"На грани бессмысленности": жилья в Барнауле будут строить меньше и дороже
В неблагоприятных для строителей рыночных условиях жилье в Барнауле строить продолжат, но в меньшем объеме и дороже. Об этом 22 января заявил руководитель компании "Алгоритм" Андрей Суртаев. По его словам, сегодня у застройщика 1 тыс. нераспроданных квартир, и экономического смысла наращивать объемы стройки просто нет. Особенно в условиях, когда до 2/3 прибыли может забирать банк.
"В октябре-ноябре [2024 года] мы продавали по 15 квартир при норме около 70. В декабре попробовали скидки, рассрочки — продали 60 квартир. Но опять же с такими инструментами становится бессмысленно работать. Мы просто могли себе позволить продать немного квартир с рассрочкой. Но на новых объектах так уже не поработаешь", – рассказал Суртаев.
Дело в том, что застройщики сегодня возводят дома по проектному финансированию: банк дает им деньги на это, а средства покупателей квартир до сдачи дома в эксплуатацию хранятся на специальных эскроу-счетах. Суть в том, что чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже процентная ставка для застройщика, и наоборот. То есть при падении продаж, что происходит сейчас, процент за пользование деньгами у строителей растет.
"Сейчас у нас эскроу-счета наполнены, и пока высокая процентная ставка не включается. Но если динамика продаж будет такой, как сейчас, то ко второму-третьему кварталу процентная ставка за пользование деньгами приблизится к 30% – на грани бессмысленности", – говорит Суртаев.
Плюс банки берут комиссию. В конце 2024 года речь шла о том, что ее могут отменить. Но, по словам эксперта, это сделал только ВТБ. У других банков она варьируется в пределах 16-19%.
"В нашей пессимистической модели банк в среднем получает 2/3 денег доходности, мы — треть. И это еще рабочая модель. А некоторые объекты мы считаем — экономика не бьется вообще: объекты же бывают разные — в различных локациях города, с разной стоимостью кв. метра", – говорит Суртаев.
Ранее об этом же говорил Игорь Дублей, соучредитель ГК "Адалин": "Весь строительный рынок стал нерентабельным и невыгодным. При строительстве здания в течение двух лет с такой процентной ставкой мы должны закладывать 40% на издержки банкам. <…> При таких ставках заходить на новые объекты – это просто самоубийство".
Сейчас у "Алгоритма" выдано разрешений на строительство 250 тыс. кв. метров жилья, но из них реально строит компания только 110 тыс. "квадратов".
"У нас 1 тыс. непроданных квартир сейчас. Зачем нам строить всё? Да, мы все равно будем двигаться, поскольку есть договор о комплексном освоении. Но 130 тыс. кв. метров из тех, на какие получены разрешения, мы не строим. Сейчас это просто не продается — по такой ставке ипотеки и с новыми требованиями к заемщикам", – резюмировал руководитель "Алгоритма".
По его прогнозу, провал по объемам жилищного строительства будет серьезный:
"Массовой льготной ипотеки не будет, она станет адресной. Жилье строиться будет, но в меньших объемах. Сегмент дешевого жилья, вероятнее всего, уйдет, потому что альтернативой будет вторичное — более дешевое. Целесообразнее станет строить жилье, в котором цена продажи выше — соответственно, в центре и более качественное".
Напомним, основными "ударами" по отрасли в 2024 году стали отмена безадресной льготной ипотеки с 1 июля, а также резкий рост ключевой ставки ЦБ – до 21% к концу года, что поставило под вопрос экономическую целесообразность новых проектов.