Инвестор расселил пять ветхих домов на ул. Пролетарской, еще один попал под бульдозер за компанию. Его собственница рассказала свою историю
Пенсионерка Людмила Бердюгина несколько лет пыталась приватизировать дом в центре Барнаула на ул. Пролетарской, 82. В 2020 году она из СМИ узнала, что его снесла компания "СОК", которая собирается строить по соседству элитный дом. Теперь стороны в суде договариваются о сумме компенсации. А между тем барнаульские архитекторы пеняют инвестору на то, что тот не сформировал участок побольше под дом посолиднее. Инвестору тоже есть, что им ответить.
"Ну и что, что не жила"
Сейчас на карте Барнаула нет адреса ул. Пролетарская, 82, но до осени 2020 года там все же стояла вросшая в землю избушка: зеленый фасад и четыре окна выходили прямо на проезжую часть. В ней было две комнаты "коренных" хозяев и еще пристрой другого владельца. Участок – 2,6 соток.
Людмила Бердюгина рассказала "Толку", что этот дом построил ее отец в 1932 году. Он был работником РЖД, и там ему указали на этот участок. Дескать, строй без разрешения (самовольно), потому что почти все так делают: "При этом он хоть и был малограмотный, но дом построил по всем правилам. Не заступая за красные линии".
После его смерти там проживала мама Людмилы Ивановны. Потом, со слов соседей, "бомжевала" ее сестра от первого брака отца, а затем дом и вовсе опустел, и Бердюгина "отрезала" его от электричества, чтобы не допустить пожара.
"Ну и что, что тут никто не жил. У многих сейчас есть несколько квартир. Мы поддерживали дом в порядке. Расчищали листву и снег с тротуара. Что-то ремонтировали, но соседи по участку разбирали его по доскам на дрова и свои пристрои", – рассказывает пенсионерка.
Несколько лет она пыталась приватизировать недвижимость и вступить в наследство после смерти мамы. С 2018 года этим занимались специально нанятые риэлторы и юристы. Специалисты подготовили техпаспорт на дом, в котором указана степень износа в 82%.
Но, пояснил риэлтор Виталий Шалда, сначала мэрия отказала в узаконении самостроя, потому что рядом на ул. Пролетарской, 74 расположен памятник архитектуры, а по обновленному закону у него должны быть охранные зоны*.
Пока этот вопрос урегулировали, в городе приняли новый генеральный план, а к нему – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Последний документ разрешил узаконивать дома в городе только на пяти сотках. Когда мэрия поправила и этот нюанс, разрешив иметь жилую недвижимость на меньшем участке, дом Людмилы Бердюгиной уже снес застройщик, компания "СОК".
"Мы планировали узаконить дом и участок и что-нибудь построить тут: у сына есть квартира, но есть же и внуки. Но также думали: если его снесут, то что-нибудь получим. Квартиру, например", – сетует пенсионерка. Она рассказала, что отказалась от предложенных 300 тыс. рублей компенсации со стороны "СОК", потому что, во-первых, остальные продали землю за 1,5-2 млн рублей, а во-вторых, слишком много сил и средств она потратила на процесс узаконения дома.
Докажи, что собственник
Ветхие дома на ул. Пролетарской сносили осенью 2020 года. Представители компании "СОК" сообщали "Толку", что расселили пять строений и их хозяева были им благодарны. Ведь до сих пор, проживая в центре города, они топились печами и не имели центральной канализации.
За каждую сотку инвестор заплатил около 1,5 млн рублей. Таким образом, участок в 33 сотки обошелся ему в более чем 50 млн. Участок дома, который Людмила Бердюгина считает своим, не попал в зону расселения: и сейчас на кадастровой карте он выделен за пределы ул. Пролетарской, 80. Инвесторы объясняют: они просто не нашли хозяев, у которых можно было бы выкупить объект.
При запросе данных из ЕГРН выгружается много выписок, рассказывает о причинах представитель "СОК" Андрей Щукин. Это происходит, так как в разные периоды времени объекты по-разному учитывались в кадастре. Выгружаются помещения, здания, квартиры, доли и так далее. В этом случае покупатель сначала разбирается в том, чьи права уже прекращены, какие объекты ликвидированы, а потом определяет, что осталось.
"По этому адресу выгрузились два дома примерно одинаковой площади, – продолжает Щукин. – До 1998 года существовал адрес Пролетарская, 82а и Пробелтарская, 82б (спорный дом, – прим. ред.). При переходе от учета БТИ к Росреестру один потерял литеру "а", "самоволка" же вообще перестала числиться, потому что у нее не было собственника. По ней не начислялись налоги, а лицевые счета на все сети были аннулированы. Документу без собственников мы не уделили внимания, так как выгрузилась выписка с собственниками. У них мы и выкупили участок с домом. Позднее [после расчистки участка] вторую выписку мы идентифицировали как данную "самоволку", в ней и была обозначена кадастровая стоимость объекта – 290 тыс. рублей".
Он продолжает, что на ул. Пролетарской было много разных сооружений и сараев. Один из них и оказался домом бабушки: у него был сохранен только фасад, а с другой стороны он был разрушен и в целом отрезан от сетей. Соседи сказали, что там лет 10-15 никто не живет. Попытки найти собственников не увенчались успехом. Более того, в техническом паспорте от 2020 года информации о доме нет. Хотя, да, она есть в техпаспорте от 2019 года.
В центре Барнаула расселяют огромный квартал ветхого жилья под дома-гиганты. Но дороги и "социалка" критично запаздывают
"Я сказал собственникам: "Вы не можете доказать документами, что это ваш дом. Но так как у вас есть техпаспорт (составлен на Пелагею Щеголеву, маму Людмилы Бердюгиной), мы признаем, что вы косвенно имеете отношение к объекту". Мы предложили компенсировать затраты на утерю, хотя мы даже не знаем, как правильно оформить передачу денег. А если придут их родственники, которые также заявят свои права на дом с теми же аргументами?" – продолжает Щукин.
В апреле состоится очередное заседание в суде Центрального района Барнаула. Обе стороны намерены отстаивать свои права. Людмила Бердюгина хочет получить назад свой дом, пусть с износом в 82% (это невозможно сделать, так как строить на неприватизированной городской земле можно только пройдя спецпроцедуру выделения участка, – прим. ред.), или сумму компенсации, сопоставимую с той, которую получили соседи. То есть – 1,5-2 млн. за сотку. Вместе с ней свои права отстаивает второй собственник дома Сергей Матвеенко. Он, как оказалось, прописан в уже несуществующем доме.
Инвестор, в свою очередь, будет бороться за сокращение издержек на расселение участка, который, в общем-то, ему и не нужен, чтобы построить задуманный дом. В уже подготовленном проекте новостройки 2,6 соток не учитываются.
Дела расселения тяжкие
Проект дома на ул. Пролетарской, 80 рассматривался на градостроительном совете в феврале 2021 года. По задумке инвесторов и архитектора Александра Деринга, это должна быть элитная восьмиэтажка с подземным паркингом и благоустройством. Но предложение раскритиковали. И одна из претензий заключалась в том, что инвестор не довел начатое дело до конца – не выкупил все ветхие дома на четной стороне ул. Пролетарской между пр. Ленина и Социалистическим.
"Застройку на этом участке ждали лет 10, но вы не смогли до конца скупить оставшиеся строения в квартале. Мы теряем шикарную площадку для элитного дома. Он никогда тут уже не встанет", – отметил член градосовета и депутат Евгений Носенко.
"Толк" выяснил, что ветхие дома с одной стороны на ул. Пролетарской, 86 и 88 инвестор не смог расселить, так как цена на землю во второй половине 2020 года сильно подскочила. Напомним, спрос разогрела льготная ипотека на новостройки и инфляция, которую вызвало обесценивание рубля.
"Мы давали за сотку 1,5 млн рублей, и люди могли приобрести запланированную недвижимость. А потом квартиры подорожали, и те, кого мы не успели расселить, уже не могут купить сопоставимый объект. А у нас тоже есть лимит на выкуп земли. Да, можно подождать, пока рынок остынет. Но ведь деньги уже вложены в участок, и они должны работать, а не обесцениваться. Потому решено строить сейчас", – продолжает Щукин.
А дом на ул. Пролетарской, 76 признан муниципалитетом аварийный. Инвестору он не интересен, потому что там приватизированы только квартиры, а участок нет.
"Мы ждем расселения несколько лет и в 2021 году нам обещали, что оно состоится. Надеемся, что нам дадут нормальные квартиры. Я уеду и оглядываться не буду", – рассказала "Толку" Нина Кошманова, которая проживает в одной из квартир на первом этаже. Но пока она и ее соседи ведут переписку с чиновниками и ждут их решения.
Но даже после того, как 76-ой дом снесут, присоединить его к территории дома на ул. Пролетарской, 80 без воли чиновников будет невозможно. Во-первых, участок отнесен генпланом под общественно-деловую застройку, а во-вторых, под новый проект муниципалитет сможет передать его только в аренду. А объединить частный земельный участок на Пролетарской, 80 с арендным нельзя.
А это будущее Барнаула
История "СОК" и Людмилы Бердюгиной не удивит застройщиков, расселяющих ветхое жилье под новые дома и благоустройство для них. Каждый встречается со множеством собственников. Некоторые отказываются продавать, потому что им "тут нравится". Для других важно выручить больше денег. Третьих просто невозможно найти, и есть риск увидеть их на пороге через много лет с претензией на солидную сумму компенсации. Четвертые умерли, а наследники не оформили свои права.
И, наконец, на участке потенциальной застройки может находиться муниципальное или краевое имущество. Пусть ветхое, но не доступное инвесторам.
А между тем будущее строительство в городе пока ориентированно именно на расселение ветхого и аварийного жилья и частного сектора, так как пустых кварталов под комплексную застройку не подготовили. И это правильно, говорят многие, ведь в центре города не нужны уличные туалеты и печное отопление. Да и "растягивать" город вширь – значит увеличивать затраты на коммунальные услуги, ведь потребуется строить больше сетей.
Вот только опыт владельцев участка по Пролетарской, 80, который стал публичным, показал – инвестор тратит на каждый проект от двух лет только на расселение участка. Он сталкивается с риском судебных исков и возможностью сильно выбиться из запланированной суммы на расселение. А это значит – снизить просчитанную экономику проекта и отказаться от других проектов. То есть затормозить темпы строительства в краевом центре.
* По закону о защите объектов культурного наследия, у каждого памятника архитектуры должны быть зоны охраны. На основании заключения экспертов, они показывают, на каком расстоянии от дома можно строить новое здание и каким оно должно быть. Эти зоны готовит собственник, но так как в городе множество муниципальных и краевых памятников, муниципалитет подготовил единые зоны охраны. На это ушло около двух лет.
Новая строительная компания спроектировала первый 16-этажный дом около элеватора, но пока ей придется еще подумать над решениями
Жалко людей, конечно, но все же избушкам, какие там были - в центре города не место. Это реально деревенские дома, не памятники архитектуры.