Строители Барнаула предрекают всплеск цен на жилье с отменой льготной ипотеки

Юлия Абрамкина

Юлия Абрамкина

Редактор, Недвижимость, 6:04, 16.04.2021
Строительство
Строительство Фото: Анна Меньшикова

Без льготной ипотеки в Алтайском крае цены на жилье не упадут, как думают в правительстве России, а вырастут, считают эксперты

Отказ дотационному Алтайскому краю в льготной ипотеке на новостройки, считают участники рынка, приведет к парадоксальному результату: вопреки ожиданиям Центробанка, цены на жилье могут вырасти, а не упасть. Также это может запустить другие  негативные процессы. Например, миграцию жителей региона в соседний  Новосибирск, где льготу предлагают оставить.

Чтобы решить проблему, нужны нестандартные меры. Лучшая – ввести льготную ипотеку на новостройки под 3% годовых и щадящее проектное финансирование, заявили строители на круглом столе в ИД "Алтапресс" 14 апреля. 

Эффект льготной ипотеки растворился

В начале 2021 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила: регионы, где цена новостроек за 2020-й выросла на 12,7% и больше, лишат льготной ипотеки, отметили на круглом столе. Потому что именно эта программа спровоцировала такой скачок, снизив доступность жилья для населения, посчитал регулятор.

Алтайский край попал в число "проштрафившихся". По оценкам краевого минстроя, цена на новостройки в регионе выросла минимум на 15%. Руководитель агентства недвижимости "Перспектива 24" Дмитрий Дворядкин сообщил: "Цена выросла с 48 тыс. рублей за кв. метр до 62. Это 25% плюс к началу 2020-го. А еще сложилась парадоксальная ситуация: цены на б/у и строящееся жилье сравнялись".

Цены на жилье в Барнауле могут начать падать уже во второй половине 2021 года

Цены на жилье в Барнауле могут начать падать уже во второй половине 2021 года

Из-за действий Центробанка эксперты прогнозируют две стадии развития событий на рынке недвижимости Барнаула, и только на второй начнется спад цен

Министр строительства Иван Гилев проиллюстрировал последствия скачка цен на покупку квартиры площадью 56 кв. метров в ипотеке (с первоначальным взносом по ипотеке в 10%). В начале 2020-го, до внедрения льготной программы, ежемесячный платеж составлял 25,5 тыс. рублей в месяц. На старте программы – 21 тыс. рублей (на 20% меньше). Но к концу года из-за роста цен платеж за те же 56 "квадратов" опять вернулся к 25 тыс. рублей ежемесячно.

То есть действительно, эффект от льготной ипотеки растворился из-за роста цен. Но чем на самом деле он  вызван, спрашивают застройщики? Ведь в регионе нет аналитиков, которые бы компетентно и ответственно ответили на этот вопрос, настаивал председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.

Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края
Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края
Фото: Олег Укладов

Генеральный директор "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов настаивает: объяснение роста цен на жилье льготной ипотекой – это не просто не верно, а провокационно.

"Наша задача – разъяснить это, – подчеркнул Гатилов. – Застройщик сейчас воспринимается как жулик. Ребята, мы работаем из последних сил! Сколько компаний с нами уже нет? А будет еще меньше".

"Как плохие игроки в футбол"

Собираясь отстаивать права Алтайского края на льготную ипотеку, барнаульские застройщики приводят свои объяснения росту цен на квартиры. Одна из причин – изначально низкая стоимость предложения, которая сложилась в дотационном Алтайском крае.

"Я последние пять лет ждал, когда эта бомбочка взорвется, – прокомментировал цены на новостройки в Барнауле Нодар Шония, руководитель компании "Селф". – Если взять Новосибирск, то там рыночная стоимость квадратного метра была выше на 50% при равной [с Алтайским краем] себестоимости".

Нодар Шония, генеральный директор компании "Селф"
Нодар Шония, генеральный директор компании "Селф"
Фото: Олег Укладов

Поэтому рост цен на новостройки, по версии строителей, был ожидаем. Причем, подчеркнули они, его ощутимо подтолкнуло подорожание стройматериалов (металла, например, до 70%), энергоресурсов, расценок на работу, когда из-за пандемии рынок лишился дешевой рабочей силы из соседних стран. И все это – на фоне серьезной инфляции.

Другая причина – проектное финансирование. Застройщики теперь берут на строительство не "бесплатные" деньги у дольщиков, а кредитуются в банке. Ставка закладывается в себестоимость "квадрата". Сейчас это около 2-5% годовых. Но, отметил Нодар Шония, тут кроется тот самый парадоксальный потенциал для роста цены кв. метра: если отменят льготу, спрос на жилье снизится, а процентная ставка по проектному финансированию подскочит до 7-8%.

Третья причина – дефицит предложения. Иван Гилев рассказал, что в 2020 году в сданных домах Барнаула куплено 60% долевок: "Я сам наблюдал, как при открытии продаж все бежали [за долевками], как плохие игроки в футбол за мячом. Выкупалось все, на что получали разрешение. Поэтому произошел рост цен".

"В период стабильного спроса на вторичном рынке продается 5 тыс. квартир, на первичном – 3-4 тыс. долевок. Сейчас у нас 3,5 тыс. квартир на "вторичке" и 1,5 тыс. на "первичке". Чтобы разрешить ситуацию, нам надо строить больше", – говорит Дмитрий Дворядкин.

Иван Гилев, министр строительства Алтайского края
Иван Гилев, министр строительства Алтайского края
Фото: altairegion22.ru

Но пока перспективы нарастить предложение, чтобы выполнить цели правительства ради льготной ипотеки, не радужные. Да, в Алтайском крае по итогам 2020 года в незавершенном строительстве было 1,3 тыс. кв. метров. Примерно такой же задел в предыдущие годы позволял региону выполнять план по вводу жилья (например, 826 тыс. кв. метров в 2020 году). Но теперь этого недостаточно, публично признал Иван Гилев: 

"Учитывая меры поддержки, разворот государства в сторону обеспечения граждан доступным жильем, задачи президента по объему ввода и объему жилья на человека в регионе, расти [по незавершенному строительству] нам надо кратно. В два и более раза".

Смертельная "вилка"

Чтобы выполнять план правительства по вводу жилья, к 2024 году нужно строить почти 1 млн "квадратов" в год и иметь в заделе как минимум в два раза больше, говорит Александр Мишустин.

И если недостроя достаточно для выполнения плана в 2021 году, то два последующих года уже не просматриваются. Потому что в предыдущие выдано слишком мало разрешений на строительство – в 2020 году только 21 против 61, например, в 2018-м. 

Чтобы "рвануть", у барнаульских строителей нет самого главного ресурса – земли. Исполнительный директор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович напоминает: 400 га земли попали в "запретную" приаэродромную зону, на правом берегу Оби нет инженерных коммуникаций. Также в Барнауле не готовы к развитию застроенных территорий (РЗТ), то есть к расселению ветхого и аварийного жилья под новые кварталы, как предложил закон, принятый в конце 2020 года.

Для этого требуется подготовить региональные документы, а их все нет. В Новосибирске же выделили 123 площадки на 636 га под жилье. "И Минстрой РФ уже предлагает финансирование на развитие инженерной и социальной инфраструктуры,  – рассказала Герасимович. – У нас такого нет".

Зинаида Герасимович, исполнительный директор СРО "Алтайские строители"
Зинаида Герасимович, исполнительный директор СРО "Алтайские строители"
Фото: Олег Укладов

Зато есть бешеные цены на участки, которые все-таки попадают на рынок. Например, в 2020 году квартал продан за полмиллиарда рублей. В 2021 году готовится аукцион на два участка на ул. Взлетной, и строители уже заявили "Току" о готовности биться за нее.

Сейчас стоимость участка дает до 5 тыс. рублей в цене квадратного метра, хотя держалась на отметке в 1,5–2 тыс., говорит Юрий Гатилов.

"Плюс пандемия с проектным финансированием наложили отпечаток на цену. Делая расчет, мы подходим к тому, что стоить жилье должно 70-75 тыс. рублей за кв. метр. Не меньше. Иначе "загасимся" в течение трех лет. Но риэлторы говорят: цена вторички догнала первичку. А это смертельная для нас "вилка". Не будут люди брать "первичку" за 75 тыс. рублей за кв. метр".

Нужны нестандартные меры

Иван Гилев отметил, что льготную ипотеку предлагается сохранить в 24 регионах России, в том числе в Новосибирской и Томской областях. Причем в первой цена квадратного метра выше, чем в Алтайском крае, а экономика существенно сильнее. Отказ от поддержки нашего региона может, например, спровоцировать миграцию населения. По этим и другим причинам перспектива лишиться льготной ипотеки волнует руководство края. 

"Но мы должны думать, что будет после отмены льготной ипотеки. Вряд ли цены упадут. Будет стагнация на рынке, в том числе спроса. И мы угробим строительную отрасль", — подчеркнул Иван Гилев.

Глава региона Виктор Томенко направил письмо на имя председателя правительства Михаила Мишустина с просьбой сохранить программу. Аналогичное обращение к правительству с подробным описанием причин роста цен готовят строители. Они также предлагают пути решения. Причем нестандартные, потому что стандартными дотационному Алтайскому краю не помочь.

Юрий Гатилов, генеральный директор компании "Жилищная инициатива"
Юрий Гатилов, генеральный директор компании "Жилищная инициатива"
Фото: Олег Укладов

Дешевая земля под застройку

Надо срочно решать вопрос с выделением дешевой земли под новостройки. Гатилов предлагает аренду с прогрессивной ставкой: не осваиваешь землю - ставка повышается. "Это регион может? Может! Это нужно делать", – подчеркивает Гатилов.

 Настоящая льготная ипотека

Алтайскому краю, в котором преобладает сельское население, нужна даже не льготная ипотека на новостройки, а классическая сельская – под 2-3% годовых.

"Чтобы не дойти до 75 тыс. рублей за кв. метр, нам нужна льготная ипотека под 3% годовых. Нам, как воздух, она нужна. Иначе хана. Мы загнёмся, если не будем предлагать такие прогрессивные меры", – продолжает Гатилов.

"Не думайте, что из-за этого строители поднимут цены на 40%. Просто на рынок придут новые силы застройщиков, появится конкуренция и возможность снижать цену", – добавляет Александр Мишустин.

Серьезно заняться госпрограммами

Региону нужна системная работа по программам, которые государство направляет на рынок строительства жилья. Это и предоставление квартир детям-сиротам, и расселение из ветхого и аварийного жилья, и финансирование инженерной и дорожной инфраструктуры при развитии застроенных территорий. Все эти направления в Алтайском крае буксуют. 

Специальное проектное финансирование

Алтайские строители настаивают, что для региона, где  рыночная цена квартир критично близка к себестоимости, нужны специальные условия проектного финансирования. У застройщиков нет своих 30% средств на строительство дома, потому что часто им приходится критично дорого приобретать землю. Поэтому, предлагает Юрий Гатилов, следует предусмотреть программы с нулевым "первоначальным" взносом.

Для кого будут строить огромные объемы жилья в Барнауле, где не растет население

Для кого будут строить огромные объемы жилья в Барнауле, где не растет население

Население в Барнауле не прирастает, а только сокращается. Однако в городе ежегодно строятся сотни новых квартир и их успешно продают

Новости партнеров

Загасятся они, может нужно апетиты умерить? Почему небольшая компания может спокойно делать частные дома по 130-150 м2 за 4-4, 5 млн. Р. При этом там работы на порядок больше. А вы привыкли к сверхприбылям жулье. Не переживайте, загаситесь, придут другие.

Вовка
Старушка Шепокряк, вы старушечьим умом своим пораскиньте. Пусть эта ваша маленькая компания протянет сначала все коммуникации до участка, сделает дороги и вот уже цена одного только участка под домом вылезет под1,5-2 млн. Маленькие компании сплошь работают в серую, у больших таких возможностей не осталось. В частных домах нет лифтов, системы дымоудаления, технических этажей, незадымляемых лестниц. В ваши 150 м входит общая площадь дома, а в цену кв метра в многоэтажке только площадь квартир. А сколько там общих коридоров, внеквартирных коммуникаций, мягко говоря, фундаменты совсем другие, отчисления, страховки? Маленькая компания из 7 человек может запросто построить частный дом за 3-4 месяца, но никогда не построит высотку. Для этого нужны уже сотни людей, которым ежемесячно нужно платить зарплаты на протяжении 3 лет, пока строится дом. Вот и умножьте одно на другое. Лучше бы носочки плела...
Ответить

Земли нет, серьезно ? Займитесь реновацией б-ь. У нас бараков и просто старых уродливых домов, тут лет на 100 работы. А рост цен он искусственный, виноваты аппетиты застройщиков, перекупов, агентств и агентов и прочих. Зарплата 25-28К, а метр квадратный в 2 раза дороже, инфраструктуры нет. По поводу стройки, вы стройте вам то кто не дает ? Сейчас начнется еще куча банкротств и распродаж этих же квартир, вот и посмотрим на цены. И уже давно надо запретить скупку квартир всяким барыгам, они формируют искусственный дефицит. Но есть возможность сделать так, чтобы жилье могли получить большинство.

Вовка
Бабуся, заканчивайте! Можно конечно громко крикнуть из ветвей: "займитесь реновацией!" Но вы, бабушка, главное забыли. Деньги где на нее взять? Конкретно из какого бюджета? Особенно когда такие ушлые бабушки как вы живут в своих избушках на курьих ножках и при первых новостях о стройке на их территории заламывают такие цены за свои халупы - как будто это не халупы, а золотые дворцы.
Ответить

Нет дохода- уходите из этого бизнеса, а то хотят на чужом горбу в рай въехать.

Вовка
Александр, они уйдут, а работягам, таким как я, куда? В москоу валить прикажете? Новых то строителей на рынке нет, только старые пачками загибаются. Неужели не понятно, что с их уходом в городе просто не останется что делать. Вы за что тут агитируете? За бедность и разруху? Или вы из чиновников, которым спокойнее живется, когда вокруг ничего не происходит?
Ответить

Страху нагоняют. Строить им надо, во что бы то ни стало. А для кого? Домов полно новых, квартир не проданных. С Новосибирском сравнение идёт, с миллионником. Какой смысл с ним сравнивать? Миграция. Кому нужно, уже поуезжали. Работы нет в городе, это главное. Поэтому, квартирами вы их не удержите.