На рынке коммерческой недвижимости Барнаула происходит "перелом" сознания инвесторов: предпринимателей едва ли интересуют вложения в торговые центры, а вот склады готовы строить с удовольствием
В Барнауле прошла эпоха строительства торговых центров. Вместо них предприниматели вкладываются в производственные и складские помещения, попутно открывая другие свободные ниши. "Толк" поговорил с девелопером Андреем Кутулуцким, который своими объектами изменил рынок офисов в краевой столице. Сейчас он строит шесть объектов, ведет переговоры с местными и федеральными клиентами.
Эксперт рассказал о главных трендах рынка коммерческой недвижимости. Среди них – отток кадров на строительство коттеджей и на СВО, повышение платы за подключение к сетям с условного 1 млн до 18 млн рублей и дефицит земли под проекты.
В топе – медицина, производство
Федеральный маркетплейс Ozon наращивает свою инфраструктуру в Барнауле. Его ближайшая цель – 15 тыс. кв. метров складских помещений в современных зданиях
– Андрей Степанович, в Барнауле одно время очень активно строились торговые центры. Сейчас инвесторы заинтересованы в строительстве таких объектов?
– Вообще не заинтересованы. Если брать эту нишу, то они в лучшем случае вкладываются в рестораны и развлекательную тематику. А вот со стороны медицины много запросов. Раньше медкомпании размещались разрозненно, где попало. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими организациями, которые хотят построить в Барнауле современные и просторные помещения с блоком для приема пациентов, стационаром и офисами. Речь идет о клиниках на 2 тыс. кв метров и даже 4 тыс. "квадратов".
– В разрешениях на строительство в этом году очень много складов. Около 40 штук. Почему они стали так популярны?
– Рынок складов растет. Цена аренды у хороших предложений выросла с 200 до 600 рублей за кв. метр. За год – в три раза! По моим оценкам, со стороны инвесторов из других регионов мы имеем запросов на 40–50 тыс. кв. метров складских помещений. Их не хватает на рынке, потому что долгое время строили только жилье и офисы. А сейчас большие игроки заходят и расширяются: "Озон", "Вайлдберис", "Деловые линии" и другие. Эти компании раньше на Сибирь не обращали внимания, а теперь освоились в Новосибирске и пошли дальше в регионы.
– Большие склады строят? Например, "Озон".
– Первая очередь у них – 5 тыс. кв. метров, вторая – 5 тыс. и ведутся переговоры по третьей очереди. Объекты, конечно, небольшие, но и таких на рынке нет. У нас сегмент подобных складов в основном представлен старинными площадями. Переделать такие в современные склады еще дороже выйдет, чем построить новые в чистом поле. А маркетплейсы и другие крупные компании выставляют жесткие требования по соблюдению противопожарных норм. Нужны системы оповещения, дымоудаления, тушения и так далее. А также удобные подъездные пути, разворотные площадки, погрузо-разгрузочные блоки с пандусами.
– Какую еще коммерческую недвижимость сейчас строят?
– Производственной много. Семерым заказчикам я построил производственные здания и многим – с перспективой на расширение. Те, с кем начинал работать два года назад, приходят снова, потому что выросли из своих "квадратов". Или, например, кто-то арендовал помещения, а теперь подкопил капитал, начал что-то понимать в производстве – и решил расширяться уже на своих площадях.
Руководители масштабного инвестпроекта намерены запустить его к 2026 году и собираются ориентироваться на потребителей в крупных городах Сибири
– Это какой бизнес?
– Пищевое производство, выпуск запчастей, обработка металла. Те же 3D-заборы и другие изделия из металла предприниматель начинал делать вручную, а теперь купил станки и будет развивать производство.
Бизнес тянет-потянет
– Какие обстоятельства сегодня влияют на экономику инвестиционного проекта со строительством зданий?
– Подключение к сетям. Сейчас подтащить электроэнергию к участку иногда дороже, чем купить этот участок. Дело в том, что полгода назад убрали льготы для потребителей с максимальной мощностью до 150 кВт/час. Это объем потребления для стандартного офисного здания или небольшого производства. И теперь стоимость подключения выросла с условного 1 млн рублей до 18 млн. По некоторым объектам у меня счета лежат на 50 млн рублей. С газом проще, с водой и канализацией тоже сложно.
Вообще, подключение зависит от множества факторов. Например, у меня на Павловском тракте участки, к которым я три года не могу капитальные сети подвести, только времянки. А ведь рядом ТЭЦ-3 и заложенных мощностей очень много. Но реконструкция нужного нам узла у них предусмотрена только в 2025 году. Нам предлагают все сделать за свой счет. Речь идет о 50 млн рублей. Такие вложения ни один бизнес не потянет.
Инвесторы теряют интерес к строительству офисов в центре Барнаула. Просто потому что половина работников города живут в Индустриальном районе
И одно дело – подтянуть сеть, но надо же еще хороший тариф взять. Разбег от 4 до 9 рублей за кВт/час. То есть если по коммерческой цене и подвести сеть, и получить тариф, то любое производство провалится. Я знаю компании, которые уже полтора года не могут подключиться к сетям. Одни, например, раньше торговали запчастями, а теперь собираются сами производить. Уже станки купили и установили, а подвести электроэнергию и получить приемлемые тарифы не могут.
– А цена стройматериалов ощутимо растет или в пределах инфляции?
– Растет и заметно. Три года назад себестоимость строительства квадратного метра была 30–40 тыс. рублей, а сейчас доходит до 100 тыс. и выше. Из-за дороговизны стройматериалов окупаемость зданий увеличивается с 4–8 лет до 10–15. А в отдельных случаях – и до 20 лет. Потому и цена аренды растет, но при этом интерес к инвестициям здесь, в Барнауле, есть.
По моим внутренним ощущениям у нас экономика хорошо развивается. Четыре-шесть лет назад у многих бизнесменов была задача заработать какие-то деньги и уехать из региона. Так, мой партнер, например, переехал в Краснодар. Руки от такого опускались. Сейчас люди, наоборот, начинают вкладываться в наш город.
Я знаю, что приезжали инвесторы из Краснодара – фирма, которая занимается производством систем орошения полей. Другие ребята из Питера ведут переговоры и подбирают участок под завод по производству базальтовой плиты (утеплителя). Чувствуется, что есть посыл от государства развивать Сибирь и отдельные регионы.
– Около двух лет назад один архитектор рассказывал, что интерес то у инвесторов к Барнаулу есть, а вот с участками для строительства проблемы. Это актуально сейчас?
– Да, найти участок непросто. Со мной многие консультируются, подбирая подходящую площадку. Один предприниматель три года искал локацию для производства. В итоге ничего лучше, чем старое здание "Алтай-Лады", он не нашел. Сейчас там идет реконструкция.
Вообще, инвесторам очень помогло бы четкое понимание, куда будет развиваться город. Если, скажем, через несколько лет на каком-то участке будут строить дорогу, то рядом есть смысл покупать землю под строительство. Пока я буду готовить документы и возводить объект, и дорогу построят.
Решение принял за четыре дня
– Вы стали известны после запуска офисных центров в Индустриальном районе. Удивили горожан фонтаном и аккуратными газонами. А сейчас вы вдруг занялись спортивными объектами. Почему?
– С офисниками в этой части города мы вышли в подходящее время, когда пробки из спальных районов в центр стали ощутимыми. Доходило до того, что коллективы ставили своим собственникам условие: либо перевозите нас в Индустриальный район, или мы все увольняемся. Строили так, чтобы самим было приятно, чтобы нравилось. Потому и фонтаны стали появляться.
Первый спортивный объект тоже появился скорее интуитивно. У нас спортом вся семья занимается. И мы увидели много тренеров, которые не вписываются в формат клуба. Они пытаются уйти в свободное плавание, но часто оседают в каких-то подвалах или неподходящих студиях. Не все же талантливые бизнесмены. И вот тренеру моей супруги понадобился небольшой зал – "квадратов" на 200.
Рабочие завершили облицовку фасадов здания на проспекте Комсомольском, 128а. Сейчас ведется благоустройство территории, завершают строительные и отделочные работы внутри объекта
Как раз три года назад попалось здание около "Изумрудного". Подумали с супругой – пусть зал будет больше. Решение о покупке я принял за четыре дня. Знакомые говорили, что надо строить офисы, но это было уже не интересно. Тогда еще парк только начинал преображаться, а мы переехали в ЖК "Столичный". Рисовалась картинка с прогулками в парке и возможностью ходить на фитнес пешком.
Арендаторов подбирали среди талантливых тренеров. Чтобы они работали в плюс и имели возможность вкладываться в развитие. Одним установили низкую арендную плату, другим приобрели хорошие тренажеры, но аренду сделали повыше.
– То есть вы заселите этот клуб по принципу офисного или торгового здания? Разными арендаторами, объединенными схожей темой бизнеса?
– Да. У нас такой подход. Консультант, который запустил множество фитнес-центров в России, заявил нам, что еще ни у кого такой "сборный" проект не выстрелил. Посмотрим. Но, вообще, мы настроены на то, что этот проект не про деньги. Хотелось построить что-то для себя и для города.
Окунувшись в этот проект, мы поняли, что у нас востребованы спортивные залы. Их очень мало. У нас, например, волейболисты на соревнования по всей стране ездят, а своего зала нет – то там два часа арендуют для тренировок, то тут. А полы там непригодные. У нас вообще во всем крае нет ни одного зала с профессиональным волейбольным покрытием. Потом начал с гимнастами общаться – и у них тоже залов нет с подходящими потолками в 12–13 метров. Они все стонут: дайте зал!
И второй клуб мы закладываем на ул. Димитрова. Его помещения подходят для волейболистов и гимнастов. От нас хотят, конечно, здание, которое будет подходить по своим характеристиками под соревнования высокого класса, но мы начнем с варианта "для тренировок". Но и от крупного формата не отказываемся. В долгосрочных планах – строительство зала, который по своим характеристикам подойдет для проведения международных соревнований по волейболу и другим видам спорта.
Недалеко от ТРЦ "Галактика" будут строить спортивный центр, который в будущем окажется на границе с новым барнаульским парком
Уверен, что проект будет востребован, хотя в центре Барнаула много спортивных клубов. Но пробки! Знакомые рассказывают, что возят ребенка на тренировки к хорошему тренеру. Но на это из-за пробок нужно около трех часов – сорок минут туда, сорок обратно и сама тренировка – ты час сидишь, прикованный к месту. А второго ребенка уже везти некому. И плюс английский и другие "развивашки". Поэтому у меня многие знакомые ждут этот комплекс.
– Вы не пробовали такие спортивные объекты строить по госпрограммам?
– Там очень сложная схема. За государственные деньги надо отчитываться, а я не хочу работать под кулаком. Лучше на свои построю, инвесторов заинтересую и привлеку. Пусть это будет на год дольше, но без напряга. Сейчас ведь время такое, что цена на объект постоянно сдвигается. Когда мы тот же "Изумрудный" начинали строить, рассчитывали на год раньше закончить. Не получилось. Столкнулись с проблемой обеспеченности строительными материалами и кадрами.
– Вас тоже коснулся кадровый вопрос?
– Да. Тенденция пошла с ковидного периода. Тогда, с одной стороны, рынок, потерял трудовой резерв из ближнего зарубежья, а с другой – многие, посидев месяц на самоизоляции, захотели иметь свой дом. А так как рабочих мало, заказчики начали повышать ценник на работы и переманивать наших сотрудников. У людей голову кружит от возможности получать в два раза больше хоть и на разовом, небольшом объекте.
А сейчас строители поехали зарабатывать в новые республики – восстанавливать жилье, соцобъекты, инфраструктуру. Там тоже зарплата высокая – до 300 тыс. рублей в месяц обещают. Вот и раскручивается маховик зарплат.
Зданию бывшего кинотеатра "Искра" осталось "жить" совсем немного. Вокруг нового проекта на его месте разгораются страсти, потому что риски "запрограммированы" в нем самом
