Резкое удорожание стройматериалов, недоступное проектное финансирование, высокие ставки по ипотеке могут остановить стройки в Алтайском крае
Строители Алтайского края боятся остановки деятельности на фоне падения рубля и жестких санкций. Они обозначили проблемы и вынесли десятки предложений, которые будут собраны и транслированы в правительство страны. Эти вопросы обсуждались на внеочередном заседании правления Союза строителей Алтайского края 9 марта.
Квадрат по 110 тыс.
Основной проблемой сегодня является проектное финансирование. Из-за роста ключевой ставки банки намерены повысить проценты по кредитам для застройщиков до 30% (ранее они составляли порядка 6-8%). Как объяснила директор компании "Алгоритм" Ксения Белоусова, в этот процент банки закладывают свои риски из-за нерентабельности проектов, ведь ипотека тоже подорожала, резко обрушив спрос.
На рынке недвижимости Барнаула ожидается коллапс, связанный с беспрецедентным ростом ключевой ставки и ужесточением условий по ипотеке
"Мы понимаем, что никто под такой процент брать финансирование не будет. При этой нагрузке средняя стоимость квадрата в новостройках поднимется до 110 тыс. рублей. Но и полностью отказаться от кредитования мы сегодня не можем. У многих застройщиков уже нет своих оборотных средств. Отрасль может "рухнуть" и получить обманутых дольщиков", – говорит Белоусова.
С ней соглашается и заместитель директора "Жилищной инициативы" Роман Клевакин. "20-процентная ставка не просто высокая, она заградительная. На таких условиях никакого проектного финансирования нет и не будет. Банкам нужны такие гарантии от девелоперов, которые ни один не может предоставить. Поэтому новых заявок на финансирование от застройщиков больше не поступает", – говорит он.
Делайте ваши ставки
При этом застройщики оговариваются, что есть транши по действующим кредитам, которые уже перечислены и освоены. По ним повышения ставок не будет. А по тем, что только предстоят, некоторые банки хотят увеличить проценты на 2-3 п. п. Поэтому Клевакин предложил на государственном уровне разрешить застройщикам отказываться от проектного финансирования, если у них есть свои средства.
Девелоперы в Барнауле озвучили топ самых острых проблем, которые грозят полной остановкой жилищного строительства через пару лет. Среди них — нехватка земли и денег
"Объекты, которые мы строим, они в высокой или средней степени готовности, поэтому там мы проблем не видим. А вот есть, к примеру, 2035 квартал, который мы только планируем. Если ставка проектного финансирования и ипотеки останется на уровне 6%, то мы идем в этот проект, а если этого нет, то, я думаю, все перспективные проекты будут заморожены", – отметил Клевакин.
Ксения Белоусова предлагает поэтапное раскрытие эскроу-счетов или зависимую от них ставку. "Например, застройщик взял проектное финансирование, и если он обеспечивает продажи, выполняет обязательства, то у него 0,1-0,2% ставка, и проект считается рентабельным. Но банки пока не хотят идти на такие условия. Надо с ними разговаривать", – предложила она.
Социальные программы – на первичку
Эксперт сильно усомнилась, что ставки сохранят на уровне 6%. "Строить мы все равно будем, но объемы точно сократятся. Спроса тоже не будет. Поэтому мы предлагаем закрыть потребность в продаже при помощи жилищных сертификатов для молодых семей и детей-сирот.
С ней согласился председатель Союза строителей Александр Мишустин, напомнив, что сегодня деньги, которые выделяет Минстрой на жилье нуждающимся и расселение аварийных домов, идут на вторичный рынок.
"А они там закупают непригодные для жизни помещения. Один перекупщик получил прибыль от другого и все. Надо создать такие условия, чтобы деньги по этим программам шли на первичный рынок. Дали миллиард, с него сколько налогов бы заплатили строители, и бюджет бы пополнился", – говорит он.
В Барнауле в прошлом году расселили рекордный объем аварийного жилья в рамках госпрограмм. В 2022-м эти показатели должны еще больше увеличиться
Для этого нужно, чтобы в правительстве поменяли требования к закупаемым по соцпрограммам помещениям. И если эти критерии будут соответствовать тем, с которыми сегодня сдают жилье алтайские застройщики, то можно будет приобретать квартиры у них целыми партиями. Ксения Белоусова порекомендовала еще и продлить срок освоения этих денег, потому что в текущих условиях провести закупки нереально.
Чем комплектовать стройки
Еще один важный вопрос – комплектация строек. Присутствующие подрядчики, производители материалов объяснили, что на местном рынке есть щебень, цемент, металл, лифтовое оборудование. А вот энергооборудование, химия, фурнитура частично шли из-за рубежа. Это европейские страны, Америка, Китай, Белоруссия и другие.
Цены резко поднялись – с 23 февраля до 9 марта рост составил 10-60% по разным позициям. Вместе с тем гендиректор барнаульского завода железобетонных изделий №1 Кирилл Овсянников напомнил, что экспорт российских стройматериалов сегодня закрыт, а значит, продукция будет оставаться на местном рынке, и цены со временем могут пойти вниз.
"Например, сейчас арматура стоит 85 тыс. рублей за тонну, а ей цена 44 тыс. рублей. Поэтому в сложившейся ситуации есть куда снижаться. Здесь должно быть госрегулирование цен на металл, стекло и другие материалы", – согласился с ним руководитель оконной компании "Акто" Александр Зайцев.
Очередной скачок цен на строительные материалы может достичь 30%. Стоимость недвижимости снова вырастет, а некоторые стройки могут заморозить
В целом местные строители не видят особых проблем с поставками в связи с тем, что недружественные страны объявили жесткие санкции и закрывают продажи в России. Аналоги они уже нашли или ищут на рынках стран-партнеров. Но здесь тоже возникает ряд проблем.
Во-первых, они сейчас сильно завышают цены, пользуясь удобным случаем, а это утяжеляет смету по действующим проектам, как коммерческим, так и бюджетным. Во-вторых, с новой техникой, оборудованием, фурнитурой, которые еще не использовали, надо разобраться.
"А еще сложнее "сконнектить" ее с другими комплектующими. И потом надо переделать проект с учетом замены материалов. А это время, деньги и рабочие ресурсы. Пока не понятно, за чей счет это будет проходить в случае с бюджетными стройками. Надо эти работы тоже разрешить включать в смету", – говорит главный инженер компании "Селф" Александр Жокин.
Он также предложил отменить повышенные требования к энергоэффективности зданий. Так как для них надо оснащать объекты специальным энергооборудованием (теплосчетчиками, термостатиками, клапанами), а оно все импортное и российских аналогов нет.
В Алтайском крае в начале наступившего года резко сократилось число сделок с новостройками. В то же время Росреестр фиксирует рост остальных операций с недвижимостью
Подрядчики также не исключают, что со временем комплектующие будут приходить из недружественных стран "окольными" путями. Например, из Италии в Казахстан, а потом в Россию. Ведь европейские производители еще больше страдают от введенных санкций, теряя доходы.
Что предлагают строители
Пакет предложений девелоперов, производителей стройматериалов и подрядчиков, входящих в Союз строителей, включает в себя:
- отмену проектного финансирования либо раскрытие эскроу-счетов
- субсидирование ставки по проектному финансированию
- приравнение проектировщиков к работникам сферы IT для получения господдержки
- сохранение льготных ставок по ипотеке и увеличение лимитов с 3 до 5 млн рублей
- создание механизма продажи новостроек для переселения из аварийного жилья
- увеличение числа сертификатов на жилье для молодых семей и детей-сирот
- исключение фирм-посредников из государственных закупок
- отмену ФЗ №44, регулирующего проведение бюджетных строек, смет, расчетов по контрактам
- возмещение стоимости стройматериалов по госконтрактам по фактическим прайсам от производителей, а не установленным Минстроем тарифам и индексам
- мораторий на повторные экспертизы, штрафы к застройщикам
- введение налоговых каникулы для застройщиков
- отсрочку арендной платы за земельные участки до конца 2022 года
- контроль стоимости земельных участков под жилищное строительство
- контроль повышения цен на стройматериалы, ГСМ, оборудование
- софинансирование проектов по обеспечению инженерной инфраструктурой строительных площадок
- прочие пункты.
Застройщики в Барнауле с марта повысили стоимость квартир на 3-10%. Также они поставили на паузу новые проекты и ожидают тотального снижения спроса
