Цены на жилье в Барнауле могут начать падать уже во второй половине 2021 года

После ураганного спроса на квартиры во второй половине 2020 года рынок Барнаула остепенился. О снижении взвинченных цен пока речи не идет, однако тренд намечен. Вектор развернул Центробанк, повысив ключевую ставку и непрозрачно намекнув, что льготная ипотека на новостройки в Алтайском крае продержится лишь до 1 июля 2021-го. "Толк" поговорил с экспертами и узнал, что произойдет с ценами на жилье  в Барнауле в этом году.

Фактор №1: ювелирный перелом

Около 80% сделок на рынке недвижимости Барнаула совершается с использованием ипотеки. Поэтому новость о том, что 19 марта Банк России впервые с 2018 года поднял ставку на 0,25% (до 4,5%), не прошла мимо ушей действующих и потенциальных участников рынка. 

  

"Мы достигли инфляции в 4% только за первый квартал 2021 года при плане 3,7% в год (годовая инфляция в январе 2021 года достигла 5,19%, как сообщил РБК со ссылкой на Росстат – прим. ред.), – прокомментировал "Толку" Андрей Щукин, замдиректора строительной компании "СОК" и экономист по образованию. – Задача государства – сдерживать инфляцию и делать это будет простым дедовским способом: ограничит доступ к финансовым ресурсам. Для этого ЦБ повышает ставку, кредиты становятся дорогими – и их берут меньше".  

Руководитель агентства недвижимости "Перспектива 24" Дмитрий Дворядкин уверен, что изменение ключевой ставки – это ювелирный перелом тренда в экономике страны:

"Своими действиями Центробанк предупредил: "Инфляция сильно разогналась. Мы не знаем, как ситуация будет развиваться, поэтому выдачу дешевых денег ставим на паузу". Но пока ни один банк ставку по ипотеке не поднял, потому что корректировка со стороны ЦБ на 0,25% несущественна".

В банках полагают: сейчас на рынок пойдут "ждуны". Это люди, которые до сих пор выжидали максимально лучшие условия, но поняли, что вскоре они напротив ухудшатся. Под этот тренд, по данным "Толка", местным офисам банков спустили колоссальные планы по кредитованию.

"Сейчас наступило затишье. В ближайшие два-три месяца на рынке ипотеки вряд ли что-то произойдет, – говорит Дворядкин. – А значит, стабильным будет и рынок недвижимости".

Но эксперты полагают, что во втором квартале ЦБ может скорректировать ставку еще на 0,25 п.п., а потом еще. "Это, скорее всего, начало поэтапного увеличения ключевой ставки", – полагает барнаульский специалист по инвестированию Елена Григолия. Это может увеличить ставку по ипотеке во второй половине года до 7,5-8%. 

Фактор №2: прощай, льготная ипотека   

Еще один локомотив перемен: отказ государства от ипотеки на новостройки с льготной процентной ставкой 6,1-6,5% годовых. В Центробанке уже заявили, что с 1 июля 2021 года она прекратит действовать в большинстве регионов России, потому что программа спровоцировала рост цен на недвижимость. Это "убило" ее смысл – сделать жилье для россиян доступнее.  

"Льготу оставят тем, у кого в 2020-м цена на новостройки не сильно подросла", – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Например, Республике Алтай. 

В столице Алтайского края спрос взлетел еще до пандемии из-за падения курса рубля и разогнался на фоне льготной ипотеки. Да так, что его окрестили "ажиотажным". В результате цены подскочили, как показывает отчет портала "Мир квартир". За 2020 год – на 21,5% (до 59,5 тыс. рублей за кв. метр), а за первый квартал 2021-го – еще на 3,7% (до 61,7 тыс. рублей за кв. метр).

При этом регион беднее соседей по СФО. По данным портала государственной статистики ЕМИСС, среднедушевой доход населения Алтайского края в IV квартале 2020-го составил 28,8 тыс. рублей, а, например, в Новосибирской области – 34,8 тыс., Омской – 30,5 тыс., Красноярском крае – 38,2 тыс.

Между тем ипотечный портфель нашего региона буквально "распух", удвоившись в феврале 2021-го к результатам февраля 2020 (см. инфографику). Не исключено, что тон задали инвесторы и политика мэрии краевой столицы, которая "буксует" с выделением земли под жилье и провоцирует его дефицит.

И хотя официального документа еще нет, но надежда на льготную ипотеку остается мизерная.

"На спрос влияла соблазнительно низкая ставка по ипотеке, а чем выше спрос, тем выше цена. Это закон. Еще на спрос влияли низкие ставки по вкладам, и люди активнее рассматривали вложение в недвижимость для защиты накоплений. Но если льготную программу в Алтайском крае свернут к 1 июля или сделают очень адресной, то спрос на новостройки, а вслед за этим и на вторичном рынке упадет", – резюмирует Елена Григолия.

 

"Чтобы цена на квартиры осталась прежней, нужен аналогичный спрос. Для этого ипотека должна остаться в своих границах, но предпосылки иные", – соглашается Вадим Руссков, руководитель агентства "Миэль-недвижимость".

И покатились цены вниз

Пока же ситуация стабильная. В отчете по состоянию рынка ипотеки Центробанк отмечает, что в декабре 2020 года на первичном рынке в крае оформили 835 кредитов. На фоне такой высокой базы январь 2021-го оказался провальным – всего 371 сделка, но уже по итогам февраля – 635 сделок.

На вторичном рынке тренды аналогичные (см. инфографику). То есть это нормальное развитие рынка с его сезонными всплесками и провалами.

Но очевидно, что последовательные действия Центробанка уже возымели эффект. "Мы отмечаем охлаждение спроса по сравнению с прошлым годом, – говорит Надежда Михнюк, руководитель отдела продаж СК "Строительный камень". – Пока это явно не отражается на цене предложения, ведь себестоимость квадратного метра значительно выросла из-за проектного финансирования и подорожания стройматериалов. Это не позволяет застройщикам уступать. Ведь работать в убыток никто не будет".

Но несмотря на рост себестоимости "квадрата", тренд стал разворачиваться в сторону снижения цены. В первую очередь свободно чувствуют себя "перекупщики".

"Представьте: инвестор купил долевку в середине 2020 года по 50 тыс. рублей за кв. метр и сейчас может позволить себе продать ее за 55 тыс. А застройщик в это время предлагает аналогичные квартиры уже за 60-62 тыс. рублей, потому что ему надо укладываться в смету с подорожавшими стройматериалами", – говорит Вадим Руссков.

Впрочем, эта ситуация краткосрочная, потому что рост цен на квартиры остановился. Это не позволяет заработать на инвестициях, что и выдавит "перекупщиков" с рынка (так уже было в кризис 2015-го). Да и застройщики теперь не настолько зависимы от продажи квартир здесь и сейчас, ведь они могут продолжать стоить за счет проектного финансирования банков.

О развороте цен говорит появление акционных предложений от застройщиков. "Пока это не прямые скидки, а подарки к покупке или субсидирование процентной ставки по ипотеке. Известны предложения под 4,7% годовых. Это тоже скидка", – говорит Вадим Руссков.

Первое снижение цен на первичном и вторичном рынках начнется во второй половине года. Но оно будет плавное, без рывков, уверены эксперты. В течение года максимум на 7-8%. То есть речь идет о 100-200 тыс. рублей за квартиру. Этого падения никто даже не заметит, уверен Дворядкин:

"Квартиры только подорожать могут по щелчку, когда, например, резко дешевеет рубль. А вот подешеветь так резко не могут. Попробуй сказать человеку, что теперь его квартира будет стоить на 500 тыс. дешевле, чем вчера. Он год будет стоять, чтобы убедиться в этом. Мы уже видели это в кризис 2015 года. Тогда в марте рынок встал вообще и только через 1,5 года – в 2017-м – продавцы смирились с ситуацией и пошли на уверенное снижение цены".

Есть факторы, которые могут все переиграть и заставить цены хотя бы замереть или даже расти. Но они должны быть глобальными. "Надеюсь, что не будет пандемий, скачков валюты, падения цены на нефть. И пока видимых предпосылок к этому нет", – говорит Дворядкин.   

Но и крутого падения цен ждать не стоит, говорит Андрей Щукин: 

"Когда случается кризис, в первую очередь спасают банки. Они должны работать и для этого они должны чувствовать себя в безопасности. То есть в безопасности должны быть их залоговые активы. А ведь часто это недвижимость, и поэтому она должна держаться в цене. И государство заботится об этом, в том числе специальными программами. Ведь кроме льготной ипотеки, у нас есть масса инструментов, которые помогают купить жилье".