Раскошеливайтесь: в Барнауле придумали, за чей счет решать острый школьный вопрос

Барнаульские строители получили из мэрии проект соглашения о развитии социальной инфраструктуры – школ и детсадов. Этот документ должен определить, кто и на каких условиях будет их возводить. Морально застройщики уже были готовы к платежам в бюджет на эти цели, но держали в уме сумму, которая оказалась примерно в пять-шесть раз меньше предложенной властями. Если ее и другие условия соглашения не скорректировать, то половина рынка новостроек может встать, а качество жилья упадет, заявили "Толку" девелоперы. До 23 августа они должны оформить свои возражения и предложения и передать в администрацию города.

В 2023 году в прокуратуре заявили: если собственники квартир в будущих новостройках не обеспечены соцобъектами рядом с домом, разрешение на строительство не выдадут. Это требование оспаривается в судах, однако в отсутствие достаточного федерального финансирования на новые школы и детсады муниципалитеты ищут варианты. В некоторых городах власти договорились с застройщиками, что последние будут скидываться на "социалку". В Барнауле эта идея обсуждается. Заинтересован – плати

Копия проекта соглашения есть в распоряжении редакции "Толка". В нем говорится, что застройщик заинтересован в том, чтобы содействовать мэрии Барнаула в развитии социальной инфраструктуры. И именно он – инициатор добровольного соглашения с администрацией.

Он может, например, безвозмездно и полностью оплатить строительство соцобъекта в оговоренном размере или передать уже готовое помещение, предварительно "подогнав" его под нормы образовательного учреждения. Под детсад, скажем, подойдет первый этаж многоквартирного дома.

Другой вариант участия – застройщик может отчислять в бюджет города за каждый новый "квадрат" фиксированную сумму. Ее размер еще предстоит согласовать. В проекте пока предлагается взять за основу социальную обеспеченность жильем: либо текущую – 25 кв. метров на человека, либо целевую – 30 "квадратов". В зависимости от этих показателей и ряда других условий "разбег" платы варьируется от 8,6 тыс. до 15 тыс. рублей за кв. метр.

Председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин уточняет: подписание соглашения не будет означать, что 100% затрат на "социалку" ляжет только на строителей. Может подключаться финансирование и какой-то другой вклад со стороны государства, отмечает он. Но в самом "типовом" проекте эти моменты не отражаются.

"Ждем от строителей конструктивных, деловых предложений, чтобы доработать и получить согласованное решение и содержательный, рабочий документ", – отметил глава администрации Барнаула Вячеслав Франк на встрече с застройщиками, пишет официальный сайт мэрии.

Это неподъемно

Размер отчислений в бюджет города на строительство школ и садов стал главной темой для обсуждения в отрасли. По оценкам застройщиков, он высок. Этот "тариф" нужно будет закладывать в себестоимость новостройки. Тогда маржа в экономической модели проекта существенно сократится, и застройщики рискуют не получить финансирование на дом от банков, так как те могут посчитать такой проект малоприбыльным.

"Либо его нужно включать в стоимость кв. метра, и это, наверное, приемлемо на растущем рынке. Но сейчас не те времена. Отменили льготную ипотеку – и продажи новостроек упали. Особенно в массовом сегменте жилья, – рассказал "Толку" директор строительной компании "Мой Дом" Павел Князев. – Мы этот вопрос [тарифа] сейчас обсуждаем, в том числе с банком. От него ждем комментарии к проекту, письма-предложения, которые передадим в мэрию.

Павел Князев изначально позитивно настроен на партнерство с муниципалитетом ради строительства школ и садов. "Ритмичное строительство социалки невозможно без участия застройщиков. Там, где власти и бизнес нашли совместный путь, там города развиваются. Это факт", – комментировал он ранее.

Однако предприниматель рассчитывал, что сумма отчислений составит 2-3 тыс. рублей со строящегося "квадрата". Эту же сумму называет "допустимой" и банк-партнер застройщика.

"8 тыс. и тем более 10 тыс. рублей обременительны даже для модели в премиальном сегменте, – подчеркивает Князев. – Да, хочется иметь реальную программу развития "социалки" в Барнауле, но чтобы она учитывала текущую региональную специфику".

А давайте делиться

Эксперты "Толка" подчеркивают, что ожидают предложения именно по партнерству. То есть схемы, которые не взвалят на строительный комплекс все заботы о развитии "социалки" – от формирования участка до покупки штор и столов в новые классы. А разделят их пополам или в каких-то других пропорциях.

Также, говорит генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов, есть реальные механизмы сокращения себестоимости образовательных учреждений:

"Если мы снизим требования по сейсмике зданий на один балл – вернем их к прежним показателям, – то стоимость здания упадет на 25% (вопрос в ведении краевого минстроя. – Прим. ред.). А если пересмотрим требования по коэффициенту заполняемости школ, то сократим ее еще больше".

В комментариях "Толку" застройщики указали также на другие моменты, которые, по их мнению, нужно доработать. Так, Александр Мишустин говорит: "Необходим план-график строительства новых школ и детских садов. Чтобы каждый застройщик понимал, где и когда его отчисления "материализуются" в конкретный объект".

Что еще предлагается

Сделать прозрачным ценообразование на объекты, если застройщики пожелают возводить их за свой счет. Реальные расходы и предоставленные сметы могут не соответствовать друг другу. Понять стоимость готовых зданий, которые застройщики могут предложить муниципалитету. Есть опасения, что кто-то попытается пристроить никому сейчас не нужный долгострой. Пересмотреть механизм передачи средств в бюджет города. Сейчас предлагается вносить сумму разом спустя 10 дней после подписания соглашения. При этом деньги застройщику, скорее всего, придется брать в банке под коммерческий процент (около 20-23% годовых), так как проектное финансирование он получит только после получения разрешения на строительство. А на это могут уйти месяцы. Мэрии предлагается ускорить согласовательные процедуры, необходимые для строительства многоэтажных домов. Сейчас практика такова, что разные заявления лежат в профильном комитете допустимые законом 20-30 дней. Но фактически все можно делать быстрее, считают застройщики.

"Соглашение мэрии и застройщиков должно быть выверено. Не исключено, что мы сможем замахнуться на действительно классные и дорогостоящие проекты школ и детсадов, – рассуждает соучредитель СК "Восход" Андрей Суртаев. – Ни один даже самый сильный барнаульский застройщик не сможет построить школу на 1 тыс. и более мест. А вместе, да еще и с заданием от комитета по образованию, сможем".

Он объясняет: в больших школах можно организовать работу крупных лабораторий, нанять узких педагогов. Например, по VR-технологиям и моделированию. Маленькие школы не могут загрузить их работой, поэтому отказываются от таких идей: "А нам ведь нужно растить конкурентоспособных детей".

Будущее рядом

Один из застройщиков Барнаула, который не пожелал публично комментировать проект соглашения, нарисовал такие перспективы для рынка новостроек:

"Банк кусочек себе "забрал" от застройщика. Сетевики сегодня все инвестпрограммы реализуют за счет застройщика. Производители стройматериалов поднимают цены за счет застройщика. Подрядчики ворочают носом и больше просят. Администрация города предлагает строить школы и садики. Все это не собирается в рыночную стоимость квадратного метра. А ведь нужно еще что-то заработать, чтобы развиваться. Поэтому качество жилья будет снижаться. Новые проекты станут типовыми. Себестоимость "панельки", наверное, потянет этот набор, а построить жилье из кирпича уже будет дорого и никому уже не нужно".

"Нужно искать "арбитра" – структуру, которая проведет независимую экспертизу проекта соглашения и подтвердит или скорректирует предложенные условия. Кто это может быть и вообще появится ли такая единица – непонятно", – подытоживает Павел Князев.