Эксперты заявили, что эта мера поддержки перегрела рынок недвижимости и создала парадоксальные и нестандартные ситуации
Льготная ипотека существенно перегрела рынок недвижимости в 2020 году и создала парадоксальные для региона ситуации. Жилье в дефиците, квартиры подорожали, а «вторичка» по росту цены обогнала рынок новостроя. Все это привело к тому, что в ЦБ решили не продлевать в Алтайском крае эту выгодную ипотеку. Власти региона и застройщики обеспокоены: не добило бы это расшатывание рынка строительную отрасль окончательно. Что произойдет на рынке недвижимости в ближайшее время, какие проблемы мешают жить строителям и упадут ли цены на жилье – эксперты обсудили на круглом столе 14 апреля.
Ипотечный рост
Льготная ипотека под 6,5% стала серьезной поддержкой для региона. Кроме того она повлияла на снижение общих ставок по ипотечным кредитам до 7,4%. Как отметил министр строительства и ЖКХ Иван Гилев, рынок ипотеки стал более доступным для населения. И вот итог – в прошлому году банки выдали в крае кредитов на покупку жилья на 51 млрд рублей, что на 18,5 млрд больше, чем в 2019-м.
«Что значит это снижение? Раньше за квартиру 56 квадратов ежемесячный платеж с учетом десятипроцентного первоначального взноса был 25 тысяч рублей. А после снижения ставки до 6,5% он снизился до 21 тысячи, то есть почти на 20%. Соответственно у населения появилась возможность больше брать кредитов, покупать квартиры большей площади. И те, кому раньше банки отказывали в ипотеке, наконец-то смогли ее взять», – отметил Иван Гилев.
У высотного строительства есть и преимущества, и недостатки. Но будущее, однозначно, за ним
Неординарные ситуации и парадоксы
С одной стороны – рынок оживился и открыл новые возможности для строителей и жителей региона. Но эту большую банку меда изрядно портит неожиданная ложка дегтя.
Как отметил руководитель агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин, рынок банковских вкладов в прошлом году оказался менее интересен населению, нежели рынок недвижимости. А потому многие восприняли такой подарок от государства как не долгожданную возможность приобрести квартиру, а как шанс вложить деньги в жилье.
К концу 2020 году в регионе выкупили 60% строящихся квадратных метров. Хотя раньше расхватывали не более трети.
Спрос настолько рванул вперед, что предложений не хватало, а цены на квартиры стремительно поползли вверх. На первичном рынке, по данным статистики, квадрат подорожал на 5%. Хотя по оценке министра Гилева, рост цен по новостройкам составил минимум 15-18%. В Барнауле, по словам Дворядкина, средняя стоимость квадратного метра и вовсе подлетела с 48 тысяч до 62 тысяч рублей – то есть прибавила сразу 25%.
Но еще более странно себя повел рынок вторичного жилья, считают эксперты. Здесь, согласно статистике, жилье подорожало на 12%.
«Наш регион один из немногих в России, который показал нестандартную тенденцию – рост стоимости вторички обогнал рынок новостроек. Это парадокс не характерен для страны. Вторичка стала дороже, потому что сложился жесточайший дефицит. А так как спрос не мог уйти с рынка, он просто переключился на рынок вторичной недвижимости, несмотря на то, что ставка по ипотеке там менее выгодная», – пояснил Дворядкин.
В итоге из-за повышения цен на жилье ипотечный платеж вернулся в свое первичное состояние (и те кто за 56 квадратов платил 21 тысячу, снова стал отдавать 25 тысяч). А потому в ЦБ посчитали, что в регионе перегрев рынка пора снижать.
И Алтайский край не попал в число регионов, где льготную ипотеку продлили (у нас она будет действовать до 1 июля 2021 года). В региональном правительстве с таким решением не согласны, губернатор Виктор Томенко направил премьер-министру Михаилу Мишустину обращение с просьбой сохранить эту поддержку.
По мнению Гилева, льготную ипотеку нужно продлевать, иначе ее отмена приведет к стагнации рынка и спроса, а это может угробить строительную отрасль.
Смертельная вилка
А вот застройщики уверены: что жилье подорожало не только из-за льготной ипотеки. Немаловажная причина – рост стоимости строительных материалов, земельных участков, а также пандемия и проектное финансирование, говорит гендиректор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов.
«Сейчас, делая расчет строительства жилья, мы пришли к цифре, она очень нехорошая: 70-75 рублей должно стоить жилье (70-75 тыс. – за квадратный метр в новостройках – прим.ред.). И не меньше. Иначе просто «загасишься» в течение трех лет», – говорит Гатилов.
И объясняет: если бы компании не повысили стоимость квартиры из-за выросших затрат, то попросту работали себе в убыток.
«Застройщики сейчас у многих ассоциируются с жадными жуликами. А мы из последних сил работаем. Скольких уже нет с нами? Остались единицы. Еще меньше скоро будет. Спасение утопающего – дело рук самого утопающего. Никто нас не спасет. Нам надо самим работать и заниматься этим вопросом. Иначе «хана», – говорит Гатилов.
Квадратный метр в новостройке стоит 50 тыс. рублей
По его мнению, необходимо преобразовать под край проектное финансирование, которое сегодня могут потянуть не все застройщики региона. И что-то сделать с ценами на вторичное жилье. Ведь как отметил Гатилов, для строителей такая ситуация – смертельная вилка. Так как люди не будут брать квартиры в новостройках, а станут подчищать вторичку.
И предложил несколько вариантов, которые помогут алтайским строителям. Во-первых, выделить земельные участки под застройку по примеру аренды. Она должна быть практически бесплатной, и увеличиваться только в том случае, если арендатор не осваивает эту землю.
Во-вторых, чтобы не допустить дополнительного роста цен на жилье в новостройках, нужна льготная ипотека. Но только не под 6,5%, а под 3%.
«Мы загнемся со своим дотационным регионом, если не будем прогрессивные меры предоставлять», – добавил Гатилов.
Третий выход застройщик видит в разработке программ, нормативных актов внутри региона, которые бы касались вопросов по переселению из аварийного жилья и комплексного развития территорий города. Без этого невозможно строить.
Что будет с ценами?
Риэлторы отмечают, что строительный рынок постепенно охлаждается, ажиотажного спроса как в прошлом году уже нет. Но радоваться пока рано.
Ставки будут потихоньку расти
«Средняя ставка по ипотеке с 7,5% вырастет до 8,5% или чуть больше. Для чего это нужно? Чтобы снизить спрос и вернуть рынок в нормальное состояние. И мы ждем, что во втором полугодии 2021 года рынок наконец-то стабилизируется. И всем нужна эта стабильность. Люди, которые ажиотажно покупали квартиры, с рынка уйдут. На нем останутся только те, кому реально нужно жилье», – говорит Дмитрий Дворядкин.
Снижения цен на жилье не будет
Ведь спрос до сих пор превышает предложение. В стабильные времена в Барнауле в среднем на вторичном рынке продается 5,5 тысяч квартир, а на первичном 3-4 тысяч. А сейчас 3,5 тысяч и 1,5 тысяч соответственно. Поэтому, как отметил риэлтор, о падении цен говорит не приходится.
«Чтобы эту ситуацию разрешить, и нам давали дополнительные меры поддержки, Барнаулу нужно строить намного больше. И начало апреля подсказало, что строить нужно еще и быстрее, так как много людей нуждаются в новом и качественном жилье», – заявил Дворядкин.
Что еще обсудили на круглом столе?
Застройщики и представители обеспокоены несколькими вопросами.
В частности, председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин обратил внимание на сокращение количества выданных разрешений на строительство. В 2014 году их было 67, в 2015 – 44, в 2016 – 30, в 2017 – 27, в 2018 – 61, в 2019 – 25, 2020 –21, а в первый квартал 2021-го всего пять. И это плохо.
В Барнауле есть острая нехватка земельных участков. Ведь те, которые были, уже фактически освоены.
«Развитие города в сторону аэропорта проблематично в связи с установлением приаэродромных территорий. Развитие города на другой берег Оби невозможно, так как там нет инженерной инфраструктуры. Поэтому перспективы строительства многоквартирных домов в Барнауле туманны», – отметила директор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович.
Непонятно и что делать с существующими территориями, к примеру, на которых стоит ветхое жилье. Как сносить здания, как предоставлять людям жилье взамен – сегодня застройщик самостоятельно решает эти проблемы. Ведь механизмов работы и понятных правил игры до сих пор нет. Неизвестно даже, какая потребность в жилье в городах – провести такую аналитику некому.
Чтобы в Барнауле можно было заниматься комплексным развитием территорий, следует уже сейчас разработать ряд нормативно-правовых актов на уровне региона. Как, к примеру, в Новосибирске, в котором уже почти закончили разработку законопроектов и подготовили 123 территории для строительства жилья.
