостроительной и пространственно-экономической проработки, содержать в себе максимально широкий объем информации о территории, особенностях ее использования и ограничениях такого использования", – подчеркнули в комитете.

"Это капля в море – застройка Потока, – прокомментировал "Толку" Юрий Гатилов, руководитель компании "Жилищная инициатива". – Барнаулу нужны более крупные, амбициозные проекты".

КРТ нужно в два раза больше

Присутствовавший на круглом столе Игорь Спивак, краевой замминистра по строительству, подтвердил, что в регионе есть проблема дефицита земли под застройку:

"Особенно в Барнауле, который дает порядка 70% от общей доли ввода жилья. Мы этой проблемой, как и все строительные организации, озадачены и делаем все, чтобы ее разрешить".

В связи с этим, по его словам, самый перспективный механизм пополнения запасов земли под строительство – КРТ. В оборот уже вовлечено 96 га, на которых возможно разместить порядка 1,5 млн кв. метров жилья. Речь идет о территории в районе ул. Просторной и Павловского тракта, которая находится в аренде у компании "Алгоритм" до 2037 года.

"Но тем не менее задел этот должен быть гораздо больше – практически в два раза для нормального стабильного процесса строительства, – подчеркивает Спивак. – <….> Все необходимые нормативные-правовые документы приняты, в том числе в части комплексного развития территории".

Одна из них очень существенная для перспективы развития города – это Северо-Западный планировочный район (поля от ул. Просторной и Павловского тракта. – Прим. ред.). Здесь есть 917 тыс. га, принадлежащие ДОМ.РФ. Из них 470 га предназначены для жилищного строительства. Это практически десятилетняя перспектива развития города. Но, признает Спивак, у участка есть колоссальная проблема:

"Мы все хорошо знаем, что та часть города Барнаула практически заперта в части обеспечения транспортного обслуживания. Поэтому только при строительстве дорог и соцкультбыта разовьется жилищное строительство".

"Каждый проект КРТ индивидуальный. Со своими характеристиками, подходами и организацией. Где-то правительства регионов берут на себя решение вопроса и утверждение технико-экономических показателей, которые нужны в рамках анализа городской территории. Где-то бизнес предлагает свои решения. Каждый регион выбирает свой путь", – резюмировала Зинаида Герасимович, предлагая власти, строителям и горожанам думать и действовать сообща.