Рынок новостроек Барнаула приковывает внимание своим состоянием: при общих тревожных прогнозах девелоперы продолжают бороться за право строить жилье
Осенью 2024 года компания "Алгоритм" получила разрешения на строительство двух жилых комплексов в микрорайоне New Terra (у аэропорта), в которых поселятся больше 5 тыс. человек. До конца года девелопер пополнит портфель документов еще на несколько корпусов. Вместе с ним стартовать с новыми проектами решили и другие компании. При этом участники рынка говорят, что строить дома стало не просто сложно, а даже опасно. "Толк" выяснил причины.
Разрешите построить
На сайте мэрии сообщается, что в начале ноября разрешение выдано на строительство двух ЖК в новом микрорайоне. Первое – на шесть корпусов на ул. Просторная, 396. Второе – на два корпуса на ул. Анатолия Мельникова, 3. В офисе "Алгоритма" сообщают, что до конца года планируют получить разрешения на ЖК на ул. Мельникова, 5 и на Павловском тракте, 198 в общей сложности на пять домов. Итого – 15 домов.
В этих новостройках площадью около 90 тыс. кв. метров поселится больше 5 тыс. человек. Таким образом, New Terra становится наиболее мощной действующей строительной площадкой города.
Вместе с этим стартуют четыре проекта других застройщиков, сообщает комитет по строительству. Всего за 2024 год выдано 19 разрешений на многоэтажки (фактически домов больше, так как некоторые разрешения действуют на несколько отдельно стоящих корпусов. – Прим. ред.). В их числе два крупных проекта – ЖК "Барнаул" на набережной Оби и ЖК "Сахаров парк" на пл. Сахарова.
Локомотивы стройки
Девелоперы в разговоре с "Толком" объясняют вывод на рынок новых проектов в сложных рыночных условиях рядом причин.
- Проекты прорабатывались в других экономических реалиях. Под них уже взяты кредиты, в том числе бридж-кредиты на покупку земли. Девелопер уже платит по ним банку, и остановка проекта не отменит эти платежи. В отдельных случаях они идут на продажу земли и проектной документации, однако это касается скорее небольших проектов. Заявленные крупные ЖК продолжают реализовывать те, кто начал строительство.
- Разрешение на строительство берется с максимальным сроком реализации – вплоть до 2030 года. Это позволит растянуть и даже замедлить темпы работ, подстраиваясь под спрос. Застройщики рассчитывают, что экономическая ситуация через какое-то время поправится и продажи квартир наберут обороты.
- Девелоперы стремятся сохранить свой бизнес. Поэтому они не рассматривают сценарий, при котором работы остановятся. В том числе не готовы продавать отдельные проекты, хотя их реализация максимально обременительна, особенно в первый год. В этот период продажи квартир минимальны, а значит процент по проектному финансированию от банка – максимально большой.
Два застройщика получили разрешения на возведение двух ЖК в центре Барнаула, объединенных общим разработчиком. Первый запроектирован у дома-памятника, второй – в прибрежной части города
- В строительных компаниях ставят перед собой цель сохранить "интеллектуальный" и рабочий костяк сотрудников. Для этого людей надо загрузить работой, и поэтому стройка продолжается.
- При всех сложностях в экономике продажи квартир в новостройках не обнулились. В краевом Росреестре сообщают, что в ноябре алтайские строители продали 1 439 квартир. Для сравнения: в период с 30 сентября по 1 декабря 2023 года в регионе продано 1 157 долевок (такой отчетный период зафиксирован в телеграмм-канале Росреестра – Прим. ред.). А в июле 2024-го, сразу после отмены льготной ипотеки, зафиксировали только 263 долевки.
- При этом количество ипотек действительно стало меньше. В ноябре оформлена 1 061 ипотека. В период с 30 сентября по 1 декабря 2023 года – 3 125. Ранее "Толк" писал со слов риелторов, что на рынок недвижимости пошли деньги из "чулок" и с депозитов.
Условия не сказочные
Львиная доля многоквартирных домов Алтайского края возводится с использование эскроу-счетов. То есть деньги дольщиков точно защищены от "проблем"
Однако строительное сообщество сигнализирует: рынок стал трудным и даже опасным из-за существенного сокращения продаж. Это спровоцировано отменой льготной ипотеки, повышением ключевой ставки и ростом стоимости коммерческого кредита до 30%.
"Я приведу пример: 8,5 млн рублей стоит квартира. Сумма кредита с учетом первоначального взноса покупателя – 6 млн. Переплата составляет 32 млн (с учетом срока кредитования в 30 лет – Прим. ред.)", – цитировал "Толк" Юрия Гатилова, руководителя компании "Жилищная инициатива".
"Весь строительный рынок стал нерентабельным и невыгодным, – добавлял Игорь Дублей, соучредитель ГК "Адалин". – <…> При таких ставках заходить на новые объекты – это просто самоубийство".
Сокращение объемов строительства отмечают и чиновники, также ссылаясь на сложившуюся экономическую ситуацию.
В администрации Барнаула отмечают, что в городе пока строится довольно много жилья, но временное торможение проектов уже очевидно
