"Подорожавшие" кредиты значительно охладили инвестиционный пыл производителей Барнаула, теперь даже те, кто нуждается в расширении, тщательно взвешивают варианты
Спрос на новые промышленные площадки в Барнауле, который нарастал в последние два года, хоть еще и частично сохраняется, но пошел на спад. И в ближайшие пару лет вместо существенного дефицита 2022–2023 годов рынок может получить даже избыток предложения – на фоне резко подорожавших кредитов, сокращения льготных программ по инвестициям и кадрового голода, рассказали "Толку" участники рынка.
Дефицита не будет
Дефицит современных площадок под производства формировался в городе несколько последних лет, но в 2022 году на фоне импортозамещения и наращивания объемов встал ребром. Именно тогда, например, региональный минпром поставил вопрос о создании новой промплощадки в городе в районе ТЭЦ-3. Тогда власти заявляли о наличии целого пула заводов, готовых инвестировать в новые площадки. Тогда все уперлось в необходимость внести поправки в генплан Барнаула (документ пока так и не принят).
Значительный объем показали промышленники, прежде всего связанные с исполнением заказов для ОПК, в числе гражданских передовиков — производители одежды
Но бизнес отреагировал на запрос куда быстрее и стал запускать строительство таких объектов.
"Еще год назад предложения на рынке было явно недостаточно. Но девелоперы почувствовали запрос и сегодня либо строят, либо проектируют объекты, либо ищут земельные участки под них", – говорит эксперт по коммерческой недвижимости Олег Гильгенберг.
По его словам, потребность в производственных объектах остается и сейчас: "Появляются новые игроки, которым нужны более современные, более качественные площади. Это, я знаю, производители и одежды, и диодов, и продуктов".
Однако динамика развития отраслей в городе неоднородна. Основной прирост дали производства, преимущественно связанные с оборонзаказом. Также значительно нарастили объемы изготовители одежды, котельного оборудования.
Но, например, машиностроение, если речь идет не об оборонке, "просело", констатирует Дмитрий Беляев, руководитель компании "Комплекс Агро", которая сама завершает строительство нового объекта.
"Спрос на площадки был невероятным, когда был бум развития. Импульс, безусловно, был дан – строек сегодня по городу много. Но сейчас производство по сравнению с ситуацией двухлетней давности уже не такое "красивое", привлекательное. За исключением оборонки, конечно. Например, рынок машиностроения серьезно просел. Поэтому тот объем площадей, который был заложен в стройке ранее и будет введен в эксплуатацию, наверно, в 2025–2026 годах, вопрос дефицита производственных площадок точно снимет, и основательно".
Крупный барнаульский девелопер Андрей Кутулуцкий хоть и подтверждает сохранение спроса на такие объекты, но тоже с оговоркой – возможности для расширения производств у предприятий сжимаются. И причин этому несколько: земли – мало, деньги – дорогие, кадров – нет.
Неподъемная ставка
Инвесторов из других регионов ранее привлекал хороший климат Алтайского края и недорогая недвижимость. Теперь они уходят в регионы с более комфортным проживанием за сопоставимые деньги
"Нет сегодня другой проблемы, кроме денег. Все строим на заемные средства, а ставки баснословные. При ключевой 18% нам одобрят кредит под 21-23%, а это уже неподъемно. Когда берешь 1 млн, это одна переплата, а когда 100 млн – совсем другая. И подумаешь, стоит ли развиваться или лучше подождать", – говорит Анатолий Каныгин, основатель производства кваса ТМ "Бродич" и овощной консервации.
Сейчас у предприятия остро стоит вопрос расширения. Предприниматель рассказывает, что начинал бизнес с арендованного цеха в 18 кв. метров, а сегодня построен собственный завод площадью 6,3 тыс. "квадратов". А сейчас снова необходимо увеличивать мощности.
"Мы три года бились за уральский рынок, и в этом году наконец-то туда вышли через "Магнит". Это лето показало, что мы не справляемся на существующих площадях, и нам нужно нарастить производственные площади еще на 3 тыс. квадратов – построить два цеха. Но нам только на здание нужно порядка 100 млн рублей, и еще 110-120 млн – на оборудование, – рассказал Анатолий Каныгин. – Кроме того, мы не первый год бьемся и за рынок юга. Это основная наша цель – там сезон идет дольше. Но опять же при данных мощностях мы не сможем производить необходимый объем".
Стоимость денег становится камнем преткновения и для других предприятий.
"Те производственники, которые входили в инвестпрограммы через кредитные линии, сейчас на паузе, потому что кредиты – больше чем под 20%. Для них это невыгодно", – говорит гендиректор АН "Миэль" Вадим Руссков.
Андрей Кутулуцкий рассказывает, что были клиенты, уже готовые приобрести площади, но после повышения ставок посчитали, насколько вырастет платеж, и сделку так и не оформили. "Все боятся этих колебаний", – говорит он.
На промпредприятиях столицы края зарабатывают на 10-20 тысяч рублей больше, чем в среднем по региону, если судить по данным за первый квартал 2024 года
Однако, уточняет Вадим Руссков, есть производственники, которые скопили средства на счетах – они до сих пор рассматривают как покупку готовых помещений, так и приобретение земельных участков и строительство на них объектов:
"Те, кому действительно необходимо расширять производственные мощности, делают это несмотря ни на что. А у кого-то есть возможность подождать, и ситуация для них не критична, те на паузе, и эти покупатели формируют отложенный спрос".
Генплан и сети
С участками, по словам Андрея Кутулуцкого, тоже не все просто. Их просто мало. Самая потенциально емкая территория – земли Дом.рф за Павловским трактом в сторону аэропорта. Там есть площади, на которых предусматривается размещение именно промпроизводств. Однако они никак не обеспечены инженерными сетями.
"Некоторые думают, что недорого купят там участок и заживут. Ну-ну. Я там уже четыре года не могу решить вопрос с сетями", – говорит Кутулуцкий.
В администрации Барнаула тем временем не снимают с повестки возможное выделение земли под новую промплощадку. В проекте генплана "предусмотрены новые территории для расширения производственной функциональной зоны в целях повышения качества устойчивого развития промышленно-производственного каркаса города", сообщили в мэрии.
Речь в том числе идет о краевой земле бывшего хозяйства "Индустриального" – в районе пересечения Павловского тракта с улицами Просторная и Звездная. Но пока документ не утвержден. В последний раз о возможных сроках его принятия в мае заявлял первый замглавы города Андрей Федоров. По его словам, на общественные обсуждения проект генплана мог быть вынесен в августе, на рассмотрение депутатов – осенью 2024 года.
Развитие маркетплейсов, дефицит современных складских площадей и введение в коммерческий оборот земель бывшей воинской части привели к серьезному интересу инвесторов к Новоалтайску
Кстати, этого же документа ждет предприятие "Алтайлесмаш", которое запустило крупный инвестпроект по строительству нового цеха около моторного завода. Оказалось, что для этого также требуется внесение поправок в генплан, без чего инвестор не может продолжить работы. Об этом в июне в ходе интернет-форума заявил министр промышленности края Вячеслав Химочка.
Среди ожидаемых производственных площадок города также новый промышленный технопарк, который строится на базе предприятия "АНИТИМ". Он будет специализироваться на производстве компонентов, металлообработки, НИОКР. Его ввод в эксплуатацию запланирован до конца года.
Инвесторы ушли в банки
Есть сравнительно небольшая часть заинтересантов на рынке, которые выступают на нем инвесторами – они покупают производственные площади, чтобы в будущем сдавать их в аренду.
"Сейчас часть таких инвесторов ушли в банки. Не могу сказать, что их всех "вымыло" с рынка, но определенную долю точно, – говорит Олег Гильгенберг. – У нас один инвестор рассматривал объект для покупки под конкретного арендатора. Но когда ключевую ставку Центробанк поднял до 16%, он сказал, что ему проще заработать, положив деньги в банк и по сути ничего не делая, чем покупать недвижимость, платить за нее налоги. А сейчас ставку подняли еще больше – до 18%".
Между тем ставки аренды на рынке Анатолий Каныгин называет высокими: "Сильный предприниматель, возможно, их потянет, а мелкий, начинающий – вряд ли". По его наблюдениям и опыту, сдать сегодня крупные по площади объекты под производство сложно, а на менее крупные цеха арендаторы находятся почти сразу.
Срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость растет, но на фоне острого спроса предприниматели и девелоперы вкладываются в строительство и приобретение новых "квадратов"
