Председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин рассказал, что происходит на рынке новостроек Алтайского края и какие факторы будут формировать его в 2024-м и последующих годах
В 2023 году алтайские строители смогли вывести на рынок больше новых жилых комплексов, чем в 2022-м. Однако многоквартирных домов в регионе строят все меньше. Проблема – и в дефиците земли, и в желании государства охладить рынок, перегретый льготной ипотекой. Кроме того, за многоэтажной застройкой алтайских городов начала пристально следить прокуратура. Зато малоэтажке государство дает зеленый свет. Об этом и о других трендах отрасли "Толк" поговорил с председателем Союза строителей и инвесторов Алтайского края Александром Мишустиным.
"Не так страшен черт"
На рынке малоэтажки растут цены. Тренд касается и участков под строительство, и готовых домов. А на горизонте замаячило еще и проектное финансирование
– Александр Анатольевич, как строительная отрасль Алтайского края чувствовала себя в прошлом году? Вы говорили, что в 2023-й она заходила с заделом примерно в 600 тыс. кв. метров многоквартирных домов (МКД) и этого было мало. Что в итоге?
– Мы увеличили объем незавершенного строительства до 734 тыс. кв. метров, но это незначительный прирост. Нам надо иметь в работе где-то 1–1,2 млн кв. метров, чтобы ежегодно вводить в многоквартирных домах в пределах 350-400 тыс. "квадратов".
По предварительным итогам, построить в 2023 году получилось 857 тыс. кв. метров. К уровню 2022 года это 93%. Из них почти 500 тыс. "квадратов" – индивидуальные дома (ИЖС). Это 58% от общего объема ввода. То есть идет увеличение введенного индивидуального строительства, и его будут строить еще больше.
В январе на финансовом форуме Виталий Мутко (генеральный директор ДОМ.РФ. – Прим. ред.) сказал, что в России сделают акцент на ИЖС. Я думаю, что будут более широкие возможности для получения ипотечных кредитов на малоэтажку, а финансирование строительства пойдет через эскроу-счета. На фоне того, что многоэтажному строительству отказывают в льготной ипотеке, спрос на свои дома будет расти.
А почему Мутко заявил, что ДОМ.РФ и правительство сделают акцент на частное жилье? Потому что на многоквартирные дома (МКД) цены льготной ипотекой раздули до такой степени, что они стали неподъемными.
– Застройщики малоэтажки говорят, что эскроу-счета подкосят спрос и их бизнес. Потому что вырастет цена квадратного метра, как это бывает, когда в цепочку продавец – покупатель встраивается банк, а население не очень платежеспособное.
– Да не так страшен черт… Да, это в любом случае будет удорожание себестоимости строительства. В том числе потому, что сегодня некоторые расчеты между строителями и заказчиками проходят "вчерную". После "обеления" будет рост цен.
Но, думаю, что рынок строительства ИЖС справится. Ребята, которые работают в малоэтажке, начинали с одного-двух домов, сейчас одновременно могут возводить 10–15 и даже 20. Они наладили "поточное" строительство типовых "коробочек" и, уверен, хотят работать не только в сезон, а круглогодично. Собственных оборотных средств для этого у них нет. Поэтому когда система эскроу-счетов начнет работать на ИЖС, они получат доступ к кредитам банков. Да, это снизит их маржу, но за счет увеличения оборотов они заработают.
– Бич строительства частных домов – нерешенный вопрос со школами, садами, поликлиниками. Это многих заставляет остаться в "человейнике".
– Обеспечить чисто малоэтажный поселок социальной инфраструктурой действительно сложно. Даже если тысячу частных домов построить. Но решения подбираются. Мы были в Челябинске с рабочим визитом. Там в коттеджном поселке создали локации с трех– и пятиэтажными домами, увеличив таким образом плотность населения. И теперь там планируется вся "социалка", потому что ее обслуживание становится экономически целесообразным.
Проблема отрасли №1
– Почему падает объем строительства многоквартирных домов?
– В прошлом году провели совместные заседания с минстроем края в Барнауле и Бийске. Везде говорилось, что проблема отрасли №1– это нехватка земли под строительство многоквартирного жилья. Хотя востребованность есть. Особенно в Бийске, который ожидает серьезные инвестиции в промышленность. Им нужно кадры привлекать, а для этого строить жилье.
– Застройщик может самостоятельно расселить участок и построить там жилье. А будут ли аукционы на квартальную застройку?
В Алтайском крае подготовили проекты для строительства школ нового формата, но они получились очень дорогими – до 1,7 млрд рублей
– Да, застройщик может сам расселять и застраивать. Но сегодня интересная ситуация складывается. Перед Новым годом в прокуратуре региона прошло совещание. Краевой прокурор [Антон Герман] обозначил проблему: жилье должно вводиться совместно с объектами социальной инфраструктуры – школами, садами и т. д. Или мощности имеющихся в шаговой доступности должно быть достаточно для жильцов нового дома по соседству.
По этому пути уже пошел Новосибирск. Идут отказы в выдаче разрешений на ввод домов в эксплуатацию, если жители не обеспечены социальной инфраструктурой. Допустим, для детей нет мест в школах. В Алтайском крае по тем объектам, которые строятся, этот вопрос пока не будет подниматься. Но дальше с муниципалитета и застройщика спросят. Для Барнаула и Бийска это вопрос серьезный.
Поэтому единственный механизм получения участка под застройку – включение девелопера в проект комплексного развития территории. (КРТ предполагает одновременное возведение жилья, сетей и социальной инфраструктуры. Проект для участка готовят власти, которые потом продают землю с целевым назначением с аукциона. – Прим. ред.). И Алтайский край в этом направлении отстает. Мы эту тему поднимаем с 2022 года.
Да, город Барнаул [власти] готовит землю в районе Потока. Перед Новым годом первый замглавы Андрей Федоров говорил, что мэрия попытается в течение первого квартала дать предложения для аукциона на застройку этой территории. Чтобы застройщики могли понять специфику такой работы, объемы строительства.
Строители вновь вернулись к идее Обского бульвара на месте частного сектора. Ведь это центр города с перспективой выхода к реке и сооружением настоящей набережной
Мы направили письма в администрации края и города, что по данному вопросу нужно срочно провести совещание. Тут же не только застройщики заинтересованы, но и производители стройматериалов, предприятия инженерного обеспечения – тепловики, энергетики. Они же тоже должны понимать свои планы на развитие.
– О чем именно идет речь?
– Для работы по КРТ должна просчитываться экономика строительства. Последний квартал в Барнауле продали за полмиллиарда (в 2020 году ИСК "Союз" выкупила с аукциона квартал №2036 за 548,9 млн рублей, сейчас там строится ЖК "Шотландия". – Прим. ред.). А если ему там нужно было бы построить школу и детский сад, то это оказалось бы просто невозможно. То есть цена за землю должна быть оптимальной для себестоимости. Чтобы можно было построить все за привлеченные средства граждан. Включая дома, школы, сады, сети. Есть же еще плата за подключение к сетям.
"Нужна новая структура при минстрое"
– Какой выход из ситуации вы видите?
– Нам нужна структура на базе регионального минстроя. Она должна заниматься земельным вопросом не только в Барнауле, но и в Новоалтайске, Бийске, Рубцовске, Заринске, муниципальных образованиях. Она бы говорила: "Сегодня мы построим в этом квартале сети, школу и будем продавать землю под конкретный дом по такой-то цене".
С сентября мы дважды писали письма на имя губернатора Алтайского края Виктора Томенко с предложением создать такую структуру. Перед Новым годом нам пришел ответ, что вопрос находится на рассмотрении. Я думаю, что он все равно решится. Но лучше, чтобы это происходило быстрее. В других регионах: Новосибирской, Курганской, Кемеровской областях – такие структуры уже созданы.
– ДОМ.РФ, который готовит 400 га в районе ул. Просторной к аукциону под КРТ, предлагает инфраструктурные кредиты под 3% годовых на сети и "социалку". Застройщик же может воспользоваться ими и самостоятельно, без новой структуры минстроя.
В краевой столице сложились предпосылки для развития рынка апартаментов. Это потребует от застройщиков, власти и покупателей особой бдительности
– Да может, но это сложно. Выставит ДОМ.РФ на аукцион два участка по 20 га. То есть десятую часть от всего объема. Победителю нужны будут техусловия на воду, тепло и электричество. И что? Тепловики потянут к его участку маленькую трубу? А завтра еще одну к соседнему участку?
На эти 400 га нужно прокладывать огромную магистраль, а потом оттуда делать разветвления к каждому участку. То же самое с энергетиками. Им надо полностью подстанцию строить, а не отдельные трансформаторные. Кто возьмет на себя эти затраты и работу по организации процесса? Как раз та структура, которую мы предлагаем создать минстрою.
Но подчеркну еще раз: структура в министерстве нужна не только для работы в Барнауле. Другие муниципалитеты также должны работать по КРТ. А как именно должен происходить процесс, никто пока не разобрался.
– Если даже с пустыми территориями так сложно обстоят дела, то с застроенными ситуация выглядит вообще неподъемно?
– С микрорайоном Поток в Барнауле проще. Там уже сети есть и какая-то социальная инфраструктура. Хотя ее, конечно, недостаточно.
– А там, где частный сектор?
– Там стоит вопрос, как снести его. Закона еще нет. В Думе сейчас смотрят, как подобраться к частному сектору.
– Строители просят "подарить" к 300-летию Барнаула Обской бульвар. Там как раз стоит вопрос сноса частного сектора для строительства многоквартирных домов. Этот проект можно начать реализовывать уже сейчас?
– Город может зарезервировать территорию для строительства сетей, дорог и "социалки". Закон позволяет изымать землю для таких нужд. Остальное мог бы расселять застройщик так, как он делает это сейчас. Но для этого мэрии или кому-то из застройщиков надо разработать новый проект планировки. Имеющийся уже устарел и не годится.
"Что ж теперь, крест на Барнауле?"
– По поводу достаточности строящегося жилья. Нет ли затоваривания рынка?
– Я всегда говорю: нельзя вот так прямолинейно оценивать объем предложения. Ну, было у нас одно время 70% непроданных квартир. От "незавершенки" в 700 тыс. кв. метров это около 500 тыс. "квадратов". Но когда у нас площадь незавершенного строительства составляла 1,2–1,3 млн кв. метров, непроданных квартир было еще больше. И ничего страшного, продали.
Всплески спроса появляются регулярно. Что случилось после пандемии? Рынок упал. Потом нашли механизмы – пошла ипотека от застройщиков, и цена появилась. Потом случилось 24 февраля [2022 года]. Все встало, Центробанк поднял [ключевую] ставку до 20%. А когда опустил, люди деньги понесли в недвижимость.
Барнаульские предприниматели не отказываются от идеи изменить облик площади Сахарова, и уже скоро тут может закипеть работа
Если застройщик поймет, что жилье не востребовано, он просто перестанет вводить новые объекты в оборот. Что они и делают. Если раньше они выставляли на продажу дом целиком, то сегодня – подъездами. Это специфика продаж и маркетинговые инструменты. Этому научились.
Да, есть вопросы к тому, что жилье вводится, а население Барнаула и в целом края не прирастает. Мы об этом с городом [с администрацией] разговариваем. Но это говорит о том, что идет расселение внутри Барнаула. То есть растет благосостояние, и люди могут позволить себе переехать в новые квартиры. Также в город переезжают жители сел и других регионов. Процесс живой.
Мы спорили с проектировщиками, которые сегодня разрабатывают генплан. По их оценкам, притока населения нет, а значит, ни о каком развитии Барнаула речи не идет. Что ж тогда, крест на Барнауле ставить? Это неправильно. Поэтому эти новые земельные участки нужны. Развиваться город должен.
Я не вижу серьезной проблемы в том, что завтра мы настроим столько жилья, что оно будет не востребовано. Все это сказки.
– На первой в 2024 году встрече алтайского Союза строителей вы обсуждали планы работы. И одним из пунктов значился генеральный план Барнаула. Напомните, пожалуйста, зачем его в очередной раз начали менять?
– Концепция действующего генплана настроена на уплотнение существующей застройки Барнаула. То есть участки под новые дома предлагалось сначала расселять и очищать от ветхих домов, а потом уже возводить там МКД. Но практика показала, что этого недостаточно. Поэтому в версии генплана, который сегодня прорабатывается, этот подход поменялся. В нем предложены свободные земельные участки ДОМ.РФ от ул. Просторной в сторону аэропорта, которые нужно включить в него.
– Говорили, что отдельно заострен вопрос на развитии дорожно-транспортной сети города. Там есть прорывные предложения, как наладить связь микрорайонов и избавиться от пробок?
– Нарисовать прорывные идеи можно. Вопрос – как их финансировать? Надо исходить из реалий. Поэтому по максимуму вводились решения, позволяющие малыми затратами развить транспортирую схему.
– Когда документ будет принят?
– Мы ждем, когда в мэрии соберут рабочую группу по генплану. Насколько мне известно, разработку документа попытаются завершить в первом полугодии и запустить его утверждение по инстанциям. Вроде в этом году его собираются принять.
Послание строителей
Рынок недвижимости в 2023 году жил с оглядкой на ипотеку, которая двигала вверх спрос и цену. Но не только она "правила бал"
– Александр Анатольевич, какую главную мысль хочет донести алтайский Союз строителей до окружающих в 2024 году?
– Нужно поддерживать строительную отрасль. Сегодня от нее отвернулись. Мы скоро можем не обеспечить возведение социальных объектов в регионе, потому что строители терпят на них убытки. Нужно повернуться к застройщику лицом.
Еще в прошлом году Союз строителей запустил проект, который позволяет изучать опыт регионов. Хотим к этому подтянуть представителей муниципалитетов, чтобы они смотрели, как схожие задачи решают в других регионах.
И по кадрам для отрасли нужно особый акцент сделать: выстроить подготовку новых специалистов и в целом привлечение квалифицированных работников.
Региональные власти просят федеральных коллег сохранить механизм льготной ипотеки ради развития рынка жилищного строительства
