Чиновники и бизнес в очередной раз вернулись к вопросу, как построить в центре Барнаула новые школы и детские сады. Да и не только в центре
Барнаульская мэрия приглашает бизнес вкладываться в проектирование, строительство и реконструкцию школ и детсадов в центре города через государственно-частное партнерство. Пока нет условий, которые бы обе стороны с энтузиазмом назвали эффективными и понятными. Но изобрести их нужно срочно, чтобы не провалить план по вводу жилья. Тем более что законодательные рычаги для решения вопроса на практике оказались не "волшебными".
Цена вопроса
Вопрос со строительством соцобъектов обострился в конце 2023 года. Тогда прокуратура заявила, что будет отзывать разрешения на возведение многоквартирников, если новоселам не хватает мест в школах и детсадах поблизости с домом. В Новосибирске эту практику уже активно применяют, а в Барнауле прецедент создан в 2024-м, писал "Толк".
И если для Индустриального района вопрос решен хотя бы с землей – свободные участки предусмотрены проектами комплексного развития территории (КРТ), то для центра, где только сейчас строят многоэтажки на 14 участках, проблема огромная. Места под социалку заняты частными домами и другой недвижимостью. Механизма "принудительного" госрасселения нет, а выкуп по рыночной цене дорогостоящий.
По итогам 2023 года в среднем на одного жителя Алтайского края приходится 28,4 кв. метра жилья. В 2030 году этот показатель должен заметно подрасти
"Сейчас 2 га на ул. Ядринцева надо выкупить из частных рук для школы на 2 тыс. мест. На это уйдет от 500-600 млн рублей, и еще 50 млн необходимо, чтобы их очистить. И это без инвестиций в сети. А стройки-то еще нет. Кто это будет делать? И потом: мы платим налоги. Получается, что тут мы будем иметь двойное налогообложение?" – комментирует один из застройщиков центральной части города, не пожелавший называть себя.
Между тем Барнаулу нужно выдавать сотни кв. метров новостроек. Ведь именно здесь строят около 90% многоэтажных домов края. Председатель профильного комитета в мэрии Антон Воробьев напомнил, что "указом президента РФ перед строительным комплексом поставлена задача обеспечить граждан страны жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров – к 2036 году", сказано на сайте мэрии.
"Мы видим разный опыт городов России – в Москве, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, – прокомментировал "Толку" Павел Князев. – Ритмичное строительство социалки невозможно без участия застройщиков. Там, где власти и бизнес нашли совместный путь, там города развиваются. Это факт".
Сколько надо
Огромный квартал в центре Барнаула будет застраиваться по-новому. Здесь должна появиться огромная школа на 2 тыс. мест, а также крупный жилой комплекс
В поисках решений строители и чиновники говорили о том, что следует для начала определить реальную потребность в учебных местах в центре города, да и в целом в краевой столице. Одни школы действительно могут быть перегружены, а другие, наоборот, недозаполнены.
Юрий Гатилов уже не раз публично подчеркивал, что Барнаул достиг пика по рождаемости в 2014 году, с тех пор она ежегодно снижается. В своем корпоративном журнале от июля 2024 года он пишет:
"Мы должны ответить: кто будет учиться в школах, которые мы закладываем по новым нормативам? Будут ли востребованы здания такой вместимости и в таком количестве, как сейчас? Мы уже в 1990-е растеряли детские сады, потому что в них не было детей, а теперь хотим потратить миллиарды на новые объекты, чтобы потом ломать голову, как их использовать. Уже сейчас городская администрация озабочена вопросами заполняемости некоторых детсадов. Эта волна будет нарастать и скоро докатится до школ".
Он указывает на то, что в городе идет миграция населения из старых кварталов в новые:
"Может сложиться странная ситуация, когда на новые школы по новым нормативам нужны огромные деньги, которых у города нет. А старые при этом будут пустовать. У меня нет готового рецепта. Тут нужна гибкость в принятии решений.
Ради темпов ввода
Новую застройку Потока власти и застройщики будут согласовывать с общественностью. Для этого предусмотрено несколько процедур
Павел Князев рассказал "Толку", что на встрече звучало много предложений по решению "школьного вопроса". Например, что должен быть единый проект планировки центральной части города с расположением необходимых объектов.
"А дальше весь город делится на участки под КРТ, и муниципалитет готовит их к аукциону под застройку. При этом предусмотрено обременение на строительство соцобъектов, и застройщик получает право вести переговоры по расселению участков под них. На эти и другие нужды он может взять кредит в рамках проектного финансирования. А далее по концессии уступается право собственности муниципалитету", – говорит Павел Князев.
Он акцентирует: такой подход позволит строить социалку сразу параллельно с жильем в рамках КРТ. А бюджет будет их финансировать позже, в соответствии с госпрограммами и другими инструментами.
Можно также рассмотреть опыт Новосибирска. Там с каждого метра в бюджет специально созданной организации отчисляется по 5 тыс. рублей. Администрация города решает, где и какую школу будет строить. Проблема в том, что скидываться в общую "кубышку" могут строители одного района, а учебным заведением осчастливят новоселов из другой.
"Нас как системного и долгосрочного застройщика устроит вариант, который мы вместе выработаем. Я точно понимаю, что без участия строительного сообщества не будет темпа ввода жилья, нужного региону. С Барнаула – это 600-700 тыс. "квадратов" в год".
Правовое поле
Стоимость строительства четырехэтажного здания современной школы в Индустриальном районе Барнаула оценили более чем в 1,5 млрд рублей
Решение, которое позволит "отбиться" от прокурорских претензий, также пытаются найти в правовой плоскости.
Например, сообщают источники "Толка", строители предлагают барнаульскую норму по размещению школ сделать аналогичной краевой. Если первая обязывает строить дома не далее 500 метров от образовательных учреждений, то вторая предусматривает дополнительный вариант – в 15-минутной транспортной доступности (что закладывается в этот норматив, источники не пояснили. – Прим. ред.).
Но, прокомментировал руководитель инспекции по контролю в области градостроительной деятельности Алтайского края Виктор Четошников, изменять городскую норму нет оснований.
"Есть федеральные нормативы – свод правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Эти нормы однозначно устанавливают, что радиус пешеходной доступности школ следует принимать не более 500 метров от жилья. Допускается принимать во внимание транспортную доступность в сельской местности, но не в минутах, а в километрах. То есть городская норма о доступности школ в радиусе 500 метров от дома верна".
Четошников уточняет, что краевую норму изменили в 2022 году:
"В ближайшие дни инспекция направит письмо в краевой минстрой, ответственный за подготовку нормативов градостроительного проектирования, о необходимости приведения указанной нормы в соответствие с федеральной".
С другой стороны, требование прокуратуры обеспечивать новоселов местами в школах в шаговой доступности может быть оспорено, что подтверждается судебной практикой. Дело в том, что в Градостроительном кодексе указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который не содержит такого условия, как дефицит мест в соцобъектах, говорит Виктор Четошников:
Две крупные бизнес-структуры раскрыли свое сотрудничество по строительству жилья и коммерческих объектов в микрорайоне около аэропорта
"Указанная норма устанавливается только для территории с КРТ. В этом случае в документации по планировке территории указывается очередность строительства, в том числе и соцобъектов, что само по себе не отменяет перечня документов и оснований для отказа в разрешении на строительство".
Он добавляет, что в 2023 году в Госдуму вносили законопроект об установлении обязанности застройщиков возводить объекты, в том числе социальной инфраструктуры, не позднее строительства жилых помещений. По итогам обсуждений его отклонили.
"Проблема с обеспеченностью местами в школах и их доступностью, безусловно, существует, но решать ее нужно только в рамках законодательства", – подчеркивает эксперт.
Не спешат выполнять
Участники встречи в мэрии говорят: дискуссия об инструментах финансирования была жаркой и не последней. Очередная встреча намечена на август и, возможно, позволит найти вариант, который устроит всех по максимуму. Ведь уже были примеры "провала".
Например, в 2018 году, когда по федеральному закону все школы должны были перейти на работу в одну смену. Тогда также собирали строителей, активно работающих в центре, и пытались найти приемлемое решение, писал "Алтапресс". С тех пор новых учебных мест в центре не добавилось.
Барнаульские строители рассматривают все возможности для того, чтобы продолжить возводить многоквартирные дома. Одна из них – реновация районов, которые заняты старыми домами
