Без льготной ипотеки в Алтайском крае цены на жилье не упадут, как думают в правительстве России, а вырастут, считают эксперты
Отказ дотационному Алтайскому краю в льготной ипотеке на новостройки, считают участники рынка, приведет к парадоксальному результату: вопреки ожиданиям Центробанка, цены на жилье могут вырасти, а не упасть. Также это может запустить другие негативные процессы. Например, миграцию жителей региона в соседний Новосибирск, где льготу предлагают оставить.
Чтобы решить проблему, нужны нестандартные меры. Лучшая – ввести льготную ипотеку на новостройки под 3% годовых и щадящее проектное финансирование, заявили строители на круглом столе в ИД "Алтапресс" 14 апреля.
Эффект льготной ипотеки растворился
В начале 2021 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила: регионы, где цена новостроек за 2020-й выросла на 12,7% и больше, лишат льготной ипотеки, отметили на круглом столе. Потому что именно эта программа спровоцировала такой скачок, снизив доступность жилья для населения, посчитал регулятор.
Алтайский край попал в число "проштрафившихся". По оценкам краевого минстроя, цена на новостройки в регионе выросла минимум на 15%. Руководитель агентства недвижимости "Перспектива 24" Дмитрий Дворядкин сообщил: "Цена выросла с 48 тыс. рублей за кв. метр до 62. Это 25% плюс к началу 2020-го. А еще сложилась парадоксальная ситуация: цены на б/у и строящееся жилье сравнялись".
Из-за действий Центробанка эксперты прогнозируют две стадии развития событий на рынке недвижимости Барнаула, и только на второй начнется спад цен
Министр строительства Иван Гилев проиллюстрировал последствия скачка цен на покупку квартиры площадью 56 кв. метров в ипотеке (с первоначальным взносом по ипотеке в 10%). В начале 2020-го, до внедрения льготной программы, ежемесячный платеж составлял 25,5 тыс. рублей в месяц. На старте программы – 21 тыс. рублей (на 20% меньше). Но к концу года из-за роста цен платеж за те же 56 "квадратов" опять вернулся к 25 тыс. рублей ежемесячно.
То есть действительно, эффект от льготной ипотеки растворился из-за роста цен. Но чем на самом деле он вызван, спрашивают застройщики? Ведь в регионе нет аналитиков, которые бы компетентно и ответственно ответили на этот вопрос, настаивал председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
Генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов настаивает: объяснение роста цен на жилье льготной ипотекой – это не просто не верно, а провокационно.
"Наша задача – разъяснить это, – подчеркнул Гатилов. – Застройщик сейчас воспринимается как жулик. Ребята, мы работаем из последних сил! Сколько компаний с нами уже нет? А будет еще меньше".
"Как плохие игроки в футбол"
Собираясь отстаивать права Алтайского края на льготную ипотеку, барнаульские застройщики приводят свои объяснения росту цен на квартиры. Одна из причин – изначально низкая стоимость предложения, которая сложилась в дотационном Алтайском крае.
"Я последние пять лет ждал, когда эта бомбочка взорвется, – прокомментировал цены на новостройки в Барнауле Нодар Шония, руководитель компании "Селф". – Если взять Новосибирск, то там рыночная стоимость квадратного метра была выше на 50% при равной [с Алтайским краем] себестоимости".
Поэтому рост цен на новостройки, по версии строителей, был ожидаем. Причем, подчеркнули они, его ощутимо подтолкнуло подорожание стройматериалов (металла, например, до 70%), энергоресурсов, расценок на работу, когда из-за пандемии рынок лишился дешевой рабочей силы из соседних стран. И все это – на фоне серьезной инфляции.
Другая причина – проектное финансирование. Застройщики теперь берут на строительство не "бесплатные" деньги у дольщиков, а кредитуются в банке. Ставка закладывается в себестоимость "квадрата". Сейчас это около 2-5% годовых. Но, отметил Нодар Шония, тут кроется тот самый парадоксальный потенциал для роста цены кв. метра: если отменят льготу, спрос на жилье снизится, а процентная ставка по проектному финансированию подскочит до 7-8%.
Третья причина – дефицит предложения. Иван Гилев рассказал, что в 2020 году в сданных домах Барнаула куплено 60% долевок: "Я сам наблюдал, как при открытии продаж все бежали [за долевками], как плохие игроки в футбол за мячом. Выкупалось все, на что получали разрешение. Поэтому произошел рост цен".
"В период стабильного спроса на вторичном рынке продается 5 тыс. квартир, на первичном – 3-4 тыс. долевок. Сейчас у нас 3,5 тыс. квартир на "вторичке" и 1,5 тыс. на "первичке". Чтобы разрешить ситуацию, нам надо строить больше", – говорит Дмитрий Дворядкин.
Но пока перспективы нарастить предложение, чтобы выполнить цели правительства ради льготной ипотеки, не радужные. Да, в Алтайском крае по итогам 2020 года в незавершенном строительстве было 1,3 тыс. кв. метров. Примерно такой же задел в предыдущие годы позволял региону выполнять план по вводу жилья (например, 826 тыс. кв. метров в 2020 году). Но теперь этого недостаточно, публично признал Иван Гилев:
"Учитывая меры поддержки, разворот государства в сторону обеспечения граждан доступным жильем, задачи президента по объему ввода и объему жилья на человека в регионе, расти [по незавершенному строительству] нам надо кратно. В два и более раза".
Смертельная "вилка"
Чтобы выполнять план правительства по вводу жилья, к 2024 году нужно строить почти 1 млн "квадратов" в год и иметь в заделе как минимум в два раза больше, говорит Александр Мишустин.
И если недостроя достаточно для выполнения плана в 2021 году, то два последующих года уже не просматриваются. Потому что в предыдущие выдано слишком мало разрешений на строительство – в 2020 году только 21 против 61, например, в 2018-м.
Чтобы "рвануть", у барнаульских строителей нет самого главного ресурса – земли. Исполнительный директор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович напоминает: 400 га земли попали в "запретную" приаэродромную зону, на правом берегу Оби нет инженерных коммуникаций. Также в Барнауле не готовы к развитию застроенных территорий (РЗТ), то есть к расселению ветхого и аварийного жилья под новые кварталы, как предложил закон, принятый в конце 2020 года.
Для этого требуется подготовить региональные документы, а их все нет. В Новосибирске же выделили 123 площадки на 636 га под жилье. "И Минстрой РФ уже предлагает финансирование на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, – рассказала Герасимович. – У нас такого нет".
Зато есть бешеные цены на участки, которые все-таки попадают на рынок. Например, в 2020 году квартал продан за полмиллиарда рублей. В 2021 году готовится аукцион на два участка на ул. Взлетной, и строители уже заявили "Току" о готовности биться за нее.
Сейчас стоимость участка дает до 5 тыс. рублей в цене квадратного метра, хотя держалась на отметке в 1,5–2 тыс., говорит Юрий Гатилов.
"Плюс пандемия с проектным финансированием наложили отпечаток на цену. Делая расчет, мы подходим к тому, что стоить жилье должно 70-75 тыс. рублей за кв. метр. Не меньше. Иначе "загасимся" в течение трех лет. Но риэлторы говорят: цена вторички догнала первичку. А это смертельная для нас "вилка". Не будут люди брать "первичку" за 75 тыс. рублей за кв. метр".
Нужны нестандартные меры
Иван Гилев отметил, что льготную ипотеку предлагается сохранить в 24 регионах России, в том числе в Новосибирской и Томской областях. Причем в первой цена квадратного метра выше, чем в Алтайском крае, а экономика существенно сильнее. Отказ от поддержки нашего региона может, например, спровоцировать миграцию населения. По этим и другим причинам перспектива лишиться льготной ипотеки волнует руководство края.
"Но мы должны думать, что будет после отмены льготной ипотеки. Вряд ли цены упадут. Будет стагнация на рынке, в том числе спроса. И мы угробим строительную отрасль", — подчеркнул Иван Гилев.
Глава региона Виктор Томенко направил письмо на имя председателя правительства Михаила Мишустина с просьбой сохранить программу. Аналогичное обращение к правительству с подробным описанием причин роста цен готовят строители. Они также предлагают пути решения. Причем нестандартные, потому что стандартными дотационному Алтайскому краю не помочь.
Дешевая земля под застройку
Надо срочно решать вопрос с выделением дешевой земли под новостройки. Гатилов предлагает аренду с прогрессивной ставкой: не осваиваешь землю - ставка повышается. "Это регион может? Может! Это нужно делать", – подчеркивает Гатилов.
Настоящая льготная ипотека
Алтайскому краю, в котором преобладает сельское население, нужна даже не льготная ипотека на новостройки, а классическая сельская – под 2-3% годовых.
"Чтобы не дойти до 75 тыс. рублей за кв. метр, нам нужна льготная ипотека под 3% годовых. Нам, как воздух, она нужна. Иначе хана. Мы загнёмся, если не будем предлагать такие прогрессивные меры", – продолжает Гатилов.
"Не думайте, что из-за этого строители поднимут цены на 40%. Просто на рынок придут новые силы застройщиков, появится конкуренция и возможность снижать цену", – добавляет Александр Мишустин.
Серьезно заняться госпрограммами
Региону нужна системная работа по программам, которые государство направляет на рынок строительства жилья. Это и предоставление квартир детям-сиротам, и расселение из ветхого и аварийного жилья, и финансирование инженерной и дорожной инфраструктуры при развитии застроенных территорий. Все эти направления в Алтайском крае буксуют.
Специальное проектное финансирование
Алтайские строители настаивают, что для региона, где рыночная цена квартир критично близка к себестоимости, нужны специальные условия проектного финансирования. У застройщиков нет своих 30% средств на строительство дома, потому что часто им приходится критично дорого приобретать землю. Поэтому, предлагает Юрий Гатилов, следует предусмотреть программы с нулевым "первоначальным" взносом.
Население в Барнауле не прирастает, а только сокращается. Однако в городе ежегодно строятся сотни новых квартир и их успешно продают
