Олег Гильгенберг – брокер, основатель и владелец бренда "Алтайская Элита". Эксперт рассказал о тенденциях малоэтажного и многоэтажного строительства и о том, по каким критериям клиенты выбирают жилье
Все – в дом
– В последнее время возрос интерес к индивидуальному строительству – все новые коттеджные поселки появляются в пригороде Барнаула. Верно, Олег?
– Все верно: потребительский спрос постоянно растет. Особенно весной: ярче светит солнышко, тает снег и люди начинают искать себе участки, их тянет на землю (улыбается).
– С какими сложностями при продаже участков вы сталкиваетесь?
– У большинства моих потенциальных клиентов достаток выше среднего. Поэтому они предъявляют определенные требования к своему будущему жилью. Если речь идет об участке, то, как правило, это земля с уже сформированной инфраструктурой, коммуникациями либо все это предусмотрено проектом застройки.
И еще один важный пункт – равное окружение. Во многих поселках сейчас застройка носит хаотичный характер, не соответствует современным стандартам. К примеру, один дом из фанеры, другой – из кирпича, третий – из газобетона. Рядом огромный коттедж. При такой застройке ни о каком единстве жителей не может идти речи: у них абсолютно разный уровень жизни, разные потребности и возможности. Это касается абсолютно всех общих вопросов, например, очистки дорог, благоустройства территории. Кто-то хочет жить комфортно и красиво, кого-то устраивает все так, как есть.
– И что с этим делать?
– Выход я вижу в стандартизации рынка, строительстве поселков ИЖС по единым типовым проектам. В результате покупателям будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой.
Один мой клиент, владелец земельных участков, столкнулся с проблемой: продав землю физическим лицам, он не может дальше проконтролировать ее рациональное использование. Некоторые "физики" начинают из плохих, некачественных материалов возводить дома. Самостоятельно, ни с кем не согласовывая, врезаются в частный газопровод и частный водопровод. И покупателю и продавцу такое взаимодействие приносит много сложностей.
Гораздо удобнее и владельцам земельных участков, и покупателям участков сотрудничать с застройщиками. Это понятные всем сторонам взаимоотношения. Застройщики имеют опыт – есть уверенность, что дома будут построены качественно. Есть понятные цены, четкие сроки, обозначенные в договоре. Человек заранее знает, когда на его участке построят дом и во сколько ему это обойдется.
Мы с моими клиентами, продавая землю конкретному девелоперу, можем взять на себя обязательство всю эту территорию дальше продавать только ему. Тогда весь поселок будет застроен в рамках единой концепции и жителям будет приятно там находиться.
– Какие поселки в пригороде Барнаула сегодня востребованы?
– Многие мои клиенты интересуются земельными участками в поселке Спутник-2. Это хороший выбор, мне есть что им там предложить. Территория поселка сейчас активно застраивается индивидуальными жилыми домами и таунхаусами. Дороги уже отсыпаны щебнем по всем стандартам. Столбы для электроснабжения установлены. Газопровод проложен вдоль улиц, и газ в нем уже есть. Водопровод также проложен вдоль улиц, и вода в нем уже есть. Построены детский сад и школа, магазины, запущен общественный транспорт.
Застройщики тоже активно покупают участки в Спутнике-2 и начинают строительство индивидуальных жилых домов. Они готовят качественный проект, используют правильные технологии. Это абсолютно другой уровень реализации, абсолютно иной подход, нежели при самостоятельном строительстве.
Предлагают образ жизни
– По каким критериям клиенты выбирают дом?
– Сегодня люди хотят получить комфортное жилье, в котором сразу заложены все удобства. В прошлом году я был на всероссийской конференции по жилищному строительству. Все известные специалисты в сфере недвижимости сошлись во мнении: недостаточно строить просто жилье. Покупателю нужно продавать образ жизни.
Сейчас просто ровным участком для строительства качественного клиента вряд ли привлечешь. Грамотные девелоперы понимают это и предлагают землю не под отдельные дома, а в составе комплексов, поселков. Обязательно при проектировании поселка учитываются потребности будущих жильцов: детские площадки, зоны для общего отдыха, парковки для гостей, придорожные сервисы, магазины. Конечно же, важно понимать, что строить нужно не просто в чистом поле. Необходимо сначала провести все коммуникации.
Спутник-2 – как раз такой комплексный проект. Еще сейчас готовим проект хорошего, большого поселка, там территория порядка 28 га.
– А в других регионах России тенденции спроса похожи? Чего хотят, например, столичные покупатели?
– В других регионах пошли еще дальше! Есть такая практика: застройщики, возведя поселок, сохраняют его у себя в управлении. Они не оставляют людей наедине с домами, ведь рано или поздно в процессе эксплуатации возникнут какие-то проблемы. Специальная сервисная компания от застройщика будет не только обслуживать поселок по текущим вопросам, но и постоянно его улучшать, несмотря на то, что дома давно проданы.
Рядом возводят второй, третий, четвертый поселок. И у каждого из них есть своя фишка: в одном это озеро с благоустроенным берегом, в другом – парковая зона, в третьем – спортивный комплекс. Люди, являющиеся владельцами недвижимости любого из этих поселков, получают клубную карту. По ней можно въехать на территорию другого поселка, построенного компанией, и пользоваться всеми общедоступными благами.
У нас такой концепции пока нет. Я до сих пор не нашел девелопера, который возьмет эту замечательную идею на вооружение. Да, есть поселки, где застройщик прокладывает дороги, проводит коммуникации. Но такого, чтобы кто-то полностью взял на себя от начала до конца реализацию проекта и, главное, оставил его у себя в управлении, – такого еще нет в Алтайском крае, к моему сожалению.
Пользуясь случаем, приглашаю к сотрудничеству застройщиков и инвесторов!
По высшему разряду
– А что с многоэтажными новостройками – к ним требования покупателей изменились?
– Все то же самое. Людям нужен образ жизни, готовая концепция: вот так удобно, комфортно, стильно будет у вас дома. Новый проект, в котором я участвую (и очень этому рад) – жилой комплекс "Вышка". Застройщиком выступает компания "Мой дом". Я и раньше работал с данной компанией по другим проектам, но в этот раз был приятно удивлен тем, как быстро они адаптируются и принимают верные решения.
– Расскажите подробнее о комплексе?
– Находится ЖК буквально в нескольких минутах от центра города, на Змеиногорском тракте, но не на первой линии, вдали от шума. Нюанс, который другие застройщики использовали для торга: участок для застройки отличается сложным рельефом, там большой перепад высот.
Все компании, которым я показывал эту локацию, жестко торговались. Говорили: "Да-да, хорошее место, но придется выравнивать площадку, засыпать овраг глиной, это сложно и затратно". На мое предложение обернуть перепад высот в свою пользу и построить подземный паркинг с общественными зонами с остеклением никто не отреагировал. Хотя в больших мегаполисах все крупные застройщики как можно эффективнее используют природные дары. Вам сама природа сделала рельеф! Чуть привести в порядок – и получится отличное место для ЖК.
Представители компании "Мой дом" посмотрели участок, подумали – и на следующую встречу приехали с полноценным макетом ЖК из пяти домов. Не спорили, не торговались, потому что цена и так была более чем адекватна по рынку. Показали себя сразу как компетентные эксперты в своем деле. В итоге застройщик спроектировал подземный паркинг с остекленным фасадом и видом на лес и санаторий "Барнаульский", что обеспечит естественное освещение.
Дальше была работа с возражениями горожан, жителей близлежащих домов: они боялись, что при строительных работах вырубят весь лес вокруг. Но застройщик поддерживает их мнение по вопросу сохранения деревьев и объяснил, что проект аккуратно впишут в существующую местность и сохранят лес, который является одной из фишек проекта.
– Какие еще фишки у ЖК, кроме парковки с видом на лес?
– Множество: во-первых, рядом все места для отдыха: Трасса здоровья, санаторий "Барнаульский". Чистый воздух, красивый вид. Во-вторых, в комплексе очень продуманные, необычные планировки, все удобства для жителей: колясочные, кладовые и многое другое.
Сейчас я выступаю партнером проекта, начинаю продавать коммерческую и жилую недвижимость. Интересно, что для владельцев коммерческой недвижимости застройщик предусмотрел определенные обязательства. На первом этаже, по концепции проекта ЖК, расположится комплексная внутренняя инфраструктура: фитнес-зал, СПА-комплекс, кофейня, детский сад. Эти помещения нельзя выкупить под оздоровительный комплекс, а в итоге сделать там магазин разливных напитков.
Во все проекты, про которые вам рассказал, я погружен, знаю их досконально. Для удобства потенциальных покупателей планирую совсем скоро сделать на своем YouTube-канале новые обзоры на эти объекты.
По вопросам приобретения площадей ко мне часто обращаются, потому что людям важно услышать не только мнение заинтересованного застройщика, но и профессиональное мнение независимого эксперта.
Я помогаю покупателю четко сформулировать запрос и выбрать тот вариант, который ему наиболее подойдет.
LjN8K2Sfm
Рекламодатель: ИП Гильгенберг Олег Александрович, ИНН 222202610681
