Зданию бывшего кинотеатра "Искра" осталось "жить" совсем немного. Вокруг нового проекта на его месте разгораются страсти, потому что риски "запрограммированы" в нем самом
Компания "Мой дом" анонсировала строительство торгово-офисного здания с апартаментами на ул. 50 лет СССР – на месте бывшего кинотеатра "Искра". Проект вызвал активный протест жителей соседних домов, которые опасаются, что в будущем он может ухудшить качество их жизни. Этот конфликт высветил сравнительно новый для Барнаула тренд – другой подход девелоперов к застройке. Он позволяет возводить комплексы без оглядки на строгие нормативы по жилью, но требует от них предлагать взамен дополнительные бонусы для жителей и города.
Будущее настало
После сноса старого здания на его территории появятся две башни с апартаментами и офисами. На первых этажах разместятся ретейл, ресторан, фитнес, ЗАГС, а также Зал ветеранов боевых действий
На рынке недвижимости Барнаула сегодня работают не застройщики, а девелоперы. Они позиционируют новые объекты не просто как здания, а как "современные проекты с особенным комфортом, душой, смыслом, историей". Так они, с одной стороны, создают привлекательный образ, а с другой – ищут выгоду и варианты пройти узкие места в сложившихся законодательных, экономических, банковских условиях. Например, вместо квартир строят апартаменты, которые жильем не считаются.
Этот тренд только добирается до Барнаула. В столице и крупных городах вроде Новосибирска апартаменты уже с успехом возводят. Такие "квадраты", приспособленные для проживания, можно строить почти без оглядки на нормативы по парковкам, благоустройству и обеспеченностью местами в детсадах и школах. Оттого эта недвижимость дешевле.
Потенциальную социальную напряженность такой девелопер пытается нивелировать созданием (или обещанием) дополнительных благ для жителей, проектируя "богатую" архитектуру, парки, социальные объекты. Но люди, которым пока демонстрируют только картинки, не подкрепленные конкретными действиями инвесторов, гарантиями со стороны властей, скептично относятся к намерениям. Частично это относится и к проекту на месте "Искры".
Но обо всем по порядку.
Парковочные ноу-хау
Территория под "Искрой" предназначена для общественно-деловых зданий. Изменить назначение для строительства жилья предыдущему собственнику не удалось. Потому новый имеет право посадить сюда только офисы, магазины, а также апартаменты – как бы квартиры, которые смогут купить бизнесмены для сдачи в аренду.
Пятно застройки занимает весь участок, находящийся в собственности компании "Мой дом". Свободным осталось лишь место для проезда машин и площадки под мусорные баки.
Проект состоит из единого двухэтажного стилобата (нижней общей "основы") и свечек над ним в 15 и 7 этажей каждая. Застройщик сообщил "Толку": в первой разместятся примерно 90 апартаментов на 180–200 человек. Во второй и в стилобате – общественные и торгово-офисные помещения (всего 5 тыс. кв. метров). Предусмотрена подземная парковка на 100 машино-мест.
"Днем наш подземный паркинг будет работать на офисы, а вечером – на постояльцев", – комментировал ранее "Амику" Павел Князев, руководитель компании "Мой дом".
Такой "реверсивный" подход, по его словам, позволит вечером парковаться постояльцам апартаментов, днем – сотрудникам и посетителям коммерческих площадей. Плюс, считают в компании, они смогут пользоваться площадками со стороны ул. Георгиева и дома №44 на ул. 50 лет СССР. Но в расчет эти места брать сложно, так как земля девелоперу здесь не принадлежит.
Как бы квартиры
Для расчета количества парковок комплекса использован норматив для гостиницы, сообщил "Толку" Александр Деринг. А по нормам градостроительного проектирования Алтайского края, на 100 мест размещения в гостинице нужно шесть парковок, уточнил архитектор мастерской "Классика" Алексей Шпенглер:
"На эти апартаменты у нас получилось 13 машино-мест. Плюс мы спроектировали парковки для общественных и коммерческих помещений. По нормативам их достаточно".
И вот здесь и возникает главный вопрос – как относиться к апартаментам: как к жилью, которым они фактически могут стать, или как к гостинице, куда люди заезжают для размещения на несколько дней.
Барнаульский недострой обанкротившегося застройщика на улице Шумакова, 21 выкупил на торгах известный предприниматель Антон Переверзев
"Апартаментами, как правило, называют квартиры, которые нельзя спроектировать как квартиры, – говорит архитектор Алексей Квасов. – Например, здание строят на участке с неподходящим назначением, оно не обеспечено школами и детсадами, благоустройством. На них не распространяются гарантии, которые получают покупатели-дольщики. Отсюда и цена этих "как бы квартир" – часто она существенно ниже [обычных квартир]. Это такие хитрости. Сказать, что это плохо или хорошо, не могу. Это наша действительность".
"Размещать все, что необходимо для здания, нужно только на своем участке", – считает Андрей Суртаев, предприниматель с опытом проектирования зданий. И если парковок не хватает, то машины начинают бросать во дворах, в том числе и на газонах.
"Сова на глобус"
"Толк" поинтересовался у представителей компании "Мой дом", обсуждался ли другой проект для места под бывшей "Искрой". В пресс-службе сообщили:
"Есть определенные параметры экономической модели, которые нам необходимо соблюдать для привлечения проектного финансирования в банке. Кроме того, мы исходим из архитектурного контекста, где высокое здание будет являться доминантой в городской среде. Идея – сделать общественное место, где доминанта является ориентиром для пешеходных связей".
Квасов подчеркивает: комплекс действительно хорош как архитектурный объект. Он выразительный, оригинальный, современный и разработан именно для этого места: "Площадь им. Жукова крупная, и этот объект по масштабу туда хорошо вписывается. Это факт. Но функционально он [девелопер] сову на глобус натягивает, пытаясь сделать микс общественного здания и жилого".
В компании попытались насытить проект дополнительными бонусами, которыми сейчас "успокаивают" возмущенных соседей. Например, сообщают, что готовы вложиться в разработку проекта благоустройства прилегающей территории. Целый гектар в мастерской "Классика" преобразили в новый парк с большой песочницей, пешеходным фонтаном, спортивной и игровыми площадками, с местом для настоящего памятника советскому полководцу маршалу Советского Союза Георгию Жукову.
Проект за задуманное благоустройство хвалит Владислав Вакаев, руководитель КГКУ "Фонд имущества Алтайского края", который занят реновацией парка "Изумрудный": "Это хороший опыт, когда девелопер заботится о своей территории и благоустраивает окружающую. Это повышает капитализацию не только его проекта, но и соседних зданий".
Еще на первом этаже комплекса хотят разместиться ЗАГС Индустриального района – об этом идут переговоры с администрацией города. На втором – помещение для организации центра по работе с семьями участников СВО.
Но все это – пока намерения. Например, парк может не состояться, потому что "Мой дом" проектирует его на земле других собственников: города, жильцов соседних домов, бизнесменов. Или ЗАГС может не переехать в новые помещения. Остаются вопросы и по парковками. Сейчас половину из них "Мой дом" планирует продать, а оставшуюся использовать для приезжающих в здание на время. Но если будет спрос на места, застройщик теоретически может скорректировать свое намерение и реализовать все парковки.
Но при этом недвижимость на месте "Искры" уже востребована покупателями-инвесторами, стало известно "Толку". Помещения в будущем здании можно забронировать на сайте девелопера. А это значит, что подобные проекты состоятельны и будут появляться в городе.
Недалеко от ТРЦ "Галактика" будут строить спортивный центр, который в будущем окажется на границе с новым барнаульским парком
