Застройщик Андрей Щукин рассказал о своем опыте расселения частных домов под многоэтажки и перспективах смены старого жилья на новое в Барнауле
Пока правительство региона и администрация Барнаула ищут способ включить в территории под многоэтажные дома 400 "пустых" га около аэропорта, застройщики занимаются расселением частного сектора. Причем делают это постоянно, несмотря на колоссальные проблемы. Застройщик как акула: ему нужно постоянно двигаться, чтобы жить, говорит Андрей Щукин, директор компании "ДОМ-Строй" и замдиректора ИСК "СОК".
"Не жадность, смазанная скупостью"
– Что самое сложное в расселение ветхих домов?
– В 2017 году Нобелевскую премию по экономике присудили американцу Ричарду Талеру. Здравомыслящий парень, несмотря на свои 72 года. Талер утверждает, что у каждого человека свое понятие справедливости. Для нас, как оказалось, экономист попал в "жирную точку".
Справедливость для застройщика – это не "жадность, смазанная скупостью", а экономика проекта. Она основана на понятиях прибыли и затрат. А для переселенца это, например, возможность получить то, на что у самого возможностей нет. Например: "Сынок, у меня три внука, и поэтому надо 50 "квадратов" превратить в три однокомнатные квартиры".
Люди в преклонном возрасте вполне серьезно интересуются суммой подъемных – около 150-200 тыс. рублей на переезд сверх цены выкупа. Это их представление о справедливости. А мы про подъемные как-то и не подумали.
Или девушка с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме на средства материнского капитала. Она оценивающие глядит на нас и произносит: "Хочу 3 млн рублей". Потому что у нее проблемы "по жизни" и ей ровно столько нужно, чтобы "порешать их". Для нее вот такая справедливость.
Есть и те, кто устал ждать, когда же прилетит "волшебник" в лице государства или частного инвестора и выкупит их "квадраты" по справедливой, рыночной цене. А порой даже дешевле, лишь бы забыть все, что было до, и начать новую жизнь.
"Нельзя перепрыгнуть пропасть на 98%"
– Генеральный план развития Барнаула обозначил несколько территорий для комплексного развития. И одна из самых крупных – частный сектор в центре города. А есть ли там площадки, которые в принципе не поддаются расселению?
– Можно и зайца научить курить. Но мы потратили шесть месяцев на формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский. И в итоге отказались от него, потому что выяснилось: одна собственница квартиры 10 лет как уехала на Украину и пропала. Искать ее не никто не собирается. А мы ведь не можем снести дом без нее.
Собственники не понимают, что, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Спрыгнуть по одиночке не получится.
В любом случае механизм закона должен выполняться на 100%, чтобы объект перешел в руки застройщика, а люди получили свои компенсации. Нельзя перепрыгнуть пропасть на 98%. Потому одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка по много раз в поиске решений. Кто-то находит выход, кто-то бросает и идет дальше.
Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд для подобной работы на постоянной основе. Нужны очень компетентные люди. Как минимум специалист по переговорам, глубоко понимающий психологию людей, юрист в области земельного и градостроительного права.
Еще нужен проектировщик или архитектор для расчета объема и формы возможного объекта. И, наконец, руководитель с экономическими навыками, который может это все аккумулировать и рассчитать разные варианты итогового предложения.
– За время работы вы для себя выработали какие-то ноу-хау расселения?
– Когда мы формировали землю под дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны видеть, у кого какая доля, за сколько она приобретается. В начале пути людям это неприятно. Но по-другому никак. Если скрываешь суммы, они думают, что кто-то в этом театре зарабатывает больше. Мало того, сами предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют свои актерские таланты.
Расселение – тяжелый процесс. Мы обсудили только поведение и взаимодействие – человеческий фактор. Но еще ведь есть юридическая готовность объектов к отчуждению. Тут ничуть не меньше "геморроя": неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное наследство, долги по коммунальным платежам.
Все это копится годами. Пока петух не клюнет, никто этим заниматься не собирается. Это ведь не мешает жить и пользоваться домами и землей. А еще очень удобно, когда не надо платить налоги.
Мы же должны не просто распутать этот клубок накопленных проблем, а сделать это быстро и, естественно, влив туда свои деньги. Но если сделка не состоится в течение полугода, то, скорее всего, ее не будет вообще. За большее время у людей меняются жизненные обстоятельства: передумал, ушел объект, о котором мечтал, кто-то заболел, развелся, решил, что хочет больше. По этой причине мы отказались от ряда объектов.
"Самый тяжелый случай – многоэтажки 1970-х годов"
– Потенциальные места для многоэтажного строительства – Поток и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?
– И да, и нет. Есть разные формы и виды недвижимости. Большая база или склад, попавшая по генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – удача для застройщика. Маленький дом на два хозяина на участке в 15 соток – тоже самое. Тут мало людей и много земли. Договориться проще. А вот двух-трехэтажные дома Потока или ул. Советской Армии – другая история. В них, как правило, около 10 квартир на участке в 10 соток. Суммы, которую может получить собственник от инвестора, не хватит, чтобы переехать в комфортный дом.
Еще есть среднеэтажные дома с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. Как, например, на Пролетарской, 78. Частный инвестор обойдет стороной такой объект. Ведь тут надо не просто достойно расселить людей и выкупить землю у муниципалитета как минимум за 60% от кадастровой стоимости (около 1 млн рублей за сотку в центре). Такой участок в частных руках становится "золотым". Но жителей Пролетарской, 78 Бог не обошел стороной. По обещанию властей их в этом году расселят.
Самый тяжелый случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки под ними не превышают 10-15% от пятна застройки. По новым нормам, дом может занимать только 40-60% площади земельного участка. То есть инвестор не сможет даже в габаритах снесенного дома построить такой же новый.
– Что же делать?
– Остается только вариант государственного регулирования данного вопроса. Расселение одного или нескольких домов, формирование единого участка или нескольких за счет прилегающих территорий. А дальше – на аукцион, где в нашем городе итоговая цена довольно часто превышает стартовую в несколько раз.
Кстати, у нас была понятная модель работы по последнему варианту, когда "Барнаулкапстрой" (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула – прим. ред.) по муниципальному контракту расселял двухэтажки на ул. Советской Армии.
Они должны были выкупить квартиры, спроектировать дома и построить их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, пусть на первом этаже многоэтажки, и паркингом на множество машин.
И у них многое получилось даже при том, что не обошлось без судов. Ведь собственникам аварийных домов предлагалась рыночная цена их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. Люди жаловались, что им не хватает денег на то, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка это понятно, ведь они бы и не смогли продать жилье дороже.
Тут закон помог. Ведь люди не должны жить в аварийных домах: здания должны быть или отремонтированы за счет фонда капитального ремонта, или расселены.
Жаль, что у схемы пошел сбой и проект заморожен ("Барнаулкапстрой" находится в судах с подрядчиком, который взялся за строительство ЖК "Клевер-парк" на ул. Советской Армии – прим. ред.).
"Генеральный план как бельмо на глазу"
– Есть другие правовые механизмы, которые могут быть задействованы для расселения?
– Конечно, и они тоже рабочие. Например, закон об изъятии территорий под нужды государства. Он применяется, когда необходимо проложить сети, построить дорожную развязку или мост. Так, кстати, недавно выкупали землю под строительства объездной дороги вокруг Барнаула. Причем не только у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.
Там не нужно согласие 2/3 собственников, как это предусматривает закон о реновации. Там также делается независимая оценка недвижимости и выплачивается компенсация. Но история в том, что сколько тебе дадут денег за твою недвижимость, столько тебе придется взять.
Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я не вижу. Изъятие территории под нужды государства – это целая стратегия и тактика. Они просчитываются на годы вперед, имеют бюджет, должны опираться на план архитектурного и социального развития территорий. А у нас генеральный план-то как бельмо на глазу. Его то не принимают, то принимают и тут же начинают вносить в него изменения. А как внесут, город снова шумит, что совсем не то.
– То есть этот механизм рабочий только в теории?
– Получается, что так. Но власти нашли другой механизм, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) на многоэтажную (Ж1). И все. С этого момента начинается "обнуление" недвижимости на этой земле: собственники могут жить там сколько хотят, но у них нет права строить себе другие дома вместо обветшавших. Даже на реконструкцию не дадут разрешения. Узаконить пристрой тоже не получится.
Без разрешения на строительство, а его не выдадут даже в упрощенном порядке, не ввести дом в эксплуатацию, а значит, не получить разрешения на подключение к сетям.
Продать по рыночной стоимости такой объект тоже проблемно. И начинается… Знаете же историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с другой – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, где не разрешено индивидуальное жилищное строительство. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, что к ним приходят странные люди и говорят, что "надо бы продать участок за 600 тысяч рублей за сотку, или может случиться беда, пожалеете".
Застройщики основательно взялись за центр города, но местные сады и школы не справляются с возросшим количеством населения. Власть взялась за проблему
Можно по-разному оценивать этику этого механизма, но он работает. Да, людей жалко, они живут в добротных домах и неожиданно узнают, что государство видит на их месте многоэтажки, а им взамен достанется не пойми что. Они жалуются. Но на что? Есть процедура формирования и принятия генерального плана, и она полностью соблюдена. Есть у нас городская дума, которая принимает этот документ и правила застройки к нему. Нарушения регламента нет. Это закон. Многоэтажному строительству на улице Смирнова быть. Остальное – судьба.
"Мы потеряли прекрасный южный акцент"
– Вам известно, кто интересуется этим участком?
– Пока нет. Но как изменится эта территория и кто в этом поучаствует – интересно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках из Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые не сегодня-завтра начнут свою экспансию в Барнаул.
Еще мы часто слышим о частных инвесторах, готовых скупать какие-то разбросанные территории с тем, чтобы потом сформировать цельный участок под застройку и попробовать самим построить что-то, продать его кому-то из местных застройщиков или выгодно обменять на готовые или будущее квадратные метры.
Интерес к земле есть всегда. Застройщик по сути своего бизнеса подобен акуле: если остановился, то можно смело сказать – мертв. Застраивая сегодня один объект, ты уже должен иметь второй участок и готовить его к строительству, чтобы всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера переместить и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае люди разбегутся, и ты их уже снова не соберешь.
Пандемия сильно взвинтила цены на работу. Мы потеряли на стройке прекрасный южный акцент и загорелых мужчин на круглый год. Они здорово закрывали брешь в работе больших строек, но главное они активно работали в коттеджных поселках, куда крупная подрядная организация даже не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились на многоэтажных стройках, сейчас легко уходят строить коттеджи в сезон - там в основном наличка и цена за куб выше.
"Кто не успел, уже не догонит"
– На процесс расселения аварийных домов или, например, выкуп промтерриторий под жилую застройку как-то повлияло проектное финансирование?
– Проектное финансирование сжало рынок застройщиков многоэтажных домов до минимума. И это только начало. Поезд тронулся, кто не успел адаптироваться, уже не догонит. Без банка строить сегодня нельзя, если только у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Ну или другого крупного бизнеса, который поможет в реализации такого проекта.
Компания "Мария-Ра" заявила проект 15-этажного дома на пр. Красноармейском - там, где изначально планировалось построить малоэтажное офисное здание
В остальных случаях – кредит. А его получить непросто. Ты должен быть силен доказать, что у тебя есть опыт строительства, продаж, введенные квадратные метры, и, главное, минимум 15% собственных денег и еще несколько миллионов на обслуживание кредита, тогда шанс есть.
Сегодня банки плотно зашли в этот рынок. Они не просто смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и отношения внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В любой момент они могут остановить финансирование, заставить доказывать, что ты не верблюд, интегрировать своих специалистов в строительный надзор и так далее.
Аккредитация в банке сегодня – это экзамен на стойкость и выносливость. Для застройщика банк может оказаться другом, а может погубить его полностью. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, не всегда способных понять суть бизнес-решений, которые раньше застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами от дольщиков он распоряжался сам.
Признаю, не все делали это качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а значит, они умеют и зарабатывать, и тратить, и строить.
Деньгами на эскроу-счетах ты не распоряжаешься, а проектное финансирование – сугубо целевое, поэтому деньги на развитие, на новые площадки ты должен брать где-то еще. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит после сдачи дома - вы получили свои деньги, а новую площадку сформировать не успели. Занавес.
Из-за действий Центробанка эксперты прогнозируют две стадии развития событий на рынке недвижимости Барнаула, и только на второй начнется спад цен
Это не тот Щукин