Интервью с исполнительным директором Союза строителей Алтайского края Кириллом Науменко
В конце января 2019-го прошло совещание с участием представителей строительной отрасли и Госинспекции, на котором сотрудники ведомства заявили, что 74 объекта в Алтайском крае возводятся с привлечением средств дольщиков. И с 1 июля часть этих объектов будет вынуждена перейти на эскроу-счета, а часть объектов будут достраивать по старой схеме. Речь идет только о тех объектах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года.
В связи с этим Минстрой выдал предварительные рекомендации по оценке объектов, чтобы принять решение, кто будет переходить на эскроу, а кто достроит по старой схеме.
О сложностях перехода, проблемах застройщиков и точечной застройке в центре Барнаула "ТОЛКу" рассказал исполнительный директор Союза строителей Алтайского края Кирилл Науменко.
– Есть понимание, сколько застройщиков может уйти с рынка из-за эскроу-счетов?
– Нет, такой цифры нет. Сейчас мы проведем анализ этих 74 объектов. В марте на круглом столе планируем разобрать все эти вопросы. Там будут присутствовать застройщики, они расскажут о планах, как они будут двигаться дальше. По эскроу-счетам есть разные мнения, кто-то говорит, что они будут строить только на свои деньги, но меньше.
В целом обсудим: закон принесет больше пользы или вреда, как к нему лучше подготовиться, какой нужен переходный период, ну и планы каждого застройщика – кто как видит для себя развитие ситуации. Также в обсуждении примут участие банки, структуры власти, которые ответят на какие-то вопросы.
В общем рейтинге крупных городов по цене приобретения комнаты Барнаул находится на 63-м месте
– Кто-то говорит, что эскроу-счета выгодны только банкам, потому что они становятся полноправными участниками строительного рынка и могут оказывать влияние на отрасль. Другие считают, что это действительно полезный закон для дольщиков.
– Об этом постоянно говорят: от долевого строительства мы уходим окончательно, будут эскроу-счета.
– У отрасли в связи с такими изменениями могут быть достаточно тревожные перспективы?
– Может уменьшиться количество участников на строительном рынке, снизится количество предложений, может вырасти цена за квадратный метр. Пока нет данных, какая часть застройщиков может уйти с рынка. Из плюсов – проблему обманутых дольщиков решат.
– Если смотреть в разрезе страны, в Алтайском крае вопрос обманутых дольщиков стоит не так остро?
– Если смотреть в целом по России, то проблема обманутых дольщиков в нашей стране не очень большая. Один популярный блогер привел такие цифры: по 214-ФЗ за все время было построено порядка 700 млн квадратных метров жилья. Доля обманутых дольщиков составляет, по его данным, 0,4%. Это не моя точка зрения, я говорю, что я слышал.
– Сегодня, по оценкам экспертов, люди стали чаще покупать недвижимость, при том, что лучше мы жить не стали.
– Это еще можно объяснить отчасти ипотечным кредитованием и отчасти тем, что все стало проще и доступнее. Сейчас продать одну квартиру и купить другую стало гораздо легче. Жизнь развивается: цифровые технологии все глубже проникают в нашу жизнь. Раньше, чтобы продать квартиру, переоформить ее, требовалось определенное время. Это было проблемой. Сегодня все стало в разы проще. Количество сделок на рынке увеличилось. Конечно, большой драйвер – снижение ипотечных ставок.
– То есть рост ставки по ипотеке – а она уже выросла с начала года – негативно отразится на рынке?
– Ставка чуть-чуть выросла, но рынок на это отреагировал таким образом: кто не успел оформить до этого, они быстрее начинают оформлять, потому что вдруг дальше еще хуже будет. И повышение ставки может спровоцировать некое увеличение выдачи ипотечных кредитов. Просто сейчас эти люди оформят ипотеку, а дальше могут произойти две вещи: с одной стороны, процентная ставка возрастет, с другой стороны, из-за введения эскроу-счетов цены на квартиры могут вырасти. Эти два фактора могут повлиять на людей, и они уйдут в некую спячку, перейдут в режим ожидания. Понятно, что единичные сделки какие-то будут, но основная масса решит подождать, понаблюдать, к чему это приведет. Вот такой эффект может произойти.
– На рынке сейчас жесткая конкуренция?
– У нас до последнего момента было порядка 40 застройщиков на территории Алтайского края. Большая часть – в Барнауле. Лет восемь назад было пять-шесть застройщиков. Сейчас 40. Понятно, что между ними увеличивается конкуренция, они начинают предлагать какие-то другие решения рынку. За счет этого качество жилья улучшается.
Сама по себе конкуренция на рынке среди застройщиков стала жестче. Поэтому точно есть и улучшение качества строительства жилья, и подходы становятся другими. Больше становится квартальной застройки.
– А что касается точечной застройки в центре Барнаула: элитное жилье строится посреди трущоб. Некоторые уже нежилые дома в старом центре, например, на улице Гоголя, разваливаются. Застройщиков интересует эта земля?
– Застройщикам интересно там, где можно строить и зарабатывать, чтобы это потом продавалось. А что касается центра, то там очень много проблем. В большей степени это касается собственников земельных участков, когда люди пытаются спекулировать и зарабатывать на этом большие деньги. Второй момент: есть достаточно большое наличие памятников, которые вносят определенные ограничения на застройку. Это две основные проблемы.
И если цена за одну сотку будет баснословной… Раньше была цена один миллион рублей за сотку. Доходило до двух миллионов. Был случай, когда компания "Алгоритм" делала проект планировки квартала рядом с "Галактикой", в СМИ появилось объявление, что цена участков, которые попали в проект планировки, доходила до трех миллионов за сотку.
"Что касается первичного и вторичного рынка, цены практически сравнялись" – соучредитель агентства недвижимости "Проспект" Марина Ракина
Жилье там будет стоить точно не 40 и не 50 тысяч за квадратный метр. Если цена будет ближе к 80, наверное, тогда имеет смысл. Но на сегодняшний день не найти покупателей за такую цену. Единичное количество таких клиентов есть. Массово – не думаю.
– Какие основные проблемы у застройщиков Алтайского края сегодня?
– Застройщиков сегодня интересует конкретный вопрос – это переходный период. Чтобы те дома, которые уже начали строить, достраивать по старой схеме и не переходить на эскроу-счета. Это большой вопрос.
Второй глобальный вопрос касается земельных отношений, в принципе земли, программ по расселению из аварийного, ветхого фонда, чтобы можно было вести застройку. Это на втором месте. Третий момент связан больше с нормативной документацией. Изменения будут вноситься в нормативы Барнаула, у нас Генплан не утвержден. Старый есть, а новый не принят, это определенный сдерживающий фактор. У застройщиков комплекс проблем.
