За год рынок недвижимости сильно трансформировался, в 2020 году произошедшие изменения дадут о себе знать
В уходящем 2019 году произошло несколько знаковых событий в сфере недвижимости, которые значительно повлияли на рынок. Вместе с руководителем агентства недвижимости "Ключ риэлт" Константином Никитеевым вспоминаем о самом главном и составляем прогноз на будущее.
Эскроу и снижение ставок
Всего в Барнауле насчитывается уже семь таких застройщиков
Главным событием 2019 года в сфере недвижимости стал переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов с 1 июля. По сути, эскроу – это результат реформы долевого строительства, которая началась в 2017 году. Согласно изменениям в законе, теперь между дольщиками и строительными компаниями появился посредник – банки, которые выступают гарантом сохранности денег граждан. По словам Константина Никитеева, это событие в корне изменило рынок долевого строительства.
Кроме того, среди знаковых событий эксперт отметил снижение ставок по ипотеке. В этом году Центробанк четыре раза снижал ключевую ставку, последний раз – в конце октября на 0,5 процентных пункта – с 7,00 до 6,5%. Следом за ключевой ставкой традиционно снижаются ставки по ипотеке и банковским кредитам. Например, в Сбербанке приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5%, на вторичном рынке — от 8,5%.
"Снижение ипотечных ставок прослеживалось на протяжении всего года. Сейчас мы видим однозначную, а не двузначную цифру, это очень важно", – подчеркнул Никитеев.
Трансформация "вторички"
Аналитики считают, что покупатели уходят с первичного рынка из-за роста цен и дефицита предложений
За год рынок довольно сильно трансформировался, коснулось это и вторичного жилья.
"Вторичное жилье стали разделять по категориям. Появились объекты, которые не интересны по любой стоимости. Это старый фонд с деревянными перекрытиями. Людям это не интересно, – объясняет риелтор. – Самые востребованные квартиры на вторичном рынке – до 2000 года постройки, относительно "молодые". На те, которые "старше", спрос есть, но он постепенно снижается. Люди выбирают не только квадратные метры, но и качество проживания. Интересна квартальная застройка, инфраструктура вокруг".
Ремонт и площадь
Реальные истории про ремонт. Сколько стоит сделать ремонт квартиры в Барнауле и на чем можно сэкономить
Еще одна прослеживаемая тенденция – отсутствие ремонта в квартирах, выставленных на продажу. Если раньше собственники делали ремонт, чтобы продать жилье подороже, то сейчас это не оправдывает себя.
"Сейчас ремонт в квартире помогает продать жилье быстрее, но добавочной стоимости не дает. Мало того, иногда при продаже не все деньги, вложенные в него, удается вернуть", – объясняет Никитеев.
Также в Барнауле наблюдается тренд на "ужимание" площади жилья. Трех– и четырехкомнатные квартиры становятся меньше. Причем зачастую в ущерб качеству. Тем не менее, по словам риелтора, люди не готовы платить за лишние, нефункциональные квадратные метры:
"Квартиры стали меньше. Одно время рынок ушел в "малогабаритки", было много студий – строили целые дома с такими квартирами, потом ситуация изменилась. На сегодняшний день самые популярные – так называемые "евродвушки" площадью 40-50 "квадратов".
Также эксперт подчеркнул, что сейчас сложилась ситуация, когда, с одной стороны, малогабаритного жилья не хватает, а с другой – люди не готовы платить сильно возросшую стоимость за маленькие студии.
Например, раньше студию площадью 19 "квадратов" можно было купить за миллион, сегодня цены подбираются к полутора миллионам. За эти деньги можно купить однокомнатную хрущевку, и многие выбирают именно такой вариант.
Что будет в 2020-м
Эксперт уверен, что в приоритете у покупателей сейчас первичное жилье. Это не просто новая квартира, это новое качество жизни. В то же время на "первичку" поднимается цена, и в следующем году это продолжится. Таким образом, разница между ценой вторичного жилья и первичного растет, и в связи с этим может произойти перекос рынка, когда покупателям в какой-то момент будут интересны не новые квартиры.
"Если говорить в целом, в следующем году ставки по ипотеке, я думаю, будут снижаться, цены за квадратный метр жилья будут расти, а спрос – падать. Главная задача – удержать его хотя бы на том уровне, который есть сейчас. Население богаче не становится, возрастают траты, и не всегда ипотека в приоритете, есть более актуальные траты. Рынок недвижимости сжимается, а если на это наложить рост цен, который будет в связи с введением эскроу-счетов, можно сделать вывод, что покупателей станет меньше".
