Дефицит школ и садов рискует затормозить реновацию в центре Барнаула

Больше 10 лет в центре Барнаула не строили школ и детсадов, а население растет за счет замены частного сектора высотками. По  проблеме жестко "прошлись" члены градосовета, требуя от застройщиков хотя бы готовить проекты планировки кварталов с участками под "социалку". И если до сих пор у чиновников было недостаточно правовых механизмов для убеждения несогласных, то в скором времени они появятся. В теории это должен быть "нулевой" шаг к новым школам и вообще комфортной жизни в "старом" городе.

Генеральный план развития Барнаула, принятый в 2019 году, не предлагает свободных территорий для комплексного освоения – строительства жилья, социнфраструктуры, сетей и дорог. Градостроители сосредотачивают новостройки на месте ветхого и аварийного жилья. Предлагаются локации в центре между ул. Ядринцева и Челюскинцев, на Потоке, на ул. Советской Армии. Там зона малоэтажной застройки изменена на многоэтажную. Космический перегруз "социалки"

Сразу два проекта, которые выносились на обсуждение градостроительного совета 25 марта, вызвали вопрос у экспертов: "А в какие детские сады и школы будут ходить дети из новостроек?".

Вопрос резонный, потому что только на ул. Партизанской, 175 запланировано две свечки в 18 и 25 этажей. По близости – на Красноармейском – встанет  еще одна 25-этажка, напротив нее дом в 15-25 этажей, а на соседней ул. Интернациональной уже возводят ЖК "Ютсон". Вырасти в высь по максимуму ему помешал памятник архитектуры, потому что закон регулирует характеристики новостроек рядом с историческими объектами.

  

"Коренные" жители микрорайона №17 недовольны таким положением дел, говорит депутат барнаульской гордумы Евгений Носенко. Он подчеркнул, что территорию в границах улиц Папанинцев, Партизанской, проспекта Красноармейского и переулка Ядринцева последние несколько лет "космически" нагружает новая жилая застройка. Между тем, соцучреждения для этой части города не строили уже 12 лет, и они фактически не запланированы.

Да, трем районам вдоль Ядринцева повезло: там есть проекты планировок с местами размещения школ (этот документ показывает карту размещения домов, учитывает их населения и предусматривает необходимые для него соцобъекты. – Прим. ред.). Сложнее дела обстоят в кварталах без таких проектов. Там невозможно понять, где и какие школы, сады и поликлиники должны появиться когда вместо частных избушек встанут 25-этажки.

А ответ должен быть обязательно, каждый раз на градосоветах настаивает главный архитектор края Виктор Четошников. В том числе потому, что так можно объективно просчитать количество зелени, парковок и плотность населения участка. Проще говоря, доказать, что такой дом может уместиться на выбранном участке и там будет комфортно жить.

"Закон позволяет готовить проект планировки за счет муниципалитета, а также не запрещает организовать это за счет заинтересованного лица, то есть застройщика", – уточняет Четошников.

Только не за наш счет

Но строители не согласны. Они настаивают, что технические характеристики проекта перепроверяет экспертиза. И только она может указать, например, на дефицит парковок. А подготовка проектов планировок (по словам архитекторов, стоит около 500 тыс. рублей) и решение "школьного вопроса" – и вовсе не головная боль застройщика.  

  

Дефицит школ и садов в центре и других районах Барнаула  – это вопрос к мэрии, а не застройщикам, говорит председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.

"Если инвестор выкупил землю, он несет ответственность только за нее. Да, он может взять на себя какое-то обременение. Например, победитель аукциона на застройку [пустого] квартала в новостройках может построить "коробку" здания детсада на выделенном участке. Но не более того. Вот когда у нас квадратный метр новостройки будет стоить под 200 тыс. рублей, как в Москве, тогда можно будет поговорить о том, что школы и сады – это дело строителей".

Этот спор – кто должен платить за проект планировки и погружаться в проблему нехватки соцучреждений – бесконечный. Пока "сила" на стороне строителей. Так, например, в 2020 году мнение архитекторов "сломалось" на проекте застройки территории между ТЦ "Волна" и "Лента" на ул. Власихинской, который представил "Адалин-Строй".

Эксперты заявляли, что мест в образовательных учреждениях уже недостаточно для жителей соседних кварталов "Лазурный" и "Лазурный 2". Но в итоге застройщик получил разрешение на "Мичурин-Парк", потому что юридических оснований для отказа в строительстве у муниципалитета нет.

Гайки закручивают

Однако ситуация должна поменяться. С 1 января 2021 года в России в силу вступил закон о комплексном развитии территории, или о реновации. Благодаря ему регионы смогут утверждать адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов, в том числе под соцобъекты. Предполагается, что будут проходить аукционы, на которых инвестор возьмется за преображение участка.

  

Чтобы попасть в программу, на собрание должны явиться половина собственников жилья, а согласиться только 2/3. Это, кстати, одна из проблем, потому что несогласных просто поставят перед фактом. Кроме того, есть опасение, что девелопер положит глаз не только на территорию с аварийным жилье, но с вполне пригодным для жизни. А закон действительно позволяет это сделать. Также открыт вопрос о справедливости компенсации: насколько будет интересна предложенная сумма или новый адрес?

Пока эти вопросы открыты, но внедрение нового закона о комплексном развитии территории уже началось. Для старта программы правительству Алтайского края и мэрии Барнаула надо создать правовую базу. На первом этапе определить официально земли для комплексного развития в будущем. 

Сейчас комитет по строительству, архитектуре и развитию Барнаула проводит общественны обсуждения по поправкам в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они присвоят нескольким участкам в городе этот статус, а в след за этим должны появиться проекты планировок кварталов. И строители уже не смогут отказаться платить за их разработку, потому что в противном случае чиновники законно откажут им в разрешении на строительство, сказано в документах к общественным обсуждениям.

Впрочем, работу собираются организовать не только за счет бизнеса.

"В 2021 году планируется работа по подготовке документации по планировки территории – как за счет средств городского и краевого бюджетов (например, для размещения объектов в сфере здравоохранения или на территории медицинского кластера), так и за счет правообладателей земельных участков и объектов недвижимости", – сообщил "Толку" начальник городского комитета по строительству Антон Воробьев.

Чтобы закон заработал, субъект федерации должен разработать и принять свои законы. В том числе правовые акты о том, на каких именно основаниях и какую территорию взять в разработку, о порядке проведения торгов и так далее. Занимается этим минстрой Алтайского края. Но пока результат работы не анонсировали.

И очевидно, что проект вряд ли пойдет, как по маслу. На расселение аварийного жилья у муниципалитета уходит несколько лет, потому что некоторых собственников не устраивает сумма компенсации и они идут в суды.  

А когда возникнет школа?

Итак, пока муниципалитет и минстрой только делают первые шаги к проектам комплексного развития территорий. И на этом этапе – массовой разработке проектов планировок для старых кварталов Барнаула – не виден конечный результат: как и за чей счет должны в итоге появиться соцучреждения в центре города, чтобы великая стройка жилья продолжалась.

  

Между тем, цена вопроса колоссальная. Под школу, например, надо минимум 2 га земли. В случае интереса со стороны застройщика цена может вырасти с 600 тыс. до 3 млн за сотку.

Таким образом, только земля под школу может обойтись бюджету в сумму от 120 млн рублей. Потолок и вовсе – 600 млн. Это как раз объем финансирования, который муниципалитет получает по федеральным программам на здания школ под ключ (с оборудованием, учебниками и даже шторами) в новых кварталах. Откуда возьмутся деньги – вопрос открытый.  

Строители Барнаула не ждут на него ответа. Они работают над тем, чтобы на Генеральном плане развития Барнаула появились понятные для них участки для комплексного освоения: территории свободные от строений и головной боли. Вот только ветхий частный сектор центра города может так и остаться не у дел.