Последние многоквартирные дома по старым правилам должны достроить в Алтайском крае в этом году. Все остальные уже перешли на проектное финансирование
Алтайские девелоперы за три года перешли на новую систему проектного финансирования. В этом году в Барнауле и Бийске должны сдать последние новостройки, которые возводят и продают по старым правилам без эскроу.
Последние 232 квартиры
Исключение составит проблемный дом на ул. Советской Армии, 83а, который простаивал два года из-за проблем с подрядчиком. Работы на площадке недавно возобновились, и теперь высотку обещают ввести в эксплуатацию в 2024 году.
По данным Дом.рф, на сегодня в Барнауле насчитывается 10 объектов, реализуемых по старым правилам, еще один в Бийске. В них у застройщиков остаются непроданными последние 232 квартиры на разных этапах возведения. В основном это крупногабаритные неходовые варианты.
В Барнауле состоялся тендер на подрядные работы по завершению проблемного жилого комплекса "Парковый", который не смогли осилить другие компании
Напомним, с 1 июля 2019 года застройщикам в России запретили напрямую привлекать средства дольщиков на возведение многоквартирных домов. Введена новая система проектного финансирования, по которой они берут кредиты на специальных условиях, а их дольщики, приобретая квартиру, размещают деньги в банке на счете эскроу, где они хранятся до сдачи дома.
Застройщик не скроется с деньгами дольщиков
Спустя три года практика показала, что с деньгами дольщиков застройщик теперь точно не скроется. Но вот дом вполне может превратиться в долгострой, а деньги граждан, лежащие в банке, обесценятся. Барнаульский ЖК "Парковый" стал первым в стране, где случился такой прецедент. Он же был пилотным в Алтайском крае, где начали применять новые правила.
"Данный случай еще раз подтверждает, что долевое строительство – это всегда риск. Пока у компании все хорошо, строительство ведется без проблем что по новым, что по старым правилам. Как только возникают перебои в деятельности юридического лица, это сразу сказывается на финансировании. Но тем не менее механизм эскроу минимизирует эти риски, потому что деньги дольщиков остаются в сохранности на эскроу-счете и могут быть возвращены", – пояснила "Толку" заместитель руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольга Дерявская.
Она также отметила, что долевая реформа в регионе состоялась, а застройщики, которые сначала были против проектного финансирования, со временем адаптировались и научились работать в таких условиях. Кроме того, банковская система хорошо дисциплинирует девелоперов.
Правда, после 24 февраля этого года ситуация осложнилась взлетевшими процентными ставками – банки выдвигали неприемлемые для многих застройщиков условия. Кому-то пришлось поставить проекты на паузу, кому-то кредиторы и сами не одобряли финансирование. Из-за этого запуск новых ЖК остановился. Но явление было краткосрочным, и к концу весны ставки стали снижаться.
Ускорение темпов
Денис Краев, директор компании "ВИРА-Строй-Барнаул", видит в реформе больше преимуществ, чем недостатков. Он считает новый механизм более цивилизованным и безопасным методом строительства. Кстати, его фирма одна из первых перешла на проектное финансирование и успешно реализовала по нему четыре дома в Барнауле (последний в стадии завершения).
"Главный плюс – это та финансовая безопасность, которую обеспечивает банк бесперебойным финансированием. Даже в максимально сложные периоды, как например, пандемия, мы регулярно получали средства и на строительство, и на зарплаты. Это позволяет ритмично возводить объект, ускорять темпы работ, закупать материалы по более лояльным ценам за счет авансирования", – рассказал он "Толку".
В Барнауле в нынешнем году сдадут рекордный объем жилья. Столько не возводилось даже в советские времена, когда шло индустриальное строительство
Кстати, эту особенность новой системы отмечают большинство застройщиков. Ведь раньше они полностью зависели от темпов продаж, активности рынка, динамики цен.
Если квартиры не покупали или приходилось снижать стоимость, то у компаний, не имеющих собственных средств, это сразу отражалось на стройке. Работы замедлялись, дольщики начинали массово взыскивать неустойки. Подрыв репутации еще больше тормозил реализацию квартир, и дом уходил в долгострой. Теперь такие ситуации исключены.
"Другое неоспоримое преимущество в том, что экономическая дисциплина застройщиков повысилась в разы, потому что банк постатейно отслеживает их расходы. Так что в целом больше плюсов при грамотно построенной работе внутри компании и взаимодействии с ключевыми менеджерами банка", – резюмирует Краев.
Удорожание и дефицит новостроек
В числе минусов он, как и все остальные застройщики, называет дополнительные расходы на обслуживание кредита. Ведь компании теперь платят банку проценты и, конечно, закладывают их в рыночную стоимость квадратного метра. Хотя в его новостройках утяжеление составляло 3-4 тыс. рублей в предыдущие годы, что не так уж и много.
Застройщики в Барнауле перестали получать банковское финансирование: одни реализуют проекты за свой счет, другие – ставят их на паузу
Но большинство застройщиков все же категорически против проектного финансирования и убеждены, что оно убивает бизнес. Банк диктует графики продаж, коридор цен, контролирует любые изменения в поставках, проектах, и на это уходит много времени, а девелопер теряет прибыль.
"Если эскроу-счет заполняется, то банк снижает для застройщика ставку, а если нет, то она будет коммерческой (высокой). Это дополнительные затраты. К тому же у банка очень строгие условия, и далеко не каждому застройщику он открывает кредитную линию", – поделился с "Толком" председатель союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
И самая главная боль застройщиков – деньги лежат на эскроу-счетах по 2-3 года, обесцениваясь за счет инфляции. В то же время дорожают материалы, земли, строительно-монтажные работы и прочие ресурсы. А значит, полученные после сдачи дома средства дольщиков они смогут вложить в меньший объем новых проектов. Поэтому в отраслевом сообществе давно настаивают на поэтапном раскрытии эскроу.
А пока все это приводит к снижению строительства новых многоквартирных домов. Это влечет их дефицит и подогревает цены. С другой стороны, стоимость растет из-за утяжеления квадратного метра банковскими процентами. Так что дольщики тратят больше и от этого явно не выигрывают. Но, как отмечают эксперты, это и есть плата за минимизацию рисков.
В Барнауле в список проблемных новостроек внесено три дома, у которых затянуты сроки строительства, в двух случаях еще и признаны несостоятельными девелоперы
