Эксперты обсудили предпосылки для строительства бизнес-центра "Кордон" на Горе и перспективы для инвесторов в его коммерческие помещения
Эксперты уверены: Гора в Барнауле сегодня повторяет сценарий развития бизнес-среды Индустриального района, где вслед за жилыми новостройками выстроили бизнес-центры, а ставка аренды на отдельные виды помещений прибавила за последние 3 года 35%. Об этом и о том, что инвестор может "войти в волну роста", шла речь на закрытом форуме для предпринимателей "Деловая среда Горы: кто займет новый центр города". Накануне его организовала девелоперская компания "Мой Дом", чтобы вместе с экспертами по-новому посмотреть на свой проект в этой части города – БЦ "Кордон".
Новое для новых
По оценкам Натальи Есиповой, эксперта по инвестициям в коммерческую недвижимость, владелица агентства "Инвест-ритейл", потенциал новых жилых комплексов Горы – около 9-11 тыс. жителей. Только в зеленом квартале “Вышка” спроектировано 245 квартир, еще 20 в клубном доме "Авальман", и это далеко не все девелоперские проекты в этой части города. Эксперт уверена: вслед за таким приростом населения здесь вырастет спрос на коммерческие помещения.
Причем она и ее коллега Андрей Шалаев, руководитель инвестиционной управляющей компании "Альфа-капитал", ожидают, что спрос будет именно на качественные площади.
"Жить на Гору идут не потому, что больше негде. Туда идут осознанно, за понятным набором преимуществ. И для этих людей получить услугу в том месте, где они живут, крайне важно. Плюс они будут искать возможность работать рядом с домом, ведь чем человек состоятельнее, тем он больше сосредоточен на удовлетворении собственных нужд", – говорит Андрей Шалаев.
Потому уверены участники встречи: БЦ "Кордон" стал логичным и своевременным проектом. Он даст возможность для развития сервиса, в котором нуждаются местные жители, а еще места для работы в современном здании. Таком, где можно в том числе пообедать, не выезжая за его пределы, сходить на фитнес...
"Последнее, кстати, сегодня особенно актуально для молодых предпринимателей 30-35+, да и старше. Люди следят за своим здоровьем и регулярно занимаются спортом", – говорит Наталья Есипова. Она и ее коллеги проводят параллель с развитием рынка коммерческой недвижимости в Индустриальном районе Барнаула.
"Мы постоянно анализируем рынок недвижимости, – рассказал в своей приветственной речи руководитель PR-отдела "Моего Дома" Ярослав Поляков. – Мы видим, что с оттоком населения из центра города коммерческие помещения сдаются в аренду плохо. И мы подумали: где сдаются хорошо?".
Первым делом специалисты "Моего Дома" посмотрел на Индустриальный район, увидели прогрессию за последние пять лет. потом там начали строить бизнес-центр рядом с ЖК "Искра". Но они не остановились на этом и нашли еще одну локацию – Гору.
"Это прекрасный район, динамично развивающийся, с невероятной аудиторией. Все прекрасно знают, что это место элитных коттеджей и дорогих жилых комплексов. Но, к сожалению, с сервисом и бизнесом тут проблема. Не то что здесь бизнес плохой, но хорошему бизнесу недостаточно хороших площадей на Горе. БЦ "Квартал" закрывает эту нишу", – подчеркнул Ярослав Поляков.
Прототип роста
Действительно, бум строительства современных торговых, офисных, складских и производственных помещений в Индустриальном районе Барнаула произошел около пяти лет назад вслед за заселением новых ЖК. С одной стороны – потому что жители этой части города все чаще стали отказываться проводить по 1-1,5 часа в дороге на работу или учебу. С другой – потому что они хотели посещать фитнес-клубы, салоны красоты, поликлиники, кофейни, консультации юристов также в своем районе, а не ехать для этого в другую часть города.
"Что мы сегодня видим на Горе? Здесь уже сформирована семейная аудитория, но часть повседневных образовательных услуг по-прежнему приходится получать в других районах города. Репетиторы, логопеды, языковые школы, центры дополнительного образования – это именно те форматы, которым важно находиться рядом с местом проживания клиента. Поэтому образовательный сегмент я рассматриваю как одну из потенциальных востребованных категорий арендаторов для "Кордона", – считает Наталья Есипова.
Эксперт видит здесь потенциальный спрос прежде всего со стороны сервисного малого бизнеса: медицина, лабораторная диагностика, бьюти-сфера, образование, юридический и финансовый консалтинг, индивидуальные специалисты. Для такого арендатора критичны три параметра: небольшой метраж, готовность помещения к эксплуатации и качество самого здания.
"Ему нужен не большой офис, а компактный кабинет в статусной среде, с удобным подъездом, парковкой и презентабельной входной группой. Поэтому нарезка помещений от 22 квадратных метров в "Кордоне" с арендой в 30-40 тыс. рублей в месяц, на мой взгляд, комфортно и хорошо соответствует профилю потенциального спроса", – резюмирует владелица агентства "Инвест-ритейл".
Она добавляет: "Когда я анализирую коммерческий объект для инвестора, меня интересуют четыре вопроса: кто будет здесь арендовать, способен ли этот бизнес платить заявленную ставку, насколько устойчив арендный спрос и какая экономика в итоге получается у собственника. В случае с "Кордоном" потенциальный пул арендаторов достаточно понятен – это прежде всего сервисный малый бизнес, ориентированный на обеспеченную аудиторию Горы".
Место в инвестпортфеле
БЦ "Кордон" предлагается как инвестиционный продукт для предпринимателей. Для удобства работы "Мой Дом" запустит управляющую компанию, которая возьмет на себя не только вопросы хозяйственно-бытового обслуживания здания, но и подбор арендаторов. Это позволит держать ставку на заданном уровне, не роняя ее ради быстрой сдачи в аренду отдельных помещений.
Строительство бизнес-центра "Кордон" на Горе в Барнауле поддержано проектным финансированием банка и рассчитано до конца 2028 года
Для инвесторов предлагается программа рассрочки: при первоначальном взносе в от 20% составляется график платежей на два года вперед – до ввода здания в эксплуатацию. Это позволяет предпринимателям пользоваться другими актуальными инвестиционными инструментами, не вкладывая всю сумму сразу, увеличивая свой капитал. Именно на увеличение капитала и нацелен "Кордон".
"Мы отдельно проанализировали динамику аренды небольших офисов площадью 20-40 квадратных метров в современных бизнес-центрах Индустриального района. Именно этот формат наиболее корректно сопоставлять с предложением "Кордона". За исследуемый период рост ставок составил около 35%. Если аналогичная динамика реализуется на Горе, ориентир порядка 2 тыс. рублей за квадратный метр к моменту выхода "Кордона" на рынок выглядит достижимым. Но важно понимать: это инвестиционный сценарий, а не гарантированный прогноз"", – подчеркивает Наталья Есипова.
Участники встречи интересовались у девелопера и экспертов нюансами проекта. Например, звучал вопрос о том, помещения на каких именно этажах выгоднее приобретать в БЦ "Кордон", какими будут коммунальные платежи, как устроено снегоудаление с кровли тента, и другими тонкостями. После официальной части многие остались, чтобы лично пообщаться с представителями компании "Мой Дом".
"В ближайшей перспективе я не вижу на Горе сопоставимого по классу нового предложения, поэтому для инвестора особенно важен момент входа. Инвестиционную идею "Кордона" я бы сформулировала просто: мы покупаем не квадратные метры – мы покупаем место для бизнеса там, где его клиент уже живет. Это возможность войти в формирующийся рынок раньше основной волны бизнеса – тот сценарий, который мы уже наблюдали в Индустриальном районе. Поэтому потенциальный результат для инвестора состоит из двух частей: текущего арендного потока и возможной капитализации качественного коммерческого актива по мере формирования нового делового кластера на Горе", – подчеркнула еще раз Наталья Есипова.
Рассрочку предоставляет Застройщик ООО "СЗ Бизнес-центр на Горе".
Застройщик: ООО "СЗ "Искра", ИНН 2222901218.
Застройщик: ООО "СЗ "Вышка", ИНН 2225225825.
Застройщик: ООО "СЗ "Авальман", ИНН 2225233801.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
erid: 2W5zFG3dNkq
Рекламодатель: ООО "СЗ "Бизнес-центр на Горе", ИНН 2225231434
Снаружи клубный дом "Авальман" задуман в классике, а внутри проектировщики обратились к нео-минимализму и заметно "смягчили" его. Дом планируют сдать в первом квартале 2028 года
