"Мой дом просто снесли". Как расселяют развалюхи под элитный новострой Барнаула

Редактор, Недвижимость, 6:04, 16.03.2021
Ул. Пролетарская
Ул. Пролетарская Фото: Анна Меньшикова

Инвестор расселил пять ветхих домов на ул. Пролетарской, еще один попал под бульдозер за компанию. Его собственница рассказала свою историю

Пенсионерка Людмила Бердюгина несколько лет пыталась приватизировать дом в центре Барнаула на ул. Пролетарской, 82. В 2020 году она из СМИ узнала, что его снесла компания "СОК", которая собирается строить по соседству элитный дом. Теперь стороны в суде договариваются о сумме компенсации. А между тем барнаульские архитекторы пеняют инвестору на то, что тот не сформировал участок побольше под дом посолиднее. Инвестору тоже есть, что им ответить.

"Ну и что, что не жила"

Сейчас на карте Барнаула нет адреса ул. Пролетарская, 82, но до осени 2020 года там все же стояла вросшая в землю избушка: зеленый фасад и четыре окна выходили прямо на проезжую часть. В ней было две комнаты "коренных" хозяев и еще пристрой другого владельца. Участок – 2,6 соток.

Людмила Бердюгина рассказала "Толку", что этот дом построил ее отец в 1932 году. Он был работником РЖД, и там ему указали на этот участок. Дескать, строй без разрешения (самовольно), потому что почти все так делают: "При этом он хоть и был малограмотный, но дом построил по всем правилам. Не заступая за красные линии".

Людмила Бердюгина.
Людмила Бердюгина.
Фото: Анна Меньшикова

После его смерти там проживала мама Людмилы Ивановны. Потом, со слов соседей, "бомжевала" ее сестра от первого брака отца, а затем дом и вовсе опустел, и Бердюгина "отрезала" его от электричества, чтобы не допустить пожара.

"Ну и что, что тут никто не жил. У многих сейчас есть несколько квартир. Мы поддерживали дом в порядке.  Расчищали листву и снег с тротуара. Что-то ремонтировали, но соседи по участку разбирали его по доскам на дрова и свои пристрои", – рассказывает пенсионерка.

Несколько лет она пыталась приватизировать недвижимость и вступить в наследство после смерти мамы. С 2018 года этим занимались специально нанятые риэлторы и юристы. Специалисты подготовили техпаспорт на дом, в котором указана степень износа в 82%.

Но, пояснил риэлтор Виталий Шалда, сначала мэрия отказала в узаконении самостроя, потому что рядом на ул. Пролетарской, 74 расположен памятник архитектуры, а по обновленному закону у него должны быть охранные зоны*.

Пока этот вопрос урегулировали, в городе приняли новый генеральный план, а к нему – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Последний документ разрешил узаконивать дома в городе только на пяти сотках. Когда мэрия поправила и этот нюанс, разрешив иметь жилую недвижимость на меньшем участке, дом Людмилы Бердюгиной уже снес застройщик, компания "СОК".

Ул. Пролетарская
Ул. Пролетарская
Фото: Анна Меньшикова

"Мы планировали узаконить дом и участок и что-нибудь построить тут: у сына есть квартира, но есть же и внуки. Но также думали: если его снесут, то что-нибудь получим. Квартиру, например", – сетует пенсионерка. Она рассказала, что отказалась от предложенных 300 тыс. рублей компенсации со стороны "СОК", потому что, во-первых, остальные продали землю за 1,5-2 млн рублей, а во-вторых, слишком много сил и средств она потратила на процесс узаконения дома.

Докажи, что собственник

Ветхие дома на ул. Пролетарской сносили осенью 2020 года. Представители компании "СОК" сообщали "Толку", что расселили пять строений и их хозяева были им благодарны. Ведь до сих пор, проживая в центре города, они топились печами и не имели центральной канализации.

За каждую сотку инвестор заплатил около 1,5 млн рублей. Таким образом, участок в 33 сотки обошелся ему в более чем 50 млн. Участок дома, который Людмила Бердюгина считает своим, не попал в зону расселения: и сейчас на кадастровой карте он выделен за пределы ул. Пролетарской, 80. Инвесторы объясняют: они просто не нашли хозяев, у которых можно было бы выкупить объект.

При запросе данных из ЕГРН выгружается много выписок, рассказывает о причинах представитель "СОК" Андрей Щукин. Это происходит, так как в разные периоды времени объекты по-разному учитывались в кадастре. Выгружаются помещения, здания, квартиры, доли и так далее. В этом случае покупатель сначала разбирается в том, чьи права уже прекращены, какие объекты ликвидированы, а потом определяет, что осталось.

Ул. Пролетарская
Ул. Пролетарская
Фото: pkk.rosreestr.ru

"По этому адресу выгрузились два дома примерно одинаковой площади, – продолжает Щукин. – До 1998 года существовал адрес Пролетарская, 82а и Пробелтарская, 82б (спорный дом, – прим. ред.). При переходе от учета БТИ к Росреестру один потерял литеру "а", "самоволка" же вообще перестала числиться, потому что у нее не было собственника. По ней не начислялись налоги, а лицевые счета на все сети были аннулированы. Документу без собственников мы не уделили внимания, так как выгрузилась выписка с собственниками. У них мы и выкупили участок с домом. Позднее [после расчистки участка] вторую выписку мы идентифицировали как данную "самоволку", в ней и была обозначена кадастровая стоимость объекта – 290 тыс. рублей".

Он продолжает, что на ул. Пролетарской было много разных сооружений и сараев. Один из них и оказался домом бабушки: у него был сохранен только фасад, а с другой стороны он был разрушен и в целом отрезан от сетей. Соседи сказали, что там лет 10-15 никто не живет. Попытки найти собственников не увенчались успехом. Более того, в техническом паспорте от 2020 года информации о доме нет. Хотя, да, она есть в техпаспорте от 2019 года.

Перспективный район новостроек на Ядринцева рискует задохнуться в пробках

Перспективный район новостроек на Ядринцева рискует задохнуться в пробках

В центре Барнаула расселяют огромный квартал ветхого жилья под дома-гиганты. Но дороги и "социалка" критично запаздывают

"Я сказал собственникам: "Вы не можете доказать документами, что это ваш дом. Но так как у вас есть техпаспорт (составлен на Пелагею Щеголеву, маму Людмилы Бердюгиной), мы признаем, что вы косвенно имеете отношение к объекту". Мы предложили компенсировать затраты на утерю, хотя мы даже не знаем, как правильно оформить передачу денег. А если придут их родственники, которые также заявят свои права на дом с теми же аргументами?" – продолжает Щукин.

В апреле состоится очередное заседание в суде Центрального района Барнаула. Обе стороны намерены отстаивать свои права. Людмила Бердюгина хочет получить назад свой дом, пусть с износом в 82% (это невозможно сделать, так как строить на неприватизированной городской земле можно только пройдя спецпроцедуру выделения участка, – прим. ред.), или сумму компенсации, сопоставимую с той, которую получили соседи. То есть – 1,5-2 млн. за сотку. Вместе с ней свои права отстаивает второй собственник дома Сергей Матвеенко. Он, как оказалось, прописан в уже несуществующем доме.

Инвестор, в свою очередь, будет бороться за сокращение издержек на расселение участка, который, в общем-то, ему и не нужен, чтобы построить задуманный дом. В уже подготовленном проекте новостройки 2,6 соток не учитываются.

Дела расселения тяжкие

Проект дома на ул. Пролетарской, 80 рассматривался на градостроительном совете в феврале 2021 года. По задумке инвесторов и архитектора Александра Деринга, это должна быть элитная восьмиэтажка с подземным паркингом и благоустройством. Но предложение раскритиковали. И одна из претензий заключалась в том, что инвестор не довел начатое дело до конца – не выкупил все ветхие дома на четной стороне ул. Пролетарской между пр. Ленина и Социалистическим.

Эскиз дома а ул. Пролетарской, 80
Эскиз дома а ул. Пролетарской, 80
Фото: Архитектурная мастерская "Классика"

"Застройку на этом участке ждали лет 10, но вы не смогли до конца скупить оставшиеся строения в квартале. Мы теряем шикарную площадку для элитного дома. Он никогда тут уже не встанет", – отметил член градосовета и депутат Евгений Носенко.

"Толк" выяснил, что ветхие дома с одной стороны на ул. Пролетарской, 86 и 88 инвестор не смог расселить, так как цена на землю во второй половине 2020 года сильно подскочила. Напомним, спрос разогрела льготная ипотека на новостройки и инфляция, которую вызвало обесценивание рубля.

"Мы давали за сотку 1,5 млн рублей, и люди могли приобрести запланированную недвижимость. А потом квартиры подорожали, и те, кого мы не успели расселить, уже не могут купить сопоставимый объект. А у нас тоже есть лимит на выкуп земли. Да, можно подождать, пока рынок остынет. Но ведь деньги уже вложены в участок, и они должны работать, а не обесцениваться. Потому решено строить сейчас", – продолжает Щукин.

А дом на ул. Пролетарской, 76 признан муниципалитетом аварийный. Инвестору он не интересен, потому что там приватизированы только квартиры, а участок нет. 

"Мы ждем расселения несколько лет и в 2021 году нам обещали, что оно состоится. Надеемся, что нам дадут нормальные квартиры. Я уеду и оглядываться не буду", – рассказала "Толку" Нина Кошманова, которая проживает в одной из квартир на первом этаже. Но пока она и ее соседи ведут переписку с чиновниками и ждут их решения.

Нина Кошманова.
Нина Кошманова.
Фото: Анна Меньшикова

Но даже после того, как 76-ой дом снесут, присоединить его к территории дома на ул. Пролетарской, 80 без воли чиновников будет невозможно. Во-первых, участок отнесен генпланом под общественно-деловую застройку, а во-вторых, под новый проект муниципалитет сможет передать его только в аренду. А объединить частный земельный участок на Пролетарской, 80 с арендным нельзя.

А это будущее Барнаула

История "СОК" и Людмилы Бердюгиной не удивит застройщиков, расселяющих ветхое жилье под новые дома и благоустройство для них. Каждый встречается со множеством собственников. Некоторые отказываются продавать, потому что им "тут нравится". Для других важно выручить больше денег. Третьих просто невозможно найти, и есть риск увидеть их на пороге через много лет с претензией на солидную сумму компенсации. Четвертые умерли, а наследники не оформили свои права.

И, наконец, на участке потенциальной застройки может находиться муниципальное или краевое имущество. Пусть ветхое, но не доступное инвесторам.

А между тем будущее строительство в городе пока ориентированно именно на расселение ветхого и аварийного жилья и частного сектора, так как пустых кварталов под комплексную застройку не подготовили. И это правильно, говорят многие, ведь в центре города не нужны уличные туалеты и печное отопление. Да и "растягивать" город вширь – значит увеличивать затраты на коммунальные услуги, ведь потребуется строить больше сетей.

Ул. Пролетарская
Ул. Пролетарская
Фото: Анна Меньшикова

Вот только опыт владельцев участка по Пролетарской, 80, который стал публичным, показал – инвестор тратит на каждый проект от двух лет только на расселение участка. Он сталкивается с риском судебных исков и возможностью сильно выбиться из запланированной суммы на расселение. А это значит – снизить просчитанную экономику проекта и отказаться от других проектов. То есть затормозить темпы строительства в краевом центре.

* По закону о защите объектов культурного наследия, у каждого памятника архитектуры должны быть зоны охраны. На основании заключения экспертов, они показывают, на каком расстоянии от дома можно строить новое здание и каким оно должно быть. Эти зоны готовит собственник, но так как в городе множество муниципальных и краевых памятников, муниципалитет подготовил единые зоны охраны. На это ушло около двух лет.

Около барнаульского элеватора закладывают микрорайон домов-невидимок

Около барнаульского элеватора закладывают микрорайон "домов-невидимок"

Новая строительная компания спроектировала первый 16-этажный дом около элеватора, но пока ей придется еще подумать над решениями

 

Новости партнеров

Жалко людей, конечно, но все же избушкам, какие там были - в центре города не место. Это реально деревенские дома, не памятники архитектуры.

Концовка крутяковая! Давайте пожалеем застройщиков, скинимся рублем. Вас умоляю- это настолько прожженые деляги! Помимо центра дофига мест с частным сектором и пустынями.