Острая нужда. Каким был алтайский рынок коммерческой недвижимости в 2023 году

В 2023 году промышленность, онлайн-торговля и логисты "правили бал" на рынке коммерческой недвижимости в Алтайском крае. Пандемия и санкции отправили торговые центры на "задворки" интереса девелоперов, а бурное развитие маркетплейсов и борьба за кадры выдвинула в приоритет развитие складского хозяйства и организацию комфортных офисов. "Толк" рассказывает об этих и других трендах коммерческой недвижимости в 2023 году.

Куда складывать будем

В 2023 году предприятиям Алтайского края и входящим инвесторам срочно потребовались складские помещения. Но не абы какие, а отвечающие современным высоким требованиям по пожарной безопасности и наличию логистической инфраструктуры — подъездных путей, разворотных площадок, погрузочно-разгрузочной инфраструктуры и т. д.

Предложений такого класса на рынке Барнаула и в целом Алтайского края не так много. Да и в целом для Сибири этот "товар" в дефиците, говорила на межрегиональном форуме "Дни ритейла в Сибири" Елена Бандурина, директор новосибирской компании "Машкомплект", эксперт по логистике и оптимизации бизнес-процессов.

По ее словам, в период турбулентности экономики — в 2021–2022 годах — инвестиции в складскую логистику замерли. А уже к концу прошлого года стало понятно, что предприниматели остро нуждаются в этой инфраструктуре.

Причин этому несколько. Например, на фоне нарастающей инфляции бизнес стал чаще и больше закупать продукцию впрок – это снижало риски упустить выгодную партию товара, а потом находить существенно дороже или вообще не находить.

Кроме того, в России колоссальными темпами растет интернет-торговля – инфраструктура игроков проникает глубоко в регионы.

В результате складские помещения стали предметами инвестиций как самих компаний, которым нужно усиливать свое производство, так и девелоперов, сдающих площади в аренду.

По данным комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула, в 2023 году выдано больше 40 разрешений на строительство складов. В октябре предприниматель Андрей Кутулуцкий оценивал совокупный запрос со стороны инвесторов из других регионов в 40–50 тыс. кв. метров. И довольно большую долю планирует получить именно онлайн-торговля — маркетплейсы Wildberries, Ozon, "ВсеИнструменты.ру" и другие.

На 32,2 % в денежном эквиваленте вырос онлайн-рынок по итогам сентября 2023 года к аналогичному периоду 2022-го. Для сравнения: розничные магазины и мини-маркеты прибавили за год только 9,3% и 13% соответственно. Источник: Nielsen. Офисы с еще большим комфортом

В 2023 году стал очевиден тренд на строительство и организацию офисов повышенного комфорта. Запрос пришел со стороны "дефицитных" сотрудников, за которых сражается работодатель.

Так, директор по персоналу компании "Фриматик" Олеся Лоднева говорит, что для них важны комфорт и безопасность рабочего пространства, где они проводят большую часть времени:

"И работодатели готовы в это вкладываться, потому что сейчас мы сталкиваемся с дефицитом персонала любых категорий. И это уже не только IT-специалисты и маркетологи".

Причем в некоторых случаях работодатель входит в положение своих сотрудников настолько, что организует офис там, где большая часть из них проживает. Все ради того, чтобы они могли избежать ежедневного прозябания в пробках. Это стало толчком к развитию рынка офисной недвижимости в спальных районах Барнаула.

"Ездить в центр на работу люди, живущие в новых районах, не хотят. Так что в приоритете у предпринимателей — удобная логистика и для клиентов, и для сотрудников: как они будут добираться, сколько времени тратить на дорогу", — подтверждает Олег Гильгенберг, брокер, основатель и владелец бренда "Алтайская Элита".

Выигрывают конструктивно и технически продвинутые офисные здания и помещения, способные трансформироваться под задачи работодателя. Важно все: достаточная высота потолков, панорамное остекление, скоростные лифты, напольные покрытия с шумоподавлением и кабинеты с шумоизоляцией.

Актуальны также современное оснащение санузлов и другие решения, формирующие комфорт рабочего пространства. Например, комнаты для отдыха, где можно даже вздремнуть или, наоборот, поиграть в PlayStation, бильярд, мини-гольф. Или столы, которые подстраиваются под потребности работника за счет электропривода.

Девелоперы подчеркивают: в первую очередь нужно вкладываться в архитектуру и инженерную начинку здания. Также важно благоустройство и организация "жизни" объекта — своевременная расчистка прилегающей территории, цветущие клумбы летом, елки зимой, подвоз воды, вывоз мусора и т. д.

Тренд на такие высокие запросы уже вылился в качественно новое предложение. В этом году заселили первый в Барнауле офисный центр класса А. Здание расположено на пр. Строителей рядом с ТРЦ "Галактика". Еще один бизнес-центр такого же уровня возводят на ул. Партизанской недалеко от краевой налоговой.

Причем классность соответствует не местным меркам, а общепринятым. В привлекательной локации — центре деловой активности — собраны достойные архитектура и интерьеры, качественные инженерия и сервис.

Торговля под другим углом

В агентстве Infoline отметили: 2023 год стал самым неудачным для торговых центров, пишет "Коммерсант". Количество только что построенных таких объектов в России существенно сократилось: за девять месяцев ввели 230 тыс. кв. метров против 1,5 млн в 2021-м. Эксперты связывают это со снижением покупательской активности из-за пандемии 2019–2020 годов и волной по смене привычных иностранных брендов на новые в 2022–2023-х.

В Барнауле бум строительства торгово-развлекательных центров также сошел на нет. Город упакован двумя крупными региональными ТРЦ — "Арена" и "Галактика", плюс в отдельных районах есть свои локальные центры. Строительство идет в небольшом количестве и в компактных размерах там, где недавно финишировала квартальная застройка и большая часть квартир уже заселена.

В таких проектах размещают продуктовый "якорь", кафе и несколько "одежных" и прочих ритейлеров. Хотя отметим, что девелопер при этом имеет в запасе территорию для второй очереди строительства. Один из таких проектов сейчас финиширует в районе новостроек между кварталами "Времена года" и "Янтарный".

Еще торговые локации предусматриваются в новых жилых и офисных зданиях на первых этажах, поддерживая тренд развития магазинов у дома. Там открываются продуктовые ритейлеры, заведения общепита, салоны красоты и др.

И, наконец, в конце 2023-го в краевой столице обозначился запрос на "нишевый" ритейл. Компания "Адалин" представила проект торговой деревни на правом берегу Оби для продавцов стройматериалов — дополнение ассортимента расположенного рядом магазина "Леруа Мерлен". Пока проект находится в стадии обсуждения с градостроительным советом.

Производство на подъеме

В 2023 году импортозамещение стало не целью, а средством поддержания и развития бизнеса. По данным Алтайкрайстата, индекс промпроизводства в регионе по итогам девяти месяцев 2023 года по сравнению с таким же периодом 2022 года вырос на 7,1%. Обрабатывающие производства и вовсе подросли на 8%.

Такой рост "потянул" за собой запрос на новые площадки. Тем более что промышленники неоднократно говорили об их дефиците. В Барнауле это приводит к росту цен на имеющиеся локации.

"Цены на объекты на выезде из города [вдоль Павловского тракта] растут в геометрической прогрессии, — подтверждает Олег Гильгенберг. – В 2021-м участки на Власихинской стоили 30–50 млн, а двумя годами ранее только 5 млн. А сегодня раскупают земли на самом выезде из города, которые раньше и не нужны никому были. Ценник — от 30 до 60 миллионов за гектар".

Минпром региона предлагает запустить новую промплощадку на части территорий, ранее принадлежащих хозяйству "Индустриальный". Но пока желающих инвестировать останавливает недоработанный генплан Барнаула.

В администрации города сообщают, что в проекте генплана, который сейчас находится в разработке, в Барнауле предлагается создать особую экономическую зону для промпроизводства площадью 442 га на территориях тепличного комбината "Индустриальный" (66 га), а также на Алтайском моторостроительном заводе (20 га), "БМК "Меланжист Алтая" (24 га). Плюс под промышленное производство есть 300 га в районе аэропорта. Но это все в будущем.

Темпы инфляции, рост цен и высокая ключевая ставка Центробанка вносят свои коррективы в экономику всех девелоперских проектов. Три года назад себестоимость строительства кв. метра в Барнауле была 30–40 тыс. рублей, а сейчас доходит до 100 тыс. и выше. Как результат — окупаемость зданий увеличивается с 4–8 лет до 10–15. А в отдельных случаях — и до 20 лет. Но интереса предпринимателей к инвестициям в эту сферу это пока не отбивает, поскольку спрос на коммерческую недвижимости по-прежнему велик.