"Что касается первичного и вторичного рынка, цены практически сравнялись" – соучредитель агентства недвижимости "Проспект" Марина Ракина
Если вы хотите купить квартиру, лучше это сделать сейчас, потому что цены на недвижимость будут расти. Это касается как первичного рынка, так и "вторички", говорят эксперты.
Соучредитель агентства недвижимости "Проспект" Марина Ракина в интервью "ТОЛКу" рассказала о ценах на недвижимость (предпосылки не самые лучшие), работе по эскроу-счетам (неоднозначное мнение), ипотечной ставке (также идет корректировка в сторону увеличения) и общих тенденциях отрасли.
– Если говорить о тенденциях на 2019 год, что будет с ценами на недвижимость?
– Тенденции на 2019 год нам говорят о следующем: на первичном рынке однозначно происходит корректировка цен. В силу того, что меняются условия долевого участия в строительстве, застройщики переходят на эскроу-счета, на проектное финансирование. Увеличился НДС, ставка ипотечная откорректирована в сторону увеличения плюс нагрузка, связанная с инженерными сетями.
В связи с этим мы понимаем, что корректировка цены однозначно будет в сторону увеличения – это раз. Второе – на каких-то моментах застройщик будет вынужден сохранять пул непроданных объектов в силу того, что деньги по эскроу-счетам оперативно будет использовать сложно. И поэтому определенный дефицит может возникнуть на первичном рынке. Вот примерно этого мы ожидаем на рынке сегодня.
Поэтому желающим купить квартиру нет смысла откладывать покупку. Это надо сделать сегодня, сейчас. По вторичному рынку ситуация подобная – определенные ликвидные квартиры тоже могут быть быстро распроданы, и, соответственно, тоже возможна какая-то корректировка в отношении цены.
– Все ли застройщики смогут работать с эскроу-счетами?
– Если нет собственных средств, банк готов профинансировать. Вопрос в том, кого он готов профинансировать. Это остается для нас загадкой в силу того, что мы не эксперты именно с точки зрения кредитоспособности застройщиков. Поэтому уверена, что пройдет определенная рокировка застройщиков на территории города и края, но в какой части, сказать сложно.
Мы пока слушаем застройщиков, какое мнение они выдадут на этот счет, как они видят эту ситуацию. И уже исходя из поставленных задач, которые застройщики перед нами ставят, мы будем адаптировать клиента к новой форме работы.
– Прогноз есть? Как будет работа строиться?
– Тут двоякая ситуация на самом деле. Если мы говорим про какую-то оппозиционную форму, то это сделано для того, чтобы банки "накормить". А если мы говорим про социальную – это сделано, чтобы прогарантировать деньги дольщиков, чтобы не повторялись ситуации с застройщиками и так далее.
Возможность использовать эскроу-счет для покупки недвижимости жители Алтайского края получили одни из первых в стране
– В какую недвижимость лучше вложить деньги? Что выгоднее с точки зрения вложения в капитал?
– Мы всегда спрашиваем клиента, для чего ему это нужно. Инвестировать – это одна история. Жить – другая. Поэтому все зависит от цены и от желания клиента. А категорично заявлять, что давайте все сегодня пойдем вкладывать деньги в первичный рынок, неразумно. У всех разные ситуации.
Это вопрос первоначального взноса, ипотеки, сколько времени человек готов ждать, пока достроится первичный рынок, или ему важно уже сегодня заселиться в квартиру либо сдавать ее в аренду. Поэтому с каждым клиентом индивидуально рассматривается его потребность.
Что касается первичного и вторичного рынка, цены практически сравнялись. Разница только в том, что у первичного есть возможность чуть прибавить по вводу в эксплуатацию. У вторичного тоже такая возможность есть, но она будет зависеть от общеэкономической ситуации на рынке недвижимости в течение года. То есть у первичного рынка ввод прогнозируемый, у вторичного – не очень. Но возможный.
– Как скоро цены на первичном рынке поднимутся?
– Я уверена, что скачка цен не будет, в силу того, что каждый застройщик как минимум прорабатывает сметную ситуацию заранее. И если один дом он начинал строить, грубо говоря, с 38 тысяч за квадратный метр, а закончил на 42, то новая стройка начнется с 42 и закончится 48 тысячами за квадрат. Это будет постепенное, поэтапное повышение на каждом объекте, который вводится в эксплуатацию, либо в тех непроданных квартирах, которые сегодня остались в пуле у застройщика.
– Есть тенденция на то, чтобы жить не в квартирах, а в своих домах в Барнауле или рядом с Барнаулом?
– Такая тенденция есть. К этому вопросу подошли семьи, у которых, например, двое детей и которые готовы проводить выходные и праздники не в квартире, а в загородной недвижимости. И это является вторым объектом для семьи. Такой спрос сегодня в большей степени формируется не для того, чтобы всегда жить в коттеджном поселке, а именно как дополнительная недвижимость, где можно проводить выходные.
– Что сегодня больше востребовано барнаульцами: "первичка" или вторичный рынок?
– Скажем, востребованность есть везде, это что касается территорий с развитой инфраструктурой. Могу четко сказать по Барнаулу – сегодня в городе самыми востребованными являются двух– и трехкомнатные квартиры. Не очень большой площадью. Это не 100, не 200 квадратов.
Молодые люди, которые в свое время купили однокомнатную квартиру, родили одного-двух детей, сегодня понимают, что им надо расширяться, и они идут за квартирами в 50-80 квадратов. Это одно из, наверное, не открытий для нас, а новых веяний. Однокомнатные всегда пользовались спросом, потому что это то, с чего стартует молодая семья или молодой человек. В основном сегодня благодаря маткапиталу, благодаря дешевой ипотеке или субсидированным ставкам наши клиенты ориентируются на то, что они хотели бы двух– или трехкомнатную квартиру купить.
– Эта тенденция распространяется на все сегменты рынка недвижимости?
– Сегодня спрос делится 50/50. Половина хотят купить квартиру в новостройке, потому что им есть где жить или они готовы понести затраты на аренду. А остальные 50% трансформируются из проданной однокомнатной квартиры и переходят в двух– или трехкомнатные за счет ипотечных средств либо материнского капитала.
– Хрущевки тоже пользуются спросом?
– Хрущевки востребованы довольно часто в связи с тем, что составляют конкуренцию новым домам по ценовой политике. То есть за 1 млн 550 тыс. можно купить однокомнатную квартиру в центре. И человек выбирает: либо он идет в готовую хрущевку за 1 млн 550 тыс., либо он вкладывает деньги в новостройку не в центре, и, соответственно, он ждет, пока она достроится, но зато он будет жить в новом доме.
Экономист о том, как изменятся цены на продукты, вещи, бензин, а также ждать ли роста зарплат и пенсий жителям Алтайского края
– Насколько ипотека помогает рынку недвижимости?
– Сейчас идет корректировка ипотеки в сторону увеличения на 1-1,5 пункта из-за повышения ставки Центробанка.
– Это кого-то отпугнет?
– Да, какая-то часть задумается.
– На какие средства чаще всего покупают квартиры?
– Чаще всего молодые семьи женятся, им дают родители на первоначальный взнос, они идут и покупают квартиры под ипотеку небольшую. Потом рожают ребенка, переходят в другую квартиру, рожают второго, закрывают маткапитал, переходят в трехкомнатную квартиру. Ну и так далее. Это самая средняя ситуация.
Если у родителей большая квартира, они ее продают, покупают меньше и детям дают на первоначальный взнос. И так далее. Мало вижу семей, которые имеют накопленные большие деньги. Это 10-15%, максимум 20% от приобретаемых квартир.
– Сегодня мало кто хочет просто квартиру, скорее выбирают район, инфраструктуру, имидж и сервис.
– Это нормально. Мы за эти годы выросли до того, что покупаем не квадратные метры, а образ жизни. И сегодня вся Россия настроена на этот формат. Сегодня предпочитают просторную планировку, не обязательно много квадратов. Чтобы была эргономика.
– Это хорошо?
– Конечно, люди имеют возможность путешествовать, перераспределять свои финансы.
– Должна быть сбалансированность среды обитания?
– Рынок недвижимости приобретает комфортные современные условия проживания, в этом потребитель очень заинтересован. При этом точечная застройка подразумевает под собой этот комплекс услуг, в котором заинтересованы наши клиенты. Важна эргономика и инфраструктура рядом.
